來源： 鳳凰網房產
很多朋友最近諮詢今年該如何買房，為了幫助大家，我非常樂意把自己的多年經驗分享出來，今天主要寫不同總價的房子的升值邏輯以及如何快速判斷一套房子是否值得買。請您耐心閲讀並轉發親友，非常感謝。
01
價格是一座動態變化的冰山
哪一套房買入必賺？這其實是一個價值千金的好問題。這裏面內含我們對房產價格的估算和潛力判斷的問題。
要説清楚這個問題，我們必須從根源探究價格的形成機制。
你知道什麼是價格嗎？它是如何形成的？
首先，我們先來看幾個例子：
對於任何一項商品，企業都沒有定價權，只有標價權，標的價格高了就賣不掉，低了就自己吃虧。
大家想想，您賣二手房的時候，賣多少是您自己可以決定的嗎？並不是。您這套房能賣多少是由市場的供需關係決定的。
我們工資的高低，並不是由自己決定的，也不是公司決定的，而是由整個勞動力市場的供需狀況決定的。
大部分從小接受的教育都是凱恩斯主義流派的政治經濟學，書本告訴你：價值決定價格，價格圍繞價值上下波動。
長大了，很多人才發現：這都是謬誤！
因為在嚴肅的經濟學裏面，並不存在“價值”這個概念，任何價格都是供需的最終反映。
同樣一瓶礦泉水，在城市只能賣幾塊錢，但是在陝西華山的頂峯，它可以賣很貴很貴，由於供需關係不同，同樣一瓶水它價格會相差很大。
某個工廠的產品生產成本很高，但是產品的售價並不能由他們決定，而是由這個市場有多少個競爭對手打價格戰而定。你成本高，不代表你就可以售價高，而是意味着可能虧本，最終淘汰出局。
一個人種的紅薯能賣多少錢不是由他多努力種紅薯決定的，而是由當天這個菜市場有多少人在賣紅薯決定的。
同樣，房子的價格，不是由業主決定的，也不是由政府決定的，更不是開發商決定的，而是由整個市場的供需關係決定的。
所以一套房是否值得買，關鍵是看它背後的供需關係是否有利於你，如果城市導入的人口持續進入該板塊，那需求就是源源不斷的，哪怕目前的價格高一點，也值得買入，因為它接下來還會繼續上漲，您只需要順應需求的變化儘早買入即可，早晚賺到錢。
在投資領域，沒有人可以控制潮水的方向，我們唯一能做的就是順應它。
明白了這個道理，下面我們接着討論另一個問題：房價從1.5萬漲到3萬容易，還是3萬漲到6萬容易？
大部分人可能都覺得1.5萬漲到3萬容易。
其實這個不是選擇題，而是解答題。
兩者的真正區別在於漲上去了，能不能守得住。
1.5萬漲到3萬，是漲上去了，但是它是守不住的，看看廣州增城、內蒙古鄂爾多斯、河北燕郊很多地方，這一輪價格幾乎腰斬了。
但是3萬漲到6萬的地方，卻穩穩地守住了漲幅。投資不光要追求漲幅，還要守住風險，應該追那種確定性的利潤。
所以，如果您問我：房價從1.5萬漲到3萬容易，還是3萬漲到6萬容易？
我會反問一下：房價從3萬跌到1.5萬容易，還是6萬跌到3萬萬容易？想清楚這一點，相信大家就有答案了。
房子價格漲上去之後，不會一直固定在那裏的，它是一座時刻都在變化的冰山，很可能漲上去之後，冰山就開始融化，價格過一段時間就掉下來了。
所以買房的時候，只想着哪個漲得容易是不全面的，還要考慮到跌的時候，哪個能守得住，不出現回撤。
因為房子買賣不像股票，今天買進，明天就能賣出。房子跌起來，除了專業投資者，大部分人都是來不及逃的，所以抗跌才是普通人首先應該考慮的。
大部分人對於價格的認識都非常初級，所以他們買房的時候不可避免地走了很多彎路。
對我個人而言，我不太喜歡風險大的投資產品，我只買高確定性的。
02
房產的價格體系及其上漲邏輯
一座城市的房產根據成交總價不同，大體可以分為以下類型：
