文/樂居財經徐酒眠
“相信今年是一個（收併購）更好的時機。”2月底的股東大會上，招商積餘（001914.SZ）董事長聶黎明曾作了這樣一個預測。
一個月後的業績發佈會上，聶黎明更是多次重申收併購對招商積餘今年發展的重要性，並將“搶抓收併購機遇”列為了2022年五項需要做好的工作之一。
在標的市場物色挑選了幾個月，招商積餘今年的第一單收購有了眉目。6月16日，股份交易時間段後，招商積餘刊發了一公告稱，擬收購新中物業（中國）有限公司（簡稱“新中物業”）67%股權，交易價款5.36億元。
去年底，招商積餘踩點連下兩“航”，分別以5362萬元、2.3億元收購了上航物業100%股權、南航物業95%股權。而這一次，招商積餘把目標瞄向了金融物管賽道。
招商積餘在公告中表示，本次交易將進一步提升公司金融類物管業務影響力，擴大公司物業業務規模。
然而這份在當天收盤後發佈的利好公告，卻沒能讓轉天的股價延續前一天的大漲局面。
6月16日，沒有絲毫徵兆，招商積餘股價在尾盤快速拉昇9.47%，逼近漲停，報收17.57元/股。而後隨着盤後收購公告的發佈，不少投資者質疑收購的內幕消息是否被提前泄露。
次日開盤，資本市場直接上演了一場川劇變臉的絕活。6月17日，招商積餘開盤報16.65元/股，股價直接跌落7.85%，開盤半個小時盤中跌停，報15.81元/股。當日報收16.23元/股，跌7.63%。
20倍收購PE
與上航物業、南航物業一樣，新中物業也是招商積餘在產權交易所“淘”來的標的。
今年4月28日，新中物業67%的股權被掛在西南聯合產權交易所尋覓賣主，掛牌價格便是5.36億元。掛牌期內的一個月，引來1597次圍觀，也等來了招商積餘“下聘”。
招商積餘公告披露，這筆交易的定價，採用的是收益法作為評估結論。
根據中興華會計師事務所(特殊普通合夥)對新中物業的淨資產審計，截至2021年7月31日，新中物業經審計的資產總額為6.02億元，淨資產為2.04億元。2021年1-7月，新中物業實現營業收入2.19億元，淨利潤0.26億元。
截至2021年7月31日，新中物業的股東全部權益賬面值2.04億元，評估值為7.61億元，評估增值5.57億元，增值率272.76%。
一般而言，收購標的資產出現增值，則表明收購標的被看好；而增值率越高，則説明未來發展潛力更大。
此前，招商積餘收購南航物業的增值率為126.44%，收購上航物業的增值率5.16%。以此而言，新中物業未來的發展相當被看好。基於此，招商積餘收購新中物業的這筆交易，溢價也不低。
根據公告，新中物業2020年、2021年的資產總額分別為5.58億元、6.11億元，淨資產分別為1.79億元、2.19億元；對應期內，營業收入分別為3.36億元、4.10億元，淨利潤分別為4129.16萬元、4001.12萬元。
這部分財務數據已經審計，對於2021年營收提升而淨利潤卻略微低於2020年，公告解釋主要是由於非經常性的營業外收入變化。
按照新中物業2021年度的淨利潤計算，此筆交易的收購的PE倍數約為20倍。
增補金融物管
對比同為央企物業股的華潤萬象生活（01209.HK），招商積餘這筆收購溢價高出了不少。
此前，華潤萬象生活曾對價24.85億元收購中南服務，PE約為14.12倍；對價10.58億元收購禹洲物業，PE約為13.9倍。不過，新中物業與中南服務、禹洲物業的服務業態有所不同。
公告披露，成立於2000年8月的新中物業，由新中物業管理有限公司（簡稱“新中香港”）100%持股。交易完成後，新中物業由招商積餘持股67%，新中香港持股33%。
新中物業主要為銀行類金融機構客户提供綜合物業管理服務以及銀行輔助服務。截至2021年7月底，新中物業在管項目數量241個，在管建築面積約559萬平方米，分佈於境內26個省份、直轄市。其中，在管辦公物業建築面積約457萬平方米，佔比約82%。
八成以上在管建築面積為商寫板塊，新中物業的盈利能力相對可觀。根據公告的財務數據，其2020年、2021年的淨利潤率分別為12.3%、9.76%。而招商積餘2020年、2021年的淨利潤率分別為4.75%、4.28%。
招商積餘收購新中物業，除了擴大在管規模、增補業務之外，或還能拉昇淨利潤率。
事實上，這並不是招商積餘第一次增肌金融機構物業。去年12月31日，招商積餘曾通過增資的方式入股深圳市匯勤物業管理有限公司（簡稱“匯勤物業”），間接對其65%的股權進行了併購。
彼時的公告介紹，匯勤物業隸屬於招商銀行金尊集團，主要為以招商銀行為主的金融機構客户提供物業管理服務，服務建築面積約222萬平方米，業態以辦公類物業為主。
除了收購與增資入股之外，招商積餘在金融物管領域早有佈局，其連續13年中標深圳農行物管外包項目，此前還與太平洋保險集團的成都太平洋金融大廈、太保交銀大廈南樓項目達成合作。
130億營收目標
今年，招商積餘搶抓收併購，與立下的營收目標有關。
“2022年，公司確定的營業收入目標是達到130億元。”2021年業績發佈會上，聶黎明提出，在新的一年，招商積餘的行業地位要進一步提速發展。對應的，在管面積、業態自然需要持續增長。
2021年，招商積餘營收突破百億，實現105.91億元的年收入，同比增長22.4%。
其中，物業管理業務收入99.1億元，較上一年同期增長23.31%，佔比93.56%；資產管理業務實現營業收入5.56億元，較上一年同期增長23.70%，佔比5.25%；其他業務實現營業收入1.26億元，較上一年同期下降24.12%，佔比1.19%。
百億之上再增長，積極抓取收併購市場機遇，推進更多優質項目落地，無疑是一個重要且有效的手段。
不過，其管理層也表示，招商積餘不會“為收購而收購”，還要做到“理性收購”，標的要與公司戰略協同，同時價格要合理，估價太高可能對未來的經營形成負擔。
年報披露，截至2021年12月31日，招商積餘現金及現金等價物餘額為20.41億。與頭部物企相比，招商積餘手中的資金並不算豐厚。
據樂居財經《物業K線》統計，同期，手中現金在30億以上的上市物企有13家，榜單前三甲華潤萬象生活、碧桂園服務、世茂服務手握現金分別為136.98億元、116.19億元、98.42億。
不過，業績發佈會上，招商積餘財務總監張秀成透露，除了手中的現金，公司剝離重資產項目回收的現金，其中有一部分可以用來償還債務，有一部分可以用來支持收併購相關業務。
此外，管理層還表示，未來條件許可的情況下，招商積餘也可以以換股的方式跟其他合作伙伴進行合作。
文章來源:樂居財經