壽堅榮 上海融孚律師事務所律師。
內容摘要
近年來隨着長三角各老工業園區生產製造產業的逐漸退出或轉移，空出來的老廠房如何再次授資與開發問題再次被推上風口浪尖。而發展迅猛的國內國際各大酒店集團為了搶佔市場份額紛紛在全國各地開設連鎖酒店，為了減少成本而租賃如老工業廠房等權利瑕疵房屋改建酒店帶來的各類法律風險，既有因土地性質酒店不能獲批的法律風險，也有因改建後消防、環評、行業許可等無法審核通過造成酒店無法正常開業的法律風險，還有因酒店所承租的房屋被拍賣或徵收提前收回造成酒店提前停業的法律風險。筆者結合擔任上海某國際連鎖酒店投資有限公司常年法律顧問期間曾處理上述各類法律問題的經驗，結合相關法律規定，談談長三角老廠房園區酒店授資與開發的法律風險及其防範。
一、從“世界工廠”到“創新園區”
上世紀90年代初期至二十世紀初的20多年裏，長三角工業園區投資開發如火如荼，浦東新區的張江高科技園、金橋出口加工園和浦西的漕河涇新興技術開發區等開發開放的號角吹得正響，就在身邊，"自費開發"起家的崑山開發區也已躋身"國家級"，起步較晚的蘇州工業園區選擇大力發展引進當時代表先進技術的外向型經濟，迅速集聚創新資源後趕超。以民營經濟為主的浙江省各級專業工業園區更是如星星之火在全省迅速點燃發展。
以外向型經濟和民營經濟為主的發展模式創造了長三角工業園區的經濟奇蹟，但也在之後的一段時期內飽受爭議，被詬病為"只長骨頭不長肉"，園區首當其衝。另一方面，隨着中國生產要素成本不斷提高和環保門檻的提高，部分勞動密集型的企業開始"逃離"長三角，轉而選擇成本更低的東南亞國家或內陸地區，園區生產製造企業退出後留下來的老廠房如何再次投資與開發問題再次被推上風口浪尖。如何從"騰籠換鳥、鳳凰涅槃"到實現經濟發展"量轉質和產業升級"只有創新也只有創新。大力發展旅遊、生物醫藥、人工智能、納米技術應用等戰略性新興產業，從"世界工廠"躍向創新高地。
二、從“老廠房”工業園到“新酒店”創新產業園區
在酒店旅遊業快速發展變化的今天，隨着國外經濟型酒店品牌的進入，國內經濟型連鎖酒店的盲目投資都將衝擊現有的經營格局，經濟型酒店的相對低廉價格來自於良好的成本控制，而酒店房屋的租金是經濟型酒店最重要的成本構成之一，實踐中為了將房租成本降低到最低程度，酒店項目往往長期承租了一些存在權利瑕疵的如工業廠房和倉庫等進行投資改建，結果好多酒店項目由於土地性質、租賃備案、環評、消防、特種行業許可等審批問題而無法開業，已經投入的幾千萬元前期投資因此血本無歸，教訓不可謂不慘疼。下面筆者結合自己在園區地產的連鎖酒店、創意產業園、人才公寓等的投資與開發法律服務經驗，談談對類似上述問題的法律風險分析及其防範，供各位參考。
三、從一起廠房改建酒店糾紛案例説起
（一）案情回顧
2012年8月23日原告杭州A公司和被告上海B公司簽訂租賃合同，A公司將位於杭州市某路X號的一幢工業廠房出租給B公司用於改建成經濟型連鎖酒店，合同約定：
1.租賃期15年，原告確保所出租房產可用於經濟性酒店的正常經營，並配合被告方取得立項、規劃、施工、消防衞生、治安等許可證及營業所需一切手續；
2.原告所出租的土地類型為工業用地，原告承諾如因該房地產土地類型、地類（用途）或房屋類型原因等原告原因導致被告無法辦理裝修改造和營業所涉及的各類相關證照、批文的，原告承諾負責辦理該土地、房屋類型變更手續或儘快辦理土地、房屋相關權證，由此產生的費用由原告承擔，因此延誤的租期免費順延，給被告造成的相關損失，原告負責賠償。若因上述問題導致被告的租賃使用受到限制超過三個月或造成被告自起租日起超過6個月仍未辦理上述相關證照的，被告有權解除合同。同時原告依照本合同約定承擔違約責任；
3.原告單方面終止合同的，須向被告支付下列款項：被告全部原始投資以及違約金200萬元；
4.原告收取50萬元定金後如不履行本合同約定的義務的，應雙倍返還定金。
