還原深高南學位房爭議的216小時

來源： 每日經濟新聞

6月4日下午（距離截止日前1天），深圳高級中學南校區（下稱深高南）學位降級風波中的的報名家長與香蜜湖街道辦、福田教育局進行了最後一次座談，會上宣讀了福田教育局給深高南的回函，稱根據國土部門認定，泰安軒、泰康軒、竹園小區類型為一類，其他小區（安華小區、杭鋼大廈、中國有色大廈、泰然公寓、財富廣場）為三類。

這是目前的最終結果。

《每日經濟新聞》記者獲悉，財富廣場27位報名家長中，只有1位按三類標準重新提交了材料信息。

信息來源：深圳市福田區教育局官網

這裏要單獨解釋一下深圳獨特的入學方式：

根據福田區的積分入學規定，一類房產基礎分有80分，而三類只有70分。作為深圳四大名校之一，深高南的入學積分近兩年上漲飛快，2018年還是85.4分，到2019年就已經漲到98.7分。從招生情況看，深高南2019年計劃錄取僅540人，報名人數卻達1060人。

深圳學位房研究專家虎媽表示，對比深實驗、福外、紅嶺在過去四年積分的上漲速度，深高南按照每年3～4分的速度上漲，深高南的錄取積分線很快就可能達到滿分。深南高學區太大，供需矛盾太激烈。

目前除了泰安軒、泰康軒、竹園小區（基礎分80）外，安華小區、杭鋼大廈、中國有色大廈、泰然公寓、財富廣場依然按三類（基礎分70）進行招生。

相比於規則中連續居住加分的選項，基礎分大降10分，這基本意味着無緣深高南。

用業主們的話説，目前最終的結果就是這樣，但以前系統裏只有商品房和商務公寓兩類，現在新增了單身公寓選項。不過如果按這個新系統分類，全區類似單身公寓的項目（比如百花片區），全部得按三類去選，這樣就可能涉及更大面積的學位調整。

6月4日的學位申報系統 業主提供

6月5日起，申報欄裏多了單身公寓選項 業主提供

在《每日經濟新聞》記者獲取的家長們與福田區教育局方面的溝通音頻中，有工作人員表示，“我也不能左右這件事，如果最後認定你們還是能恢復到一類，我就再給你們恢復到一類”。

根據音頻內容，規土局已經給教育局提供了文件，對於臨時調整的公開透明問題，“我認為這沒什麼不公開透明的”，針對一個住宅，還是全市全區住宅的問題，“是針對全區的”。

在安華小區，一條主幹道貫穿小區南北門，主幹道一側是工業區的辦公樓、廠房倉庫，裏面還有賣額温槍的老闆在點裝盤貨。另一側的居住樓樓道，幾個年幼的孩童在玩耍，他們大概還不知道，此時此刻，外界圍繞着他們的未來，正在進行着一場激烈的“抗辯”。

學位降級事件發生後，財富廣場附近中介門店的置業顧問楊城的帶看量有所減少。6月6日當天下了雨，他只能在店裏通過電話、網絡跟客户溝通。目前學位的問題還沒有最後落定，有來諮詢的購房者時，楊城會先問客户用來辦公還是用學位，如果為了學位，他建議客户等最終消息。

財富廣場掛牌價 信息來源：鏈家

實探均價10萬/平的老舊單身公寓

6月6日，《每日經濟新聞》記者實地探訪了捲入學位降級風波的小區。

近兩年，深圳教育資源緊張，在學位申請的資格審核階段就已經開始“查實際居住”，尤其是今年。

福田、南山、羅湖、坪山、光明、龍華6區發佈明確通知，申請學位需要實際居住，同時會有工作人員上門核查實際居住，核查發現未實際居住的，將採取取消申請資格等措施，這在某種程度上堵住了部分家長靠“買租賃”申請學位的非正常途徑。與此同時，深圳早年的名校學位房不少土地屬性不是很明確，有眾多“歷史遺留問題”，因此福田這樣的結果，也讓其他區買下類似房產的業主開始擔心。

《每日經濟新聞》記者在採訪中獲悉，今年早些時候，曾有部分家長向深高方面投訴，這些家長，是“購買正式住宅商品房，花了1000多萬的那些人”，由於擔心分數不夠，因此早早跟教育局提出，應該優先招收住宅商品房的，而那些二三十平方米單身公寓不屬於住宅商品房。

