被評級機構看好的秘密，藏在這家房企的年報裏

文|AI財經社 李逗

編|姜來

“如果認為長期要出問題，短期的行為就一定要把它砍掉，這就是我們用價值觀去判斷這個公司有沒有問題的一個很重要的原因。”龍湖集團董事長吳亞軍在2021年投資會上這樣説道。

吳亞軍深知，“長期主義”有利於對抗不確定性，幫助企業穿越週期。而在過去幾年，龍湖集團始終強調樸素的“生意邏輯”:保持合理的債務結構、現金流持續健康穩定、持續拓寬業務圍欄。

經過幾年時間沉澱，堅守長期主義的龍湖實現了幾個要素--盈利能力好，負債比率低，具備穩定的現金流來源。2022年3月25日，龍湖公告了新一年的財報成績單，在急轉直下的市場環境下仍做到了穩中有增，再次證明了其堅守長期主義的顯著效益。

財報顯示，2021年全年，龍湖集團合同銷售金額2900.9億元，同比增長7.2%，且回款率維持在90%以上的高位。銷售面積及金額均創歷史新高。歸屬於股東的核心淨利潤224.4億元，同比增長20.1%，兑現承諾。

龍湖集團經營性業務也得到躍級發展:由商業運營、租賃住房組成的投資性物業收入達到104億元，由物業管理等組成全口徑收入達到104億元，投資性物業收入和物業管理收入達到“雙百億”量級。也就是説，龍湖集團服務引擎在三年內實現從“百億”到“雙百億”躍級發展。

儘管2021年房地產銷售規模再創新高，但毫無疑問，房地產行業已經告別高增長、高運轉態勢。面對充滿不確定性的2022年，龍湖再次重申了迴歸生意邏輯的重要性，憑藉高效的市場化運作能力、優質的主業發展基礎、完善的多航道業務佈局，以構築自身堅固的“護城河”。

量入為出，堅守自律的投資和財務紀律

2021年的地產行業，調控如疾風驟雨般襲來，三道紅線、兩集中管理、預售資金監管、疊加疫情衝擊等因素，讓行業進入“至暗時刻”，危機感縈繞在每一位房企管理者心中。

為應對行業危機，龍湖在延續以往審慎、嚴格的財務紀律基礎上，採取了一系列謹慎舉措，有效控制了行業風險衝擊。

2021年，22城“兩集中”供地模式下，多地三批次集中供地出現溢價率回升、流拍率下降現象。在行業拿地氛圍整體低迷的背景下，龍湖依舊保持着自己的投資節奏。

“我們也很慶幸在過去幾年沒有盲目下沉、沒有過多佈局一些低能級城市，這些低能級城市因為它整體產業的原因，包括人口的流出，包括整個市場的供大於求，我們預判這些低能級城市在今年整個市場是很難恢復的。” 龍湖集團CEO陳序平表示，但鑑於收入和消費力，公司未來將繼續聚焦高能級城市。

財報顯示，截至2021年末，龍湖的土地儲備合計7354萬平方米，權益面積為5047萬平方米。土地儲備的平均成本為5251元/平方米，為當期簽約單價的30.9%。“30.9%是一個非常合理的數值，也體現了龍湖的成本管控。”陳序平強調。

除了在土地投資上要效益外，龍湖也始終堅守着良好的財務紀律。龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼表示，“今年龍湖集團的剛性還款只有140億元，其中有99億是公司債，目前已經還了74億，從現在開始往後，龍湖集團的剛性還款只有70多億元，是非常可控的。”

2021年10月20日，惠譽發佈修訂版評級標準，將29家中資房企列入評級觀察名單，並在之後相繼下調了數家房企的信用評級。房企信用重塑之下，房地產行業的估值邏輯已經從規模導向逐漸轉向利潤導向。而行業發展邏輯的改變，促使穩健型房企破土而出，成為最大受益者。

自年初融資暖風吹向民營房企伊始，具備合理債務結構、注重現金流安全、聚焦高能級城市的龍湖，把握了行業的新增長機會。2022年初，龍湖即成功發行了2022年公司債券(第一期)，發行規模28億元，票面利率僅3.49%至3.95%。2月，龍湖再獲得了50億元中期票據的註冊通知書，融資渠道暢通。

