觀點網 “雪粉華，舞梨花，再不見煙村四五家。”
人們對冰與雪的嚮往和憧憬由來已久。2022年，隨着谷愛凌奪冠、蘇翊鳴摘銀、全網“一墩難求”……冬奧會將冰雪產業的熱度推至頂點。
新風口之下，那些早早佈局的房企們，縱享紅利。
據同程旅行大數據顯示，2022年春節小長假期間，全國冰雪類型景區訂單量同比上漲68%。
其中，廣州、成都與無錫融創雪世界、吉林萬科松花湖度假區、長白山萬達國際度假區等冰雪場地遊客量大幅增加，僅萬科松花湖項目，從除夕到大年初六共接待客流3.92萬人次，同比增長72%，營業收入同比增長126%。
冬奧來了，冰雪也熱了，越來越多企業加碼佈局冰雪產業。
不過，隨着時間來到2022年中期，也許是冬奧結束與熱度消退，也許是重資產、長週期等難題澆滅熱情，也有企業開始逐步淡出。
近日，一份網傳會議紀要顯示，深圳地鐵、萬科在政府牽頭下，擬接手融創·華髮深圳冰雪文旅城51%股權。
熟悉融創的相關人士表示，公司對冰雪業務十分重視，暫時沒有收到出售的消息。
隨後，觀點新媒體亦向萬科、華髮求證上述消息，相關人士均表示，暫不知情。
城外的人想進去，城裏的人想出來，這並非個案。在這一座冰雪圍城當中，類似的故事還在不斷上演……
風口
冬奧會的申辦與啓幕，是房企加碼佈局冰雪產業的重要契機。
2013年，中國奧委會正式致函國際奧委會，以北京市名義向國際奧委會申辦2022年冬奧會，由北京市承辦冰上項目的比賽，河北省張家口市崇禮縣承辦雪上項目的比賽。
兩年後，國際奧委會第128次全會在馬來西亞吉隆坡投票決定，2022年冬奧會舉辦權敲定北京。
在冬奧會推動下，我國冰雪旅遊城市的建設開始提速，冰雪產業也進入到快速發展階段。
與此同時，這一時期，恰逢房企多元化轉型的關鍵時期，作為文旅地產的一個細分領域，冰雪產業吸引了大量房企的目光，其中最具代表性的莫過於萬科、融創。
相比於其他企業的“思慮再三”，萬科的佈局更像是創始人王石“拍拍腦門”就決定的興趣投資。
據瞭解，2010年前後，萬科在吉林投資的萬科城大獲成功，於是，當地政府邀請萬科共同開發旅遊項目，而王石對滑雪度假村很感興趣，雙方一拍即合，於是有了萬科的第一個冰雪項目——萬科松花湖度假區。
數據來源：公開報道、企業官網、觀點指數整理
恰逢冬奧申辦成功，萬科忽然就坐上了風口，不斷加大冰雪版圖的投資與佈局。
2016年，萬科負責對北京石京龍滑雪場進行升級改造及運營管理。翌年，成立了冰雪事業部，並將冰雪事業、萬物雲、印力商業等一起納入萬科可持續發展的一部分。
隨後幾年，這家企業又以輕資產模式運營管理了北京西山滑雪場、呼和浩特馬鬃山滑雪場、北京順義蓮花山滑雪場等。
據觀點指數不完全統計，截至目前，萬科旗下運營管理的已開業冰雪項目共計6個；其中，今年6月，該公司將繼續接管北京小海坨滑雪場；同時，位於張家口和內蒙古包頭市的萬科崇禮汗海梁滑雪度假區、包頭市奧運冰雪中心也將於2023年開業。
數據來源：公開報道、企業官網、觀點指數整理
相比萬科，融創在冰雪產業方面的佈局稍晚一些，不過卻有“後來居上”之勢。
2017年，孫宏斌斥資295.75億元收購萬達旗下包括哈爾濱萬達文旅項目（當時已開業）等13個文旅項目，並規劃了多個室內滑雪場，由此開啓了冰雪生意。
藉此，融創接連開業5家室內滑雪場，分別位於廣州、無錫、昆明、重慶和成都。此外，還簽約了包括深圳、武漢、西安等城市，計劃打造冰雪文旅城。
不止是室內滑雪場，融創亦不斷加碼佈局室外滑雪度假區。據瞭解，2020年12月，其首個室外雪場、位於青島的“融創藏馬山滑雪場”開業。
2021年開始，融創文旅以輕資產管理輸出模式與吉林北大湖滑雪度假區、河北承德灤平金山嶺國際滑雪旅遊度假區、吉林長白山和平雪場及南山雪場等達成了戰略合作。
截至目前，融創旗下共計有5個室外滑雪場，6個已開業室內滑雪項目以及9個規劃在建項目。
數據來源：公開報道、企業官網、觀點指數整理
除萬科、融創之外，世茂、魯能、復星、奧山控股、奧悦冰雪以及中赫集團等多家企業亦相繼在國內涉足了冰雪業務。
不可否認，北京冬奧點燃了房企加碼佈局冰雪業務的熱情。
分析人士亦提到，冰雪經濟的興起，實則是冬奧會帶來的一系列連鎖反應，背後有政策支持以及全民消費升級的支撐。
的確，任何一個新興業態的興起，企業更關注的是未來發展潛力、盈利空間。
對冰雪業務而言，一方面，近兩年國家頻頻出台政策支持冰雪產業的發展。
其中，2015年申奧成功以來，國務院辦公廳出台《關於以2022年北京冬奧會為契機大力發展冰雪運動的意見》等多項利好政策，助力我國冰雪產業規模增長。
在冰雪運動“南展西擴”的國家戰略與“帶動三億人蔘與冰雪運動”的號召之下，更多特色運動基地及相關產業基礎設施不斷完善。
數據來源：公開報道、觀點指數整理
