中房報記者 小商 北京報道
為了實現2020年1000億元的目標，萬達地產集團有限公司（以下簡稱“萬達地產”）鉚足了勁兒。機構數據顯示，萬達地產2019年的操盤金額是476億元，低於2018年的547億元。
近日，萬達地產轉讓天津紅橋萬達地產開發有限公司（以下簡稱“天津紅橋萬達地產”）49%股權給中融國際信託有限公司（以下簡稱“中融國際信託”）。
天津紅橋萬達地產成立於今年6月24日，為萬達地產集團的全資子公司，註冊資本5000萬元。天津紅橋萬達地產將股權轉讓給中融國際信託後，萬達地產仍持股51%。
7月23日，天津紅橋地產註冊資本增加至5100萬元，萬達地產將所持51%的股權質押給中融國際信託，對應的出資額是2601萬元，中融信託持股49%，認繳出資額2499億元。
中融信託歷史對外投資的近300家企業中，有很多房地產企業，其中不乏深圳市大愛城房地產有限公司、上海花樣年房地產開發有限公司、綠地集團吳江置業有限公司等。
天津紅橋地產的成立，與萬達地產今年6月19日在天津紅橋區拿下單家面鋪片區棚户區改造（舊城區改建）項目有關，該宗地塊出讓面積2.92萬平方米，規劃總建築面積3.45萬平方米，土地用途為城鎮住宅、公共設施、商服。這不僅是萬達地產首次進入紅橋，也是紅橋區近年來土地出讓中用時最短的一次交易。
萬達地產成立於萬達集團2018年提出“去地產化”後，原來的萬達商業被一分為二成萬達地產與萬達商管（大連萬達商業管理集團股份有限公司）。根據萬達集團官網信息，兩者旗下均持有數百個萬達廣場。
信託質押是萬達地產與萬達商管近年來常用融資手段之一。
據小商不完全統計，今年以來，萬達地產已經先後質押旗下天水萬達地產開發有限公司、太原萬達廣場、天津薊州萬達地產置業有限公司、仁壽萬達廣場置業有限公司、湘潭萬達廣場投資有限公司、瀋陽市蒲河萬達地產開發有限公司、西寧萬達地產置業有限公司、海口萬達地產有限公司等10多處項目或公司的股權。
另外，萬達商管旗下的上海浦星萬達廣場商業管理有限公司、湖州萬達投資有限公司、三亞萬達大酒店有限公司等的股權也被先後質押。
上述10多處項目或公司總質押金額超過10億元。其中，萬達地產與萬達商管股權質押的質權人中間包含近一半的信託公司，如中融國際信託、萬向信託股份有限公司、光大興隴信託等。
值得一提的是，在今年一季度中國商業地產融資金額排行榜中，萬達排名第一。其中，融資金額最大的為萬達“招商創融-萬達廣場京津冀協同發展-期資產支持專項計劃”，融資額達39億元。
股權質押與轉讓背後，是萬達集團輕資產戰略的實施。萬達地產與萬達商管由原來商業項目的持有方，轉變為受委託的建設運營管理方，並與信託公司共同探索出“地產+金融”新玩法。
以民生信託主推的“至信316號萬達廣場投資集合資金信託計劃”為例，該產品創新設計為TOT“母子信託”交易結構，可一次性對多個項目進行投資。該信託計劃由民生信託主動管理，資金用途為認購民生信託設立的至信317號至信321號共5只單一信託。即至信316號為母信託，5只單一信託為子信託。
募集的信託資金用於收購萬達廣場資產包，即通過收購資產包中萬達廣場項目公司股權，進而收購萬達廣場資產。收購後，信託計劃成為項目公司100%控股股東，可進行增資、借款等活動，萬達方面則變成項目運營管理方。
事實上，萬達集團從2009年就開始試水信託融資，當時國內信託融資平均成本在12%左右。2012年，信託融資成為萬達集團主要融資渠道之一，當年成立了10只信託計劃，募集資金近80億元，當時萬達集團成立信託計劃的總數也只有11只。
資產另一次被信託、保險公司密集接盤，是在萬達集團2017年賣掉13個文旅項目、77個酒店物業後。比如，當年4月17日，鹽城萬達廣場的全部股權賣給了中信信託；5月27日，撫州萬達廣場投資有限公司的實際控股人變成了中國民生信託有限公司；6月8日，九江萬達地產有限公司的實際控股人變更為中國民生信託有限公司，等等。
“商業地產只有依靠發展房地產信託基金才能被托住，即使銀行開發出10年、15年期的長期貨款，也不適合做商業地產。國際商業地產發展較好的國家，無一例外都有較好的商業地產基金投資，是退體基金、保險基金、政府基金，這種求穩的對房地產回報率要求不高的，才能支撐商業地產向前發展”，一位商業地產人士表示。
不過整體來看，今年的信託業務規模依然延續着2018年以來環比持續下滑態勢，但是降幅變緩。其中，集合資金信託和投資類信託佔比的不斷提升；與此同時，房地產信託規模和佔比都較2019年末明顯收縮。2020年1季度末，投向房地產領域的信託資金總額為2.58萬億，較2019年末下降1249.87億元。
| 中國房地產網 | 編輯:本站編輯| 2020-07-28 17:55