在全投資級信用評級與“綠檔”加持下，龍湖集團融資成本進一步降低，在2017年就已經是境內外全投資級民營房企。截至2021年底，龍湖集團平均借貸成本為4.14%，再創歷史新低。

基於穩定的財務表現和較低的融資成本，龍湖繼續獲得了信用評級機構的認可，惠譽、穆迪、標普均分別對其保持BBB穩定、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級。截至2022年3月，龍湖集團依然是唯一獲得境內外全投資級評級的民營房企。

“每個新業務都要回歸生意邏輯”

掙大錢的時候已經過去，這幾乎已經成為業內共識。房企們不再進行盲目的規模比拼、高槓杆擴張等，而是轉向穩健發展、精細運營。

但對於一家奉行長期主義的房企而言，僅僅保證財務的穩健型和現金流的充裕，只是前提條件。房企的抗風險力以及可持續發展力，還需要體現在投資性物業的成績好壞。

實際上，從2021年下半年以來，由於資金普遍緊張，整體投資收緊，集中供地也大多依賴地方國企託底，其中四季度近半數TOP50房企未有拿地。因此，房企的投資動作也能在一定程度反映出企業內力。投資穩定性，成為企業可持續發展的重要支持。

過去多年來，龍湖始終在逐漸加大投資性物業航道上的實踐。地產主航道業務外，形成了商業投資、租賃住房、空間服務、房屋租售、房屋裝修五大航道業務。在銷售市場不確定加大的環境下，這些投資性物業為龍湖的營收和利潤組成提供了堅實的支撐。

儘管遭遇了疫情等不確定因素影響，龍湖的投資性物業卻迎來了增長期。數據顯示，2021年龍湖實現物業投資業務不含税租金收入104.1億元，同比增長37.5%。商場、租賃住房、其他收入的佔比分別為77.3%、21.4%和1.3%。

商業是龍湖經營業務的第一個發力點，也是龍湖最賺錢的業務。2021年商業運營實現租金收入81.5億元，同比增長40%。自2011年開始，龍湖確定“持商業”戰略，每年以銷售物業回款的10%作為上限投資持有物業。

過去幾年，龍湖每年保持10座以上商場新開業的經營節奏。財報顯示，2021年，龍湖新開業12座新商業項目，截至2021年末，龍湖商業進入全國30座城市，累計開業商場達61座，商業出租率達到97%，龍湖商業的整體回報率約6.5%。陳旭平表示，2022年龍湖會有13+5座商場開業，其中13座是重資產，5座是輕資產。

2021年，龍湖的長租公寓品牌“冠寓”迎來盈利元年，全年開業10.6萬間，整體出租率為92.9%，其中開業超過六個月的項目出租率為94.3%。陳序平在業績會上透露，未來龍湖冠寓會保持20%以上的增長速度，但會聚焦近20個有發展空間、年輕人不斷湧入的城市。

近年來，儘管長租公寓短期遭到了暴雷衝擊，但業務的長期價值仍然存在，這也是龍湖堅守長租公寓賽道的重要原因。根據鏈家數據顯示，預計到2030年，中國的租賃人口將達到3億，租金規模預計5萬億元。

智慧服務是龍湖經營業務中重要的增長引擎，而龍湖的智慧服務也在2021年迎來即將上市的好消息。過去一年，龍湖智創生活物業管理板塊全口徑收入達到104億元，商業運營板塊有61個購物中心已經開業實現運營管理和服務，累計獲取的商業項目超120個。龍湖管理層表示，未來每年會有滾動項目的接管，目前實管面積已經超過2.6億方，每年還在保持增長。

提及對投資性物業及其他創新業務的發展要求，陳序平表示，“我們不會縮減在其他業務上的投入，但是我們會讓每一個無論是已有的六大主航道業務還是未來的創新業務，都要回歸到生意邏輯，迴歸到現金流、利潤的邏輯，爭取做一個成一個，也能讓未來的創新業務為利潤增長提供新的貢獻。”

進入2022年以來，國家層面不斷重申房地產作為支柱產業的地位，房地產項目併購融資落地、商品房預售資金監督管理政策糾偏、多地下調首付比例等利好信號不斷。這意味着，以龍湖為代表的穩健型房企將迎來更好發展，引領行業進入新的發展階段。