科A存在前三季度增收不增利，剔除預收款資產負債率踩線，存在應收賬款、存貨偏高等情況，同期萬科A擬分拆子公司上市尋求突破。
12月4日，萬科企業股份有限公司（以下簡稱：萬科A，000002.SZ）發佈2021年11月銷售及近期新增項目情況簡報。簡報顯示，今年11月公司實現合同銷售面積253.8萬平方米，合同銷售金額431.5億元；與10月相比，公司無新增物流地產項目。
此前10月29日，萬科A發佈2021年三季度報告，公司前三季度業績增收不增利；同時負債率踩中監管三條“紅線”之一，應收賬款、存貨偏高。同期萬科A擬分拆子公司上市尋求突破也需引起注意。發現網就上述情況向萬科A公開郵箱發送採訪函請求釋疑，截至發稿前，萬科A並未予以合理解釋。
前三季度增收不增利，盈利能力下降
公開資料顯示，萬科A成立於1984年，1988年進入房地產行業，於1991年上市。公司主要從事房地產開發與經營、物資供銷業以及印刷、複印、廣告設計製作以及代理廣告業務。
12月4日，萬科A發佈11月銷售及近期新增項目情況簡報。簡報顯示，今年11月公司實現合同銷售面積253.8萬平方米，合同銷售金額431.5億元，銷售金額較去年同期同比下降25.01%；1-11月公司累計實現合同銷售面積3458.3萬平方米，合同銷售金額5642.2億元，銷售金額較去年同期同比下降6.37%。
（圖源：公司公告，萬科A）
對此，業內人士表示，銷量下滑或直接影響萬科A的業績水平。在此前10月29日，萬科A發佈的三季度報告顯示，公司實現營業收入2714.86億元，同比增長12.42%，但歸母淨利潤為166.89億元，同比下降15.98%。
（圖源：wind）
值得一提的是，萬科A“增收不增利”情況在半年報就已出現。2021年中報顯示，萬科A營業收入為1671.11億元，同比增長14.19%；歸母淨利潤為110.47億元，同比下降11.68%。
查閲半年報發現，萬科A的利潤下降或是其業務的營業成本上漲所致。半年報顯示，萬科A上半年的營業總成本為1478.79億元，同比增長20.81%；主營業務成本為1283.01億元，同比增長29.04%。
主營業務中，房地產開發及相關資產經營業務成本為1212.59億元，同比增長29.37%，物業服務和其他業務營業成本分別為70.42億元和4.74億元。值得一提的是，主營業務的營業利潤率同比下降5.6個百分點，其中房地產開發及相關資產經營業務的營業利潤率同比下降6.02個百分點。
（圖源：2021年半年報）
同時，萬科A近幾年的盈利能力出現下降趨勢。wind數據顯示，2018年-2020年全年及2021前三季度，萬科A的加權淨資產收益率分別為23.24%、22.47%、20.13%和7.31%，同期總資產報酬率分別為5.33%、5.05%、4.65%和1.88%，總資產淨利率分別為3.66%、3.38%、3.30%和1.28%。
（圖源：wind）
剔除預收款負債率踩線，子公司擬上市
在業績“增收不增利”情況下，萬科A近年來負債情況也不容樂觀。wind數據顯示，2018年-2020年全年及2021年前三季度，萬科A的流動負債分別為11219.14億元、12726.10億元、13174.93億元和13776.65億元，流動負債率分別為86.77%、87.20%、86.72%和86.51%。同期資產負債率高達84.59%、84.36%、81.28%和80.94%。
（圖源：wind）
值得注意的是，2020年8月，住建部提出房地產行業融資管理新規，將房企以“三條紅線”來進行劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔。其中“三條紅線”分別為“剔除預收款後的資產負債率大於70%”“淨負債率大於100%”“現金短債比小於1”。
而wind數據顯示，2018年-2020年全年及2021年前三季度，萬科A剔除預收款後資產負債率分別為76.98%、76.51%、71.73%和70.44%，其負債率踩中房地產監管“三條紅線”之一，未達到監管要求。
此外，萬科A近年來應收賬款逐年遞增。2018年-2020年全年及2021年前三季度，萬科A應收賬款分別為15.85億元、19.88億元、29.92億元和48.09億元，同比增速分別為10.71%、25.34%、50.52%和79.53%。
據瞭解，萬科A應收賬款主要為待收取的購房款和物業服務應收款與建造合同業務應收款。按應收賬款賬齡分析，截止到6月30日，萬科A 1年以內（含1年）賬齡、1-3年賬齡和3年以上賬齡應收款金額分別為28.06億元、6.60億元和3.98億元。
（圖源：wind）
同時，萬科A今年前三季度存貨量同比有所上升。wind數據顯示，2020年萬科A存貨量為10020.63億元，同比增加11.71%，而2021年上半年和2021年前三季度存貨量分別增至10478.78億元和11129.23億元。
（圖源：wind）
從半年報中看，萬科A的存貨按照房地產開發產品、非開發產品分類。房地產開發產品包括已完工開發產品、在建開發產品和擬開發產品，非房地產開發產品為庫存商品及其他存貨。
2021年中報顯示，萬科A存貨餘額中，已完工開發產品、在建開發產品、擬開發產品和其他存貨分別為703.90億元、7894億元、1900.12億元和14.58億元。在建開發產品佔比最重。
（圖源：萬科A半年報）
在此情況下，萬科A擬分拆子公司上市尋求業績突破。11月6日，萬科A以通訊表決方式審議通過了擬分拆所屬子公司萬物雲空間科技服務股份有限公司（以下簡稱“萬物雲”）到香港聯交所上市的相關議案，子公司萬物雲主要經營範圍為物業服務、家政服務，與物業管理相關的房屋維修、養護，樓宇機電設備，環境衞生及園林綠化設計等。
據萬科A公告所示，截至今年上半年，其子公司萬物雲總資產190.10億元，總負債119.30億元；實現營業收入103.83億元，營業利潤10.43億元。
（圖源：wind，公司公告）
但萬科A也透露，由於公司董事會尚在做決議，且萬物雲境外上市事宜尚需經相關有權部門的審核，子公司萬物雲發行上市方案尚存在一定不確定性，存在一定風險。
（發現網記者羅雪峯 實習記者高冉）