資產評估機構作為第三方中介機構，以獨立、客觀、公正為準繩，堅決為REITs市場的價值風險把好第一關，是防範REITs市場風險的必要手段。
中國證監會、國家發展改革委於4月30日聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》[證監發〔2020〕40號]（以下簡稱“試點通知”），同時中國證監會發布配套指引《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行（徵求意見稿）》（以下簡稱“指引”），標誌着千呼萬喚多年的公募REITs正式啓航。
在公募REITs出來之前，我國REITs市場主要是私募型的類REITs形式存在，截至2019年底，我國發行類REITs72單，共計發行規模1,400餘億元。
我國經歷過去數十年快速發展，已經積累了百萬億量級的存量基建資產，這些資產廣泛地存在於地方政府、城投公司、社會資本手中。然而長久以來，他們都缺乏一個有效的退出渠道，長期持續的投入使得其負債壓力逐年增加。
在金融市場，則是我國不斷增長的居民財富及機構投資者對於長期穩健收益的金融產品需求。基礎設施REITs的推出將成為盤活我國巨量存量基礎設施資產的利器，有望促進地方政府及相關投資人降低槓桿、增加基建資金新來源、打開基建發展新空間。
同時也有望逐漸形成一個以萬億量級起計的大類資產市場，促進我國資本市場健康發展。
評估角度看基礎設施REITs指引
指引主要對明確產品定義與結構、明確管理人與託管人等機構主體的專業勝任要求、明確基金份額髮售方式、規範基金投資管理與項目運營管理、強化監督管理等方面做了相關規定。
第一，明確產品定義於結構。基礎設施基金，是指80%以上基金資產持有單一基礎設施資產支持證券全部份額，基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司；通過資產支持證券和項目公司等特殊目的載體，取得基礎設施項目完全所有權或特許經營權；基金管理人積極管理基礎設施項目，以獲取穩定現金流，並將90%以上可供分配利潤，按要求分配給投資人。
第二，明確管理人與託管人等機構主體的專業勝任要求。基金管理人、基金託管人從事基礎設施基金活動應當發揮專業機構作用，嚴控質量關。
第三，明確基金份額髮售方式。借鑑境外成熟市場經驗，採取往下詢價的方式確定份額認購價格，公眾投資者以詢價確定的認購價格參與基金份額認購。
第四，規範基金投資管理與項目運營管理。明確基礎設施基金投資運作、關聯交易管理、收益分配、估值計價和信息披露等要求。
第五，強化監督管理。強化證監會對基金管理人、託管人及相關專業機構的監督管理職責，並明確滬深證券交易所、行業協會的自律管理要求。此外，指引主要從份額、權屬、運營目的、運作方式和利潤分配方面介紹了基礎設施REITs四大特徵，並對項目提出五大要求。指引也明確基礎設施包括倉儲物流、收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，產業園區等其他基礎設施，明確不含住宅和商業地產。對於IDC數據中心、養老、醫療、市場化運作的學校、醫院等也有機會發行REITs。
關於資產評估，指引強調，基金管理人應當按照法律和國家相關規定對基礎設施基金進行公允估值，並定期評估。當發生或潛在對基礎設施基金資產具有重大影響的事件時，基金管理人應當聘請資產評估機構出具評估報告，並按照法規規定和基金合同約定，與基金託管人協商，及時調整基金估值並公告。
其中，在申請註冊基礎設施基金前，基金管理人應當聘請獨立的資產評估機構對擬持有的基礎設施項目進行評估，並出具評估報告。
評估報告應當包括下列內容：（一）評估基礎及所用假設的全部重要信息；（二）所採用的評估方法，及評估方法的選擇依據和合理性説明；（三）基礎設施項目詳細信息，包括基礎設施項目地址、權屬性質、
現有用途、經營現狀等，每月運營收入、應繳税收、各項支出等收益情況及其他相關事項；（四）基礎設施項目的市場情況，包括供求情況、市場趨勢等；（五）資產評估機構獨立性及資產評估報告公允性的相關説明；（六）可能影響基礎設施項目評估的其他事項。
資產評估重要性及存在問題
資產評估機構作為第三方中介機構，以獨立、客觀、公正為準繩，堅決為REITs市場的價值風險把好第一關，是防範REITs市場風險的必要手段。其評估結果對管理人經營決策、投資人的投資決策有着重要的價值參考，可以説資產評估貫穿於REITs運營的全週期：發行階段為產品定價提供參考，為投資者提供決策依據，同時滿足披露要求；在存續階段，每年至少需要評估一次，定期披露資產價值，為資產市場提供參考；在退出階段需要對基礎資產價值進行評估，確保價值公允，保護投資者利益，另外在一些特殊情形下如市場巨幅波動下需要及時進行評估，以應對各種市場風險等。
涉及REITs基礎資產評估，目前資產評估行業評估機構主要有資產評估機構、房地產估價機構兩類評估機構，其中房地產估價機構主要以產業園區、倉儲物流、住宅、寫字樓、商業、酒店等房地產評估為主，資產評估機構以非房地產為主。目前兩個評估行業分別由財政部和住建部主管，分別有各自的評估準則和規範。其中中國房地產估價師與房地產經紀人學會專門為REITs做了配套指引，早已於2015年9月發佈了《房地產投資信託基金物業評估指引(試行)》，為房地產估價行業REITs物業評估指明瞭道路。雖然分屬不同行業，但評估的理論基礎殊途同歸，針對REITs基礎資產評估，基本以收益法評估為主。
作為REITs資產評估的主要方法收益法，是指對有收益或者潛在收益的資產，根據其未來收益求取價值的一種方法。其基礎理論完善並在評估界運用成熟，但是實踐過程中存在着一些棘手的問題，例如我國的不動產運營數據公開透明度低，導致數據分析難度大，未來數據預測的準確性存在較大不確定性，另外折現率、資本化率等核心參數尚未有統一的規範標準或者市場認可的數據，以至於評估機構確定相關參數標準不一導致估值結果偏差較大，失去價值公允。但隨着REITs的大規模發行，相信這方面的問題將會逐漸消失，真正實現評估的獨立、客觀、公證。
試點通知的出台，標誌着公募REITs這個萬億市場的正式啓航。作為REITs重要組成的商業地產和住宅，實施公募REITs的步伐未來可期，對於盤活存量商業地產、支持長租公寓和公租房、廉租房的發展，將會起到重要作用。作為其發行過程必要參與者之一的評估機構，需要做好充足的準備，為資本市場保駕護航。
( 作者胡永強繫世聯評估價值研究院研究員，陳迅繫世聯評估副總經理。)