1、上車盤
2、屌絲盤
3、剛需盤
4、剛改盤
5、改善盤
6、偽豪宅
7、真豪宅
8、頂豪宅
以成都為例，該城市成交總價中位數是200萬，中位數2倍以上即屬於豪宅範圍，也就是400萬的房子就屬於成都的豪宅範圍了，而豪宅又分為偽豪宅，真豪宅，頂級豪宅。當然，這個400萬的房子才剛剛踏入豪宅範圍，嚴格來講屬於偽豪宅，超過600萬才算真正的豪宅。
成交總價處於中位數以下的屬於1-3類型，處於中位數的1-2倍的屬於4-5類型，中位數2倍以上的屬於6-8類型，其他城市同理，大家可以適當遷移運用。
以上不同總價的8種房子，短期升值幅度與流通性不可同時兼備，價格低的1-4類型，賺的是快週轉的升幅，所以升值了就要儘快裂變往上置換，5-8類型賺的是絕對值，富裕人羣不單純追求升幅，他們要的是財富總量和保值，100萬的剛需盤翻一倍也只是賺100萬，但是500萬的房子，只需要漲20%就足以擊敗剛需盤，所以資金多、名額少的人，適合投資5-8類型，長期持有，博最大絕對值收益。
下面逐一分析不同總價階段房子的供需變化及其購買邏輯：
上車盤
過去人們把購買房子等於進入資產升值的快車道，因此買房又稱為“上車”，而上車盤就是那種總價很低的房子。
這種房子有個特性：那就是流通性非常高，價格幾乎年年上漲。為什麼？因為一座城市當中，一年下來，總有人能夠攢到一筆錢，然後買進這種低總價的房子。隨着上車盤的價格上漲，整座城市的房價底部是不斷抬升的，換言之，去年這座城市最便宜的房子假設是100萬，明年就是110萬了。
那麼誰會買上車盤呢？對，大部分是初來乍到的新城市人口，他們在該城市無房，積蓄不多，所以他們會考慮上車盤，而上車盤原來的業主把房子賣給新移民之後，他們就去買上一級的“屌絲盤”了。因此我們經常見到不少人把100萬的房子賣了，升值賺了錢，然後去買200萬的，200萬的賣掉了，去買400萬……
購買力一層層不斷向上置換，最終就有人輕易買得起1000萬以上的房子。
網絡上那些文科生總是喜歡説：這座城市的房子1000萬了，上班族誰還買得起啊？肯定跌。
其實他們不知道，絕大部分買1000萬房產的人，是因為他們把700萬的房子賣了，才會去買1000萬的。同理，一直往後倒推，買得起700萬的人，是因為他們把500萬的房子賣了；買得起500萬的人，是因為他們把300萬的房子賣了…
一直倒推，推到最後就是最最便宜的上車盤，這時大家會發現，樓市的購買力其實是一條長長的食物鏈。如果把其中的一個環節抽掉，時間長了，整個鏈條的供需關係就會被破壞，慢慢購買力就會衰竭，導致這座城市的買賣置換會變得非常不活躍，房價也上漲乏力。
這就是為什麼減緩人口引入的北京上海哪怕城市資金很充沛，經濟還不錯，但是房價這幾年並沒有怎麼上漲的原因。因為這些城市少了新入人口，那麼上車盤就沒人買，上車盤無法成交，後面的置換就動力不足了，整個城市的房價就很難上去。
上車盤不好地方就是作為自住，很多人都難以接受，因為面積小，地段一般，所以很多人忍受幾年之後，都會把它賣掉。上車盤的優點是有確定的上漲利潤，極少出現價格回撤，作為無房一族的跳板，還是可以考慮的。
屌絲盤
上車之後，人們攢了一點錢，就會考慮去置換下一套，錢少的只能選擇屌絲盤了。所謂屌絲盤，就是説這類型房子比上車盤稍好一點，但又夠不着剛需盤的居住條件，它要不樓齡老舊，要不面積很小，又或者地段一般，甚至多個缺陷同時兼具。
