文/樂居財經 魏薇
一個月前，恆大董事會來了"局外人"，信達香港董事長梁森林獲委任為非執行董事。
作為風險化解委員會的一員，中國信達的進駐，被外界解讀為，恆大將開啓實質性化債的新階段。
幾乎在同一時間，金融監管部門召集幾家全國性金融資產管理公司（AMC）開會，研究AMC按照市場化、法治化原則參與風險房企的資產處置、項目併購及相關金融中介服務。
這意味，全國性五大AMC，即中國信達資產、中國東方資產、中國華融資產、中國長城資產和中國銀河資產，接下來將主要通過收購項目的方式，參與房地產市場的收併購。
近期，AMC動作頗多。中國東方資產100億元金融債券發行計劃獲批，資金主要用於重點房地產企業優質項目的風險化解及處置，開展房地產行業不良資產紓困及房地產金融風險化解工作。
另一個大動作是，多家AMC正接觸融創，合作規模均為百億級別，有知情人士透露，“現階段推進比較順利”。
據3月1日有消息，融創正在出售京滬兩個綜合體項目，系融創在2019年收購的泛海控股旗下北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目100%權益。該項交易總對價為148.87億元，其中現金支付125.53億元，衝抵債務23.34億元。
在消息傳出的前一日，融創曾遭遇空頭襲擊。截止2月28日收盤，融創中國跌16.34%，融創服務跌7.9%；境內債“21融創03”跌10%，美元債“SUNAC 7 1/2 02/01/24”等跌幅超過6%。
為緩解市場緊張情緒，3月1日下午，融創房地產集團於上交所發佈澄清公告，公司所有公司債券均按時、足額償付本息，不存在違約或延遲支付本息的情況，公司償債能力未發生重大不利變化。
融創排險
在2021融創的中報發佈會上，孫宏斌曾説道：“我不知道其他房企有沒有問題，會不會暴雷。我只知道我們不會！”當時，他還做出預判，表示融資和信貸市場、銷售市場壓力都很大，企業要給自己留有安全邊界。
融創的降債路上，孫宏斌充當了“先鋒”。去年11月15日，他自掏腰包，以無息貸款的形式借給融創中國近29億現金，同時以折價形式配售新股籌資，以緩解現金流壓力。
去年10月和12月，融創先後兩次拋售貝殼股份，共計套現約69億元，出售完成後，融創仍然持超過328萬股的貝殼股份。當時，融創公告稱，參照截止2020年12月31日財報內的賬面價值計算，預期此次出售事項將在2021年度錄虧損約人民幣56.3億元。不過，自融創投資貝殼起至出售完成，已經實現税前溢利約17.6億元。
2021年12月，融創連續出售上海虹橋商務區寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓等3個項目，交易總額約為26.8億元。2021年最後一天，融創將昆明融創文旅城二期40%的股權轉讓給華髮，交易價格14億元，包括現金代價12億元、債權2億元。
進入2022年之後，融創資產處置的速度明顯加快。
1月7日，融創旗下融創鑫恆投資集團有限公司將持有的温州浩闊企業管理有限公司部分股權轉讓給德信地產。
1月18日，將融創一江源項目、武漢甘露山文創城部分股權，分別轉讓給首創和武漢城建，有知情人士透露，甘露山文創城的項目股權轉讓價格相較於評估價打了4.1折。
1月24日，上海融創房地產又將常州融譽置業轉予廈門國企建發及江蘇城開地產集團，退出前持股59.03%。
1月26日，融創旗下杭州融茂至澄企業管理諮詢有限公司退出杭州“融創融信·雅望居”的項目，退出前持股50%。
據統計，去年10月至今，融創通過股權配售、大股東借款、資產處置等途徑持續回血，總計回籠資金約300億元，這幫助融創解決了部分近期到期債務。
迄今為止，融創並未發生實質性債務違約。1月20日，融創如期償還兩筆合計約42.5億元債務，包括一筆33.15億元境內可回售私募債，一筆9.36億元境內ABS。
4月，融創即將迎來兩筆合計57.6億元的公開發行債務，一筆是4月1日到期的40億元境內債，另一筆為4月28日到期17.6億CMBS。
目前，融創中國存續美元債12只，存續規模77.04億美元，票息在5.95%-8.35%之間，其中有兩隻合計12億美元債分別將於今年6月和8月到期。
AMC助力
房地產的風險正在外溢且有擴大趨勢，不論是融創或者其他房企出售的項目，國資在這個時候充當起了“接盤俠”的角色。
從華髮、武漢城建、建發到江蘇城開，可以看出，融創此前所出售項目的接盤方以國資為主，此次介入的是卻是專業的資產管理公司。
相比於普通國資，AMC更擅長化解金融機構和實體企業的不良資產風險，他們將加速參與到房地產收併購中來，有望加快風險企業資產處置進度，促進風險化解和市場出清。
此前，中國信達加入中國恆大風險化解委員會，信達香港董事長梁森林空降恆大董事會，進入恆大決策與企業治理的核心。此舉被外界解讀為，恆大將開啓實質性化債的新階段。
2月18日，中國東方資產在全國銀行間債券市場公開發行不超過人民幣100億的金融債券，用於重點房地產企業優質項目的風險化解及處置等工作。
另外，也有消息傳出，為化解債務問題的世茂，正在積極和深業、深投控、中建投等國企，以及幾家AMC機構洽談，為深港國際中心項目引入戰投。此前，在2020年的世茂福晟這場“世紀併購”中，中國東方資產和中國信達也深度介入。
文章來源:樂居財經