德邦基金總經理、公募REITs工作小組組長陳星德表示，此次推出公募REITs跨出了資產證券化一大步。借助公募REITs，進行逆週期調節，能有效盤活不動產市場中的存量資產，對防範債務風險、降低地方政府負債率、提高企業持續投資能力有着重要意義。
提升服務實體經濟效率
在陳星德看來，REITs可作為連接資本市場和實體經濟的橋樑，將社會長期資本與持有型物業的長期投資進行對接，提升資本市場服務實體經濟的效率。
在陳星德看來，大力發展公募REITs產品，有利於引導金融機構將債權轉為權益投資，有效降低存量不動產的槓桿負債率，降低影子銀行風險，解決期限錯配和高槓杆等突出問題。
舉例來看，公募REITs可上市轉讓，以解決市場投資者的投資時間和項目運營時間的錯配。又如，公募REITs設置強制分紅制度，有利於滿足投資者對收益和現金流的要求。
此外，陳星德提到，對於希望參與基礎設施投資管理的民間資本或產業資本，可以通過投資公募REITs，低成本地實現對基礎設施項目的投資。地方政府、國有資產管理部門，可通過公募REITs實現從管資產到管資本的轉變，提高國有資產的市場價值和運營效率。
關注公募REITs投資風險
一般來講，類REITs通過私募類的專項計劃實現資產證券化，並以私募方式出售給合格投資者，通過結構化分層，滿足不同投資者的期限和評級需求，其大多數仍為債務性融資。此外，目前國內類REITs產品在投資者資格、募集方式、上市交易等方面多有限制，並未實現公開募集和公開交易上市。
在陳星德看來，此次推出的公募REITs，要求基金取得基礎設施項目的完全所有權或特許經營權，是一種權益型產品，與類REITs產品有本質不同。此外，通過網下詢價和基金銷售機構，可向公眾投資者公開募集，並且可以在證券交易所申請上市交易，是真正的可公開募集和上市交易的金融產品。
但陳星德也提到，考慮到其為權益投資，投資者也要關注投資風險。其主要風險有：一是租賃市場疲軟，租賃需求減少會使物業現金流降低。二是利率上升，利率上升會減少所有人的利潤，也會降低REITs收益率的吸引力。三是物業的價格下滑。四是REITs的管理能力，包括對金融管理能力，比如管理負債水平和項目管理能力。
對於基金公司來講，陳星德表示，公募REITs在基金髮行定價方式、估值方式、信息披露內容、利益衝突管理等方面具有很強的獨特性，對目前基金管理公司來説，是一個全新業務領域，存在巨大挑戰。
（文章來源：上海證券報）