2012年10月22日被告B公司的杭州C分公司依法核准登記成立，被告隨即向有關政府部門申請酒店環評和消防等審批手續，同時累計投入前期投資高達400萬元用於酒店項目設計、施工、監理和諮詢等，但杭州市某區環保局告知因被告承租的房屋土地類型為工業用地而不予受理，為此被告曾多次要求原告按約辦理所出租房屋土地性質的變更手續，原告也多次申請當地街道辦事處出面辦理其廠房土地性質變更或環評消防手續，但由於該廠房位於某國際峯會相關區域而未果，於是B公司以此為由拒付任何租金，在所出租廠房閒置近4年B公司酒店無法開業、A公司租金也分文未得、雙方又無法達成終止協議的情況下，原告A公司首先向法院提起訴訟，要求解除和B公司簽訂的房屋租賃合同、返還房屋並支付3.5年租金1000餘萬元等，被告B公司隨即提起反訴要求解除和A公司簽訂的租賃合同、賠償前期投資損失400多萬元並支付違約金200萬元。於是雙方開始了漫長的邊開庭邊調解的8個月訴訟歷程。
（二）本案爭議焦點
經過幾次庭審質證後，杭州市某區法院主審法院終結本案原被告雙方的爭議焦點如下：
1.A 公司未將工業用地變更為商業用迪是否構成違約？應如何承擔違約責任？
2.B公司未經項目立項就開始投入前期改建工程的法律後果應由誰承擔？是否需對上述相關費用作司法評估？
3.B公司不付租金是否構成違約？
A公司意見
1.認為租賃合同約定的土地性質變更責任因違反《土地管理法》有關土地用途的強制性規定而無效，導致土地性質無法變更的原因不是由於其不作為而是由政府不批准造成的，因此其不構成違約，也無需承擔約定的違約責任。
2.被告在項目立項、消防等審批通過前就擅自進場施工屬於違法，由此產生的前期400多萬費用與原告無關，因此不同意被告提起的前期造價評估申請，但後來答應如法院同意會配合有關評估工作。
3.不認可其存在B公司所述的任何違約行為，因此不同意B公司提出的全部反訴請求。
B公司意見
1.原告聲稱已按約積極配合被告辦理相關審批手續無任何事實和法律依據，事實上原告至今未按約辦理所出租房屋土地的性質變更手續導致被告酒店的審批手續無法受理，已嚴重違約，給被告造成了極大的經濟損失，因此應按約賠償全部損失並支付違約金等。
2.被告環評等申請未受理後，原告曾告知之後由其出面向政府有關部門申請，並承諾很快辦好並叫被告按期進行前期改建即可，以至被告在此期間繼續投入巨資對酒店進行裝修，不存在擅自違法改建問題，如原告對被告一投入的前期改建費用有異議，則依法申請法院委託第三人進行司法評估。
3.由於原告未按約辦理出房屋土地性質變更導致被告酒店營業所涉及的各類相關證照、批文至今未獲批准，因此延誤的租期依法免費順延，不存在被告還需支付此期間任何租金的事實和法律依據。
綜上可知，鑑於原、被告雙方之間的爭議太大而無法達成一致意見，但如法院繼續走司法評估程序，時間拖得越長產生新房租會越來越多，無論法院最終認定雙方承擔違約責任的比例如何，原、被告雙方為此承擔的法律風險也越來越大，哪會有一種雙贏方案嗎？
（三）問題的分析和解決
1.雙方調解的焦點分析
經過法院組織原、被告雙方几次調解後，原、被告雙方認識到由於土地性質問題該酒店肯定無法再辦出證照開業，因此以最快的速度終止租賃合同減少新的損失是雙方共同追求的，但主要矛盾焦點集中在"終止合同後的A公司要求支付舊租金和B公司要求賠償前期改建費用"上，退而求其次，即使屬於私人開辦的A公司願意放棄訴請要求的千萬元舊租金支付，那屬於國資開辦的B公司卻無權放棄已投入的前期改建費用 400多萬元？
A公司放棄1000多萬租金訴請已是作了最大讓步，再讓其最賠償任何損失也是不肯的，最多退還50萬元定金，哪怎麼辦呢？
2.引進第三方接盤的解決方案
雖然該廠房因工業用地性質無法辦出酒店證照，但如找到一家可利用B公司之前裝修的第三人公司接盤並改辦成無需土地性質變更的其他產業園區經營，同時A公司在租金上給予第三人適當優惠，B公司已投入的前期費用400多萬元可由第三人按租賃期限分期付清，協議生效後原、被告分別撤訴各自承擔訴訟費。
如該三方協議一旦簽訂應該合法有效的，並且最大程度上避免了由於法院違約責任認定、改建合法性及其費用司法評估等帶來的訴訟風險（包括長達半年庭外和解期造成原告租金損失進一步擴大的承擔風險）。
如方案最終實施完畢，第三方累計給貴公司的款項將大於B公司的前期投入，B公司能基本挽回投資損失，從而最大程度保護了國資。當然該方案由於沒有提供相關擔保，一旦第三方由於種種原因無法繼續履行協議就面臨需另案起訴和申請執行的風險。
四、法律風險分析
結合在老廠房園區地產的連鎖酒店、創意產業園、人才公寓等的投資與開發法律服務經驗，談談對類似上述問題的法律風險分析如下：