深高方面向福田區教育局提出問詢，得到的答覆是，暫時按照三類的標準對這些小區進行招生。

而中介小朱的介紹，也在某種程度上印證了部分網友的猜測和實際居住政策的實施：深高南學位有限，片區內有更符合申請學位的社區，用地性質為一般住宅用地，房屋類型為住宅，且有實際居住。

被降級的小區 每經記者 甄素靜 攝

《每日經濟新聞》記者在實地探訪中發現，還在申訴中的泰然公寓，與“暫時安全”的泰安軒、泰康軒，其實僅一條窄巷之隔。

泰然公寓1990年建成，泰安軒、泰康軒建於1999~2002年。泰然公寓共8棟樓1380户，以30多平方米的1室0廳1衞户型為主，也有少量70多平方米2室1廳1衞户型在售，均價約10萬元/平方米，總價350萬~700萬元。

30年的歲月和現在看來過時的宿舍設計風格，在泰然公寓身上打出了深深烙印。如今，泰然公寓仍以筒子樓宿舍原狀，招待着在深圳落腳的奮鬥者們。

法定圖則上，泰安軒、泰康軒和泰然公寓顯示土地都是“R3”，為三類居住用地，使用範圍包括直接為工業區、倉儲區、學校、醫院等配套建設；主導用途為宿舍，其他用途為幼兒園(託兒所)商業、可附設的市政設施、可附設的交通設施、其它配套輔助設施。

被降級的小區 每經記者 甄素靜 攝

這其實與車公廟片區早期規劃有關。《深圳市福田區分區規劃（1998～2010）》文件顯示，車公廟曾規劃成工業區，早期，深圳的城市規劃嚴格區分工業區、商業區和居住區，後來對部分土地用途進行了更改，建起類似職工宿舍等連片的居住功能區。

小朱的介紹也與之相互印證，泰然公寓之前房產證上的房產用途是住宅用地，但2004年的房產證上則變成了工業用地，用途變成了單身宿舍。這之後業主們仍能鎖定深高南學位，直到今年學位降級事件爆發。他所在的羣，每天還有人討論可行辦法，繼續申訴。

降學位當日即掛牌、個別房源降價60萬急售

除了以宿舍呈現的泰然公寓，有色大廈、財富廣場等目前有大量公司入駐外，安華小區則保留着它工業區的大部分樣貌。

法定圖則上，財富廣場顯示是“C5”，商業性辦公用地；有色大廈、杭鋼大廈，法定圖則上顯示是“C2”，商業性辦公用地；安華小區顯示土地是“M1”，一類工業用地。

降級事件發生前，奔着深高南學位買入這些物業的家長不在少數。現在，財富廣場還位列在香蜜湖片區熱搜小區榜第一名，泰康軒則是車公廟成交小區榜TOP2。諸葛找房數據顯示，財富廣場、泰然公寓90天內成交均為16套。

楊城介紹説，學位降級事件發生後，小區成交少了，但掛盤房源和價格均未出現大的變動。目前財富廣場在售房源53套、泰然公寓在售房源為40套。

《每日經濟新聞》記者留意到，就在9天前，也就是事件爆發當天，財富廣場便新上了1套房源，報價600萬元，單價超過12萬元/平方米。

被降級的小區 每經記者 甄素靜 攝

學位降級事件還未結束，各大中介網站上，財富廣場、泰然公寓等被降級物業的掛盤介紹上，仍有貼有“A類積分”“深高熱點小區”“深高小户型、總價低”“待拆遷物業”“需購房資格”之類的標籤。

楊城説，現在暫時還無法評估事件對房價影響。曾有媒體統計報道，同一地段內，普通學區房普遍有20%左右的高溢價，部分名校的學區房溢價超過30%。如果小區被降級分流後，沒有深高南學位加持，這幾個小區賬面價值將大幅縮水。

小朱告訴《每日經濟新聞》記者，泰然公寓有套房源市場掛牌價位350萬元，急售房源，業主290萬元可以賣，報價降到了去年底水平。在他的説辭裏，即便被降級不再有深高南學位，小區仍可博拆遷。

被降級的小區 每經記者 甄素靜 攝

距截止期不到6小時被告知“初審不通過”

