焦點財經訊 徐準 6月21日，馮侖在其公眾號上首談黑石收購SOHO中國的邏輯。
黑石於6月16日，發出全面收購要約，投資SOHO中國，以取得SOHO中國的控股權。交易完成後，SOHO中國現有控股股東將保留9%的股權。SOHO中國將繼續在香港證券交易所上市。
同日，據SOHO中國公告稱，黑石同意以每股5港元的價格收購SOHO中國，總價約236.58億港元。
馮侖表示這件事情，過去幾個月，其實一直有媒體在報道。這項合作，應該也經歷很長時間了。
大家關心黑石為什麼要投資。它是一家美國的PE機構。可能大家不太瞭解，其實這家機構對房地產是情有獨鍾的，它的基金，大部分都是投房地產的。
它投房地產時，有一個方法就是去買那些在資本市場的估值低於資產估值的公司。比如説，一家地產公司，現在的市值是 1000 億，但是它的物業價值，可能有2000億，它就有可能成為黑石投資的目標。
也就是説，黑石永遠是在「找差」，這二者差距越大，股票市值和資產的價格的差異越大，他們就越認為是投資的好機會。
投資的方法也特別簡單，買股票，這比一棟一棟買物業要簡單。
買完了以後，就兩個方向。
這種金融機構投資物業，它要算現金流回報。所以，一個方向，是把每一個物業能掙錢的地方都給擠出來，提高它的效率。比如説對出租有一些調整，樓層、空間重新規劃，然後提升出租的比例、租金，等等，這些工作，我們叫做「擰毛巾」，「擰毛巾」的事兒，它會做的。
另外一個方向，當然還要做交易。因為它是金融性的投資，它也是一個基金，所以在未來它的交易方向也可能是把其中的一些物業拿來賣掉。
由於股票市值和資產價格的差比較大，「擰毛巾」以後估值會更高。假定説這個資產包裏有10棟樓，10棟樓的價格和股票價格的差可能是一倍，「擰毛巾」以後差就變成兩倍了，於是它賣掉5棟樓就結束了，剩下的都是賺的，對黑石來説，這種方法也是一個投資方式。
在美國，黑石曾買過的最大的一個資產包是一個 390 億美金的資產包，是從上市的 REITs 手裏買的。
所以我覺得，黑石作為在房地產行業帶有金融性的一個基金，他們的投資方法是很聰明的方法。當然，對中國的房地產行業來説，瞭解這些方法，也有利於我們在後開發時代把寫字樓、出租物業，以及一些其它業態做得更好。有機會和這些基金做一些合作，在後開發時代，將會是一種比較常見的現象，所以也不必太詫異，也不必太過關注這件事情。