近一段時間，“三條紅線”是地產行業內最熱的話題。
明源君認為，之所以這麼熱，是因為它的出台，象徵着地產3大紅利的最終消失，象徵着地產行業“人有多大膽、地有多大產”時代的終結。
在這個時代終結之後，行業將發生以下變化：
1、地產百強排名在2021年將出現很大變化。
2、一些房企排名迅速提升，不是因為自身規模快速增長，而是因為同行被“打回原形”。
3、從2021開始，地產行業將不再有奇蹟，也不再有 “逆襲”。想獲得“紅利”，必須進行長期的努力。
下面明源君詳細來説……
3大紅利消失之後
一些地產百強會被打回原形
所謂三大紅利，指的是：土地紅利、週期紅利、金融紅利。
土地紅利存在有2個前提：
1、 花很少的錢就能圈很大一塊地。
2、 那塊地不用開發經營，放在那裏幾年，價值就能暴漲。
有家地產百強，就是因為早年在某一線城市拿了一塊地，放了10年之後再開發，而莫名其妙地成了百強。
土地紅利因為招拍掛競爭越來越激烈、土地價值上漲越來越慢、財務成本越來越高、土地價款支付週期越來越短而終結。
週期紅利的存在，是因為全國性調控的存在。
之前，每次全國調控之後，一二三線城市會出現輪動，出現一個3年大週期，有的房企在週期底部拿地，等1-2年週期回來以後賣房，就獲取了最大紅利。
週期紅利因為“因城施策”調控政策的出台而終結。
金融紅利的存在，是因為之前加槓桿很容易，而加槓桿帶來的規模，又能帶來更多紅利。
如果負債100%，規模是500億；那麼負債200%，規模可能就是1000億。而在之前的規則下，在規模從500億上漲到1000億之後：
1、 因為排名提高，從金融機構借錢更容易了，於是又邁向1500億、2000億。
2、 規模效應產生利潤。比如因為採購規模擴大，採購成本降低了。
3、 項目越來越多，知名度提高，品牌價值提升了。
……
從某個角度來説，當前的地產百強排名，是一個膽量的排名，而並非實力的排名。
比如，甲房企規模是乙房企規模的2倍，其有息負債卻可能是乙房企的10倍。如果乙房企也用甲房企那麼高的槓桿，其規模又將是甲房企的好幾倍。
巨大的財務成本，也是某些房企規模雖大，利潤卻不多的主要原因之一。
根據中指院的統計，100家不同銷售規模的上市房企中，沒有踩中紅線的只有21家。
（紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：淨負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1.0倍）
而根據規則，如果三道紅線全部命中，開發商就不能再借錢；踩中兩條，有息負債規模年增速不得超過 5%；踩中一條，增速不得超過 10%；一條未中，不得超過 15%。
三條紅線規則的厲害之處就在於：不再監控資金流向，而是直接指向最終結果。踩中三條紅線的，根本不是還能不能繼續增長的問題，而是在現有規模上倒退多少的問題。
這背後的原因大家也都明白：
房企很多時候就是借新債還舊債，靠發展來支撐過去的規模。你借的錢越來越多，規模越來越大，是可持續的。可一旦你停下來不發展了，槓桿還是很高的話，就會崩盤。
一定會有一些房企，被迫降槓桿、降規模！大家可以觀察：
2021年規模比2018、2019有大幅下降的房企，大多都是被打回原形的！
而隨着這些房企被打回原形，一些槓桿不那麼高的房企，在自身規模沒有迅速增長的情況下，排名會大幅上升。
地產行業沒有逆襲了
要想獲取紅利，必須長期努力
土地紅利、週期紅利、金融紅利消失之後，所謂的“逆襲”也就不存在了。如果未來還有房企逆襲，一定是因為：他在你不知道的時候，偷偷下了苦功。
地產行業尚存的紅利有以下一些：
一、城市化紅利：需要深入研究、長期運營才能獲取
中國的城市化率在未來的15到20年仍然會有20%左右的提升，城市化紅利在此期間還會一直存在。
但是在招拍掛越來越激烈、地價越來越高的情況下，隨便拿塊地，就能借城市化進程賺錢的時代一去不復返了。
要想獲取城市化紅利，有2個途徑：
1、 通過深入研究，拿下別人不看好區域的地，而該區域未來的發展超出預期。
2、 通過長期運營，通過自己的努力，把一大塊資源不健全的地，變成擁有優勢資源的地，這樣做付出很大，但同時也能獲得全部紅利。
二、科技紅利：相信未來才能擁有未來
之前房地產行業經過一輪“互聯網+”的熱潮之後，很多房企覺得互聯網不能顛覆房地產，也就對科技失去熱情了。
事實上，明源君認為，科技改變地產是早晚的事情，只是先行多少的問題。
先行兩步的可能會死，先行一步、半步的卻有可能獲取最大的利益。
碧桂園、萬科、金地等企業，在近2年紛紛重兵投入科技，絕不是無的放矢。科技至少會給地產帶來以下一些改變，只是時間問題：
1、 大數據統計客户需求，AI參與設計，精準找到客户，實現營銷費用最低化、溢價最大化。
2、 所有數據即時在線，是虧是賺第一時間知道，實現智能決策，避免經營風險。
3、 建築工地、物業管理大量使用機器人，像造汽車一樣造房子，效率更高，減少人力成本。
4、 建立與真實城市完全相同的虛擬城市，一切試驗、實踐乃至生活的一部分，都可以在虛擬城市裏進行，與真實城市生活形成互動的閉環。
……
科技將帶給地產大量紅利，這是毋庸置疑的，只是紅利何時集中爆發的問題。
不過有一點可以肯定：沒有前期投入，也就不可能第一時間抓住紅利。
三、管理紅利：管理能力大於金融能力的，規模還有快速增長的可能
管理紅利的核心，是通過越來越深入的標準化，實現3個目標：
1、 週轉速度越來越快，同樣一筆錢以前一年做一個項目，現在能做2個項目。
2、 一個項目用到的人越來越少。
3、 素質沒那麼高、經驗沒那麼豐富的團隊，掌握標準也能做出好項目。
週轉速度這一塊，目前很多房企已經達到極致了。可用最少人做一個項目這件事，大部分房企都做得還不夠。在這方面做到極致的濱江集團，做一個項目僅需3-5個人。
如果一家房企的規模，是靠投資“並表”撐起來的。也就是説，它的金融能力，大於開發能力，那麼這家房企規模跳漲的可能性就不大了。
眼下，國內三條紅線泰山壓頂。而國際上標普、穆迪、惠譽三家評級公司關注的點分別為：
標普：規模及長期償債能力。
穆迪：規模及槓桿率，關注財務表現。
惠譽：土儲規模，資產流動性和償債能力。
這些公司關注的這些事關經營質量的數字，不是短期可以提升的，也需要長期積累。
而如果一家房企的規模，大部分都是自己操盤撐起來的。也就説過，它的開發能力大於金融能力，那麼其規模還有跳漲的可能。
一方面，它槓桿低，在三條紅線之下，仍可以融到更多錢，來增加項目數量。另一方面，它可以出讓更多自己操盤項目的股份，繼續擴大操盤規模。（作者：明源地產研究院 天天）