屌絲盤的好處是在預算不足的時候，它至少提供了一個家庭立足的地方，讓人可以安心工作幾年，等待上漲之後，再往上置換，但由於它處境尷尬，窮人買不起，有一點錢的剛需又看不上，所以它的漲幅一般都受到壓制。
剛需盤
顧名思義，剛需盤就是滿足人們剛性需求的樓盤，一般人居住的首要要求是上班通勤時間不能太長。
所以剛需盤一般與地鐵交通密不可分，很多近郊區的地鐵沿線樓盤都屬於此列。
人們對於面積的適應性遠遠大於對時間的適應性，所以剛需寧願住的面積小一點，也要優先考慮交通通勤的時間，儘量靠近上班的地方。
如果住得遠，每天上班3小時就是3小時，幾乎無法壓縮調整，但是如果同樣的預算，買靠近上班地點，面積小一點的剛需盤，他就可以省出上班的時間，同時對房屋進行改造，多加幾個櫃子、雙層牀，擠一擠也能熬過去。
因此，剛需盤，實際買的是通勤時間。人們在為自己的時間付費，只要住得近，交通方便他們就滿足了。
由於剛需盤面對的是這個城市的主流上班人羣，所以剛需盤一般在大漲之年漲幅都會跑贏大市，也就是我們俗稱的“三年不漲，一漲吃三年”。
剛改盤
所謂剛改盤，即比剛需盤要好那麼一丟丟，但是又夠不着改善要求的樓盤。此類樓盤由於兼顧了自住和投資，同時也是主流人羣夠得着的樓盤，所以漲幅也不錯。
剛改盤在滿足交通方便的情況下，比剛需盤多了幾個優勢，那就是它除了交通優質，還有不錯的地段以及商業配套，基本可以滿足生活日常所需。
改善盤
所謂改善，首先你原來肯定至少有一套房，因為居住條件不能滿足生活所需，所以需要置換改善。因此樓市之中，置換力量的主力軍是改善需求的客户，他們一般通過賣一買一，完成改善目標。但是在樓市上漲的年份，最容易踏空。去年有些深圳的朋友，把自住的房子賣掉之後，準備買下一套，結果行情突然大漲，他們手裏的錢瞬間買不起了。所以買改善盤，一定要提前選好自己的新房，下定金鎖定了價格，然後約定三四個月交首付，回頭再把自己住的房子兩個月內賣掉，把時間差銜接起來才不會踏空行情。
偽豪宅、真豪宅、頂級豪宅
豪宅，顧名思義即面向土豪的住宅，一個城市的購買力分佈類似一座金字塔，越高總價的房子，能夠買得起的人就越少，也就是潛在接盤客户越少，那麼相應地豪宅的流通性也會大大下降。
剛需盤也許掛3個月就能賣掉，豪宅可能需要半年以上。但是對於資金充足、購房名額很少的人來講，豪宅仍然有投資價值，因為富人的資產總量需要非常大的容器才裝得下。200萬的剛需盤，翻倍也只是賺200萬，但是2000萬的豪宅，漲個10%就擊敗剛需盤了，秒殺。
對於普通人而言，買一套房之前會反覆計算它的升值潛力，地段、户型朝向怎樣；但對於富人而言，當他決定在哪裏買一套房，他買的其實是身份認同和社交圈層。
很多年前，我問一個企業老闆，為什麼他會認識某某高官。他跟我説：我剛來乍到，為了搭上某某的關係，我在他家那個小區買了一棟別墅，然後我們就混熟了。
買豪宅的人，並不指望房子短期能夠給自己賺多少錢，他們在生意場上賺到的錢何止百萬千萬？
03
排隊發財
在中國買房等同於排隊發財，這個社會過去十幾年形成的財富差距，主要不是因為工作、學歷造成的，而是房產造成的。同樣在一家公司工作，別人比您多買了幾套房，過了幾年，您們兩個人的財富差距就拉開了，甚至您一輩子再也追不上，因為別人一套房升值所賺的錢，可能是您十年工資的總和。
但是很多人平時拼命工作，到了要買房的時候，卻發現自己在房產領域的知識積累寥寥無幾，更談不上專業。
其實房子：
買對了，可以改命。房子快速升值之後，有助於提升家庭生活質量和擴大總資產。
買錯了，暗無天日，還要被親人指責。
一萬小時刻意訓練是各行各業成功的通用法則，房產領域絕對如此，沒有捷徑。