我們回顧一下這件事的始末。

5月26日～29日18時，是深圳市福田區小升初報名信息初次審核時間，但5月29日中午時分，韋泉收到了深圳高級中學發來的“初審不通過”信息反饋。

韋泉瞬間懵了，他覺得自己不能接受這個事實。花重金買的學區房，臨信息審核截止期前幾個小時，突然被告知孩子不能上重點學校了？

韋泉所在的小區便是財富廣場，與他有類似遭遇的還有上述泰安軒、泰康軒、竹園小區、安華小區、杭鋼大廈、中國有色大廈、泰然公寓這7個小區的業主。

反饋中的“不通過”，是指深高小升初初審未通過這8個樓盤業主提交的信息，原因是它們不具備第一類生源要求具備住宅用途商品房的條件，無法出示住宅用途商品房相關證明。這8個小區由第一類（80分）降至第三類（70分）。

而過去20多年甚至更長時間，這些樓盤的積分標準是沒有變的，是按一類生源計算的，這也是韋泉去年重金在此置業的唯一因素。

根據多位業主的描述，6月1日下午，8個小區的業主集體來到福田區教育局門口，希望能得到明確回應。後來每個小區派了5位代表進去談判，這一輪的結果是，泰安軒、泰康軒和竹園小區的土地性質是住宅，可以通過審核，也就是這些業主的孩子依然可以如願就讀深高南。但其餘5個小區由於土地性質存瑕疵，附帶有商業或工業用地，教育局沒有明確回覆可以順利通過審核。

當日晚間，部分業主和深度焦慮的家長在福田區教育局門口久久不願離去。

只有1位家長按三類重新填報了信息

6月2日，包括韋泉在內的5個小區業主代表再次來到福田區教育局，教育局局長主持會議並答疑，國土局負責人蔘與會議並解釋了關於商住地的教育匹配建議。

據《每日經濟新聞》記者收到的談判視頻片段，主要觀點是這樣的：第一，單身公寓是不配備學位的，這裏的單身公寓指的是在工業用地、商業用地、辦公用地、混合用地上建設的單身公寓、單身宿舍；第二，住宅用地的單身公寓是配備學位的，所以泰安軒、泰康軒、竹園小區就順利通過審核了；第三，如果無其他居住房產，為保障適齡兒童受教育的權利，建議教育局對其學位需求進行統籌，儘量安排就近入學。

但非住宅用地的，教育局方面一直沒有給一個準確的回覆。韋泉的描述是，“教育局的人後來説不清楚”，這在現場視頻中也得到了印證。

韋泉表示，福田區教育局方面在會上稱依據福田規劃局覆函，認定涉及的幾個小區非住宅商品房，不符合一類積分條件。但業主們向福田規劃局要求查看該認定函件時，該局表示從未對此出具過任何認定材料。

“我們業主自己去規劃局申請給出小區土地和房屋用途的認定，目前只是受理了，但表示要7月31日才給結果。在國土部門尚未公開對有疑問的房產類型出具相關説明的情況下，教育局單方面取消了這些學位房一類入學的資格，被劃入三類。問題的表象是學位緊張，今年招生630個，但去年已經超過1000人報名。如果按買房時間算積分的話，一定有一些學生被分流。”

6月5日，韋泉又收到了一條信息，內容是“根據核查的相關房產土地用途及房屋用途情況，認定您的房產入學申請積分按特殊房產標準計算”，而提交材料的截止日期也是6月5日。也就是説，這5個小區的房子，依舊按第三類標準計算。

對於這樣的情況，韋泉和財富廣場的業主，以及其他4個申訴未成功小區的業主是不服的。

韋泉向《每日經濟新聞》記者表示，現在核心點是教育局通過土地性質、房屋性質來判斷是不是住宅。其中房屋用途我們這8個小區都是單身公寓為主，這點教育局明確了，根絕規劃局的認定是居住用的，沒有疑問。我們小區是1999年蓋的，原始土地性質是商住混合用地，即C1 R3（C指商業，R指住宅，英文簡稱），按照《深圳市建築物規劃標準》是指住宅大於商業的建築。雖然根據2009年深圳市公佈的農科中心法定圖則，2004年這個地塊被重新規劃為商業C類，但文件同時也説明了保留歷史原狀。

財富廣場的業主們認為，土地性質和房屋用途這兩點，均沒有疑問。

有業主坦言，“明明知道這個地方學位不夠，為什麼新建的小區不配學校，要把我們踢出去，要來搶我們的資源？”

“我們的房子從住宅變成特殊房產，如果單身公寓不屬於住宅，為何限購限貸，並且還可以申請公積金貸款？”

6月7日，《每日經濟新聞》記者獲悉，財富廣場27位報名家長，僅有1位重新填報，其他家長均未重新按三類選擇。