1.為了減少成本，酒店往往會承租一些舊的工業廠房、學校用房、倉儲用房等非商業用房，但後因土地性質無法改為商業用途造成酒店項目無法通過立項等審批的法律風險。
2.有些地方非商業用途土地房屋酒店項目也能順利項目立項和規劃、施工許可，但之後的環評、消防、特種行業許可證、衞生許可證、治安許可證等卻無法獲批的法律風險。
3.承租的房屋土地性質沒問題，之前房屋的各項審批手續也齊全，但因酒店改建工程新的環評、消防、特種行業許可證、衞生許可證、治安許可證等無法獲批的法律風險。
4.承租的房屋土地性質沒問題，之前房屋的各項審批手續也齊全，但因承租房屋已被列入市政動遷紅線範圍內的房屋無法租賃備案，酒店營業執照無法獲批的法律風險。
5.承租的房屋土地性質沒問題，之前房屋的各項審批手續也齊全，但該房屋已被設置抵押或被查封，經營期內因房屋被法院強制拍賣造成酒店提前停業而無法收回投資和預期利潤的法律風險。
6.承租的房屋土地性質沒問題，之前房屋的各項審批手續也齊全，但酒店經營期內因房屋因被徵收造成酒店提前停業而無法收回投資和預期利潤的法律風險。
7.酒店已順利開業，後因承租的轉租房被業主提前收回造成酒店提前停業而無法收回投資和預期利潤的法律風險。
五、建議防範措施
針對以上法律風險，筆者結合實務經驗和有關法律規定，建議對應法律風險防範措施如下：
1.對擬承租房屋的土地性質及其變更可行性、抵押和查封情況、是否已被列入市政動遷紅線範圍、租賃備案、環評、消防、特種行業許可、治安許可等審批的前期可行性盡職調查必不可少。
2.承租的工業廠房等如需辦理土地性質變更後才能開辦成酒店經營的，可在租賃合同中約定"待出租人成功將工業廠房等土地性質變更為商業用房後本租賃合同才生效。"如業主承諾能將工業或其他性質的房屋改成酒店用途的，建議首先要求其取得當地發改委的酒店項目立項批文及規劃土地部門的土地變性和規劃許可等。
3.實在由於土地性質無法改成商業用途造成酒店無法正常開業的，如已投入鉅額前期投資，建議儘快根據土地性質將已建成的酒店改造成其他允許的產業如創意產業園區、白領公寓等，或將已建成的酒店項目整體或分割轉讓給第三方以儘可能地減少投資損失。
4.承租的非商業用途房屋如可直接開辦成酒店經營的，建議改建前先辦理好改建酒店項目的立項、規劃（施工）許可等審批手續後再開始設計施工，避免因當地政策變化導致的最後無法開辦的前期鉅額投資損失法律風險。
5.鑑於取得房屋租賃合同備案證明是辦理酒店營業執照的必要條件之一，因此可在租賃合同中約定"取得房屋租賃合同本案證明後本租賃合同才生效。"
6.鑑於取得酒店改建項目的環評、消防、特種行業許可、治安許可等審批都是酒店開業經營的必須條件之一，因此可在租賃合同中約定"如不能取得上述審批手續租賃合同可提前終止雙方互不承擔違約責任"，當然首先應立即根據有關部門的不通過審批意見進行對應有效整改。
7.如出租人沒按約辦理房屋租賃合同備案或辦理土地性質變更，或沒按約配合辦理項目立項、規劃/施工許可、環評、消防、特種行業許可、治安許可等審批申請，可依法催告並保留相關證據。
8.如由於出租人原因無法辦理房屋租賃合同備案或辦理土地性質變更，或無法取得酒店改建項目的立項、規劃施工許可環評、消防、特種行業許可等審批手續的，可依法催告並保留相關證據。
9.已被司法機關查封的房屋絕對不能承租，已被設置抵押的房屋綜合分析後可承租，但建議要求出租人承諾因拍賣造成租賃合同提前終止的違約責任或賠償責任並提供相關擔保。
10.租賃合同中一定要約定：如遇市政或商業動遷，不經酒店同意業主方不得單獨簽訂動遷安置協議（否則應承擔違約責任或賠償損失），以免業主方為了其自身利益而不顧酒店利益就和拆遷人私自簽訂動遷安置協議。
11.承租轉租房屋改建酒店的，和非業主簽訂租賃合同時一定要取得業主的書面同意，並三方約定：
11.1酒店承租期長於原租期的，要求業主同意到期後租賃合同的權利義務自然轉至酒店和業主方。
11.2約定如轉租人延期支付房屋租金的，業主應先通知酒店將轉租人所欠租金直接支付給業主並通知轉租人，業主不得據此直接起訴要求和二房東解除租賃合同。
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