來源： 中訪網財經
出品 l 觀點財經
作者 l 周更
近日綠地香港（00337.HK）發佈業績快報，披露了2020上半年未經審核的營運數據。
數據顯示：
今年上半年綠地香港實現合約銷售約132.72億元；
已售合約總建築面積約為111.35萬平方米；
銷售收入相對於去年同期下滑48.17%，總銷售面積則同比減少10.23%。
上半年整體表現黯淡。
受疫情波及，大部分房企上半年業績都出現了不同程度上的放緩，這也使房企紛紛把下半年作為發力搶跑的關鍵期。
而從7月成績上看，綠地香港尚未表現出扭虧為盈的局面。
7月：
綠地香港實現合約銷售額為20.33億元，同比下降13%；
已售合約總建築面積15.27萬平方米，同比下降近10%。
1-7月：
總合約銷售額為153.05億元；
已售合約總建築面積126.62萬平方米。
圖片來源：綠地香港公告
若按3月初定下的550億銷售額衡量，綠地香港的完成率不足三成，而從下半年開局看，2020年完成銷售目標難度不小，綠地香港的千億闖關路註定道阻且長。
銷售目標繼續承壓
如果2020年的銷售目標不能達成，意味着綠地香港將連續三年爽約銷售目標。
2018年年初，綠地香港定下全年400億元的銷售目標，當年完成的合約銷售額為379.25億元；
2019年，綠地香港將銷售目標在上年基礎上調高了100億元，從這一年的銷售上看，綠地香港合約銷售額達到484.58億，同比增加28%，業績漲幅明顯，卻仍未跨過500億銷售門檻。
2020年3月，在整體環境遇冷之下，綠地香港將年內銷售目標定為了550億元，綠地香港高層一直都希望在2021年實現規模上億，目前來看，千億目標的達成難度不小。
關於銷售目標的接連失約，業內人士分析，此前綠地香港對市場預計不足，銷售力度不足。
此外，受商辦物業降温影響，該品類房產空置率較大，一定程度上衝擊了業績。而2020年業績的低迷則主要受疫情影響。
不過疫情對行業是無差別式影響，大家在疫情前期普遍都經歷了一段艱難期，多家房企銷售上的轉機一方面在於疫情得到控制，一方面則是拓展了銷售渠道，打造了“線上＋線下”的營銷模式，這才使很多企業轉危為安，逐漸走出業績低迷期。
根據克而瑞地產研究中心的統計數據，7月百強房企實現銷售總金額9386.4億元，單月業績同比自4月轉正後逐月回升，7月進一步提升至25.7%。
從累計銷售業績來看，1至7月百強房企整體業績同比增長2.7%。
細分上，前50強房企表現更為突出。
TOP31-50房企銷售金額累計上漲2%；
TOP21-30房企銷售金融累計上漲4%；
TOP11-20房企銷售金額累計上漲7%；
TOP10房企銷售金額累計上漲2%。
表現最好的當屬TOP11-20梯隊。
資料來源：億翰智庫，企業公告
在行業普遍出現小幅上漲的背景下，綠地香港交出的這個成績單確實顯得單薄，這也進一步驗證市場的觀點，綠地香港營銷上確實火力欠猛，同時也意味着，在下半年搶收業績關鍵期想要逆襲，綠地香港勢必要在推貨和營銷上加大火力。
多元化發展成效甚微
雖然綠地香港的銷售目標屢未達標，但相對而言，2019年綠地香港的業績算得上差強人意。
2019年，綠地香港的淨利潤達到30.41億元，實現了54%的增長。
其中，毛利率為30.89%，同比增長4.1個百分點，毛利潤達到54.55億元。
毛利率、毛利潤錄得較大增長，主要在於2019年綠地香港的項目出售。
報告期內，綠地香港出售了上海五里橋項目，整個項目交易金額超過30億元，體現在賬面上的利潤貢獻達到10億元。
利潤看上去耀眼，卻難掩尷尬。
綠地香港董事長陳軍2020年年初時也表示，在房地產行業整體下行的背景下，2019年這種大幅度的毛利率持續增長是不可持續的。未來，綠地香港會迴歸到正常的利潤空間。
作為綠地控股的子公司，綠地香港的主要業務與綠地集團一脈相承，依託母公司在基建、金融、新興產業上的經驗，最近幾年，綠地香港也開啓了多元化發展模式，在金融、養老產業上都有佈局。
以2020年上半年為例：
2月，綠地香港關聯公司，以3.85億競得雲南昆明呈貢斗南地塊；
5月，綠地香港又出手，以總代價5.02億元競得昆明晉寧區6宗地塊。
據悉，在雲南的相關佈局主要是綠地香港發展健康、養老、文旅產業需要。
值得一提的是，相較於往年，2020年綠地香港拿地上並不頻繁，不過好幾個項目卻都和昆明有關，這也折射出管理層對雲南區域的看重。
綠地香港進駐昆明超過7年，7年間在昆明先後促成了9個項目的落地，主攻方向偏文旅和康養健康，可見綠地相關多元佈局意圖許久。
不過從相關數據上看，綠地香港的新業務貢獻度卻十分有限。
綠地香港2019年年度報告顯示，從收益分析來看：
2018年綠地香港物業銷售及建築管理服務收入為169.95億元，佔整體收益的比重為96.2%；
物業管理及其他服務的收益為4.57億元，佔比2.6%；
酒店及相關服務的收益為1.34億元，佔比0.8 %；
物業租賃收入為0.76億元，佔比0.4%。
可以看到，綠地香港的大部分收入還是來源於建築開發，新業務帶來的收益在財報中未有明顯披露。
圖片來源：綠地香港2019年年度報告
千億門檻難度陡增
背靠綠地控股，但是綠地香港的自我成長需求強烈。
目前綠地香港的體量在國內房地產行業中排在中游，雖然對外綠地香港宣稱規模並非首要，做一家小而美的房產公司也無妨。
但是實際上卻一直都渴求規模上升，2017年以來，“2021年衝破千億”就成為綠地香港的目標之一。
由此可見，對於中小房企而言，“小而美”僅是説辭，在市場總量增幅不大的情況下，做大規模才是保持未來活力的最大武器，規模躍升是長期發展的必經之路。
最近一年，市場發展環境趨於穩定，集中化已經成為行業不可逆轉之勢，而集中化背景下的資源之爭一定會更加激烈。
疫情過後，大房企土地儲備、產品品質、融資能力、成本控制、項目佈局五大核心競爭優勢凸顯。
對中小房企來説，面臨的挑戰不僅僅是規模上的劣勢，還包括應對調控的能力，加緊項目去化，保證現金流穩健能力等多方面，從這個角度出發，綠地香港的“千億夢”恐怕將付出更多的努力。