另一方面，我國城鎮化進程加快，城市休閒娛樂空間面臨總量和結構短缺，而冰雪參與人數逐年增加，發展潛力巨大。
國家統計局統計調查報告顯示，全國冰雪休閒旅遊人數從2017-2018冰雪季的1.97億人次增加至2020-2021冰雪季的2.3億人次，冰雪休閒旅遊收入超過3900億元。
未來，隨着冰雪運動參與人羣從小眾走向大眾，參與空間從地區走向全國，參與時間從冬季變為全年，還有較大的增長空間。
有報告預計，到“十四五”規劃末期的2025年，中國冰雪旅遊人數將超過5億人次，冰雪旅遊收入超過1.1萬億元。
模式
房企佈局的冰雪產業本質上還是文旅地產，也因此這類冰雪項目均存在“燒錢”的特點，前期投入大、運營成本高、回報週期長是這一行業的通病。
此外，室外雪場往往有明顯的淡旺季，這也是大型滑雪場盈利的“痛點”。
有數據顯示，萬科松花湖度假區滑雪場投資額超400億元，而松花湖度假區主要收入來源為雪季滑雪收入和酒店收入、房地產收入。
2016年及2017年兩年，松花湖開發公司均處於虧損狀態，分別實現總營收2.51億元、3.72億元，其中滑雪場收入佔比分別為19.5%、13.6%，房地產開發收入佔比分別為55.3%、67.8%。
如果不計房地產銷售收入，2016/2017年雪季、2017/2018年雪季和2018/2019年雪季，松花湖開發公司分別實現營收9603.16萬元、1.11億元、1.45億元，這與400億元的投資額相距甚遠。
此前，不少投資人在公開平台調侃：萬科靠賣門票苦苦支撐着他的滑雪場。
丁長峯也曾公開表示：“中國現在的冰雪產業基本上是不賺錢的，也許日常的經營盈利是有的，但是滑雪場是一個巨大的重資產投資。”
至於室內滑雪場，以廣州融創雪世界為例，該項目於2019年6月15日開業，截至2021年年底，上述項目累計客流突破190萬人次，平均單日客流超過2500人。
根據攜程等平台數據顯示，廣州融創雪世界票價最低198元/張/人，最高398元/張/人，取298元/張/人的平均數粗略計算，全年（按365天）收入大約為2.72億元（注：不計算融創茂、融創樂園等收入）。
相比之下，室內滑雪場不受季節限制，盈利能力似乎更優一些，不過計算每年的運營成本，真正實現盈利也至少需要八至九年時間。
在盈利難、週期長的原因下，房企需要尋求多重方式實現資金的平衡。
其一，以地產先行，帶動後續的開發和運營。
這種模式是當下冰雪產業乃至是文旅地產慣用的模式，通過住宅開發銷售收入，進而反哺項目運營，與此同時，文旅項目、商業等的配套，亦能為地產項目帶來增值。
其中，萬科松花湖度假區正是採用了住宅+度假區的模式，配套住宅項目為四季小鎮；根據第三方數據，該項目新盤報價7500元/平方米，項目所在的吉林市豐滿區二手房價為6673元/平方米，項目附近再無其他新房。
同樣，萬科翡翠都會毗鄰包頭市萬科奧運冰雪中心，項目最新報價1萬元/平方米，片區二手房價7795元/平方米。
周邊在售的其他新房包括金地風華九里、遠洲·大都會等，報價分別為8200元/平方米、9500元/平方米，不及萬科翡翠都會。
數據來源：公開報道、觀點指數整理
無獨有偶，廣州融創文旅城於2015年6月首次開盤，彼時售價為9400元/平方米，而同期花都區樓盤均價9514元/平方米。
2019年，融創茂及融創樂園開園，同年加推住宅售價達到2.8萬元/平方米，彼時片區樓市均價還未突破2萬元/平方米。
顯然，這類商業、文旅項目能夠對項目及周邊片區形成較強的輻射作用，與此同時，周邊住宅也將為商業、文旅項目帶來豐富客流。
其二，配套冰雪教育，增加用户粘性。比如長春蓮花山世茂滑雪場配套了冰雪人才培訓基地、長白山魯能勝地滑雪場推出專業的滑雪教學服務、萬科松花湖度假區亦推出了營地教學等等。
其三，合作開發和輕資產運營模式，是企業降低資金壓力的重要舉措。
據瞭解，在萬科已開業項目當中，除了吉林萬科松花湖度假區、北京萬科石京龍滑雪場及徐州新淮中心，其他均為輕資產管理輸出模式。
而融創自去年11月到今年初，接連與吉林北大湖滑雪度假區、河北承德灤平金山嶺國際滑雪旅遊度假區、吉林長白山和平雪場及南山雪場等達成了戰略合作，融創文旅將向這些大型室外滑雪場進行輕資產管理輸出，在運營端和投資端全方位賦能。
運營管理輸出，意味着企業能夠輕裝上陣，從而降低運營風險和自持項目的資金壓力。
除此之外，近幾年，融創亦不斷通過合作開發擴容，深圳冰雪文旅城項目正是與華髮合資開發。
數據來源：公開報道、觀點指數整理
另外，也有企業探尋冰雪業務的資產證券化，以打通資金閉環。
2018年7月，萬科松花湖信託收益權資產支持專項計劃成功發行，總規模10.59億元，不過有消息稱，上述ABS在2020年提前終止。
進退
雖然不斷尋找新的模式運營冰雪項目，但這類對資金要求極高的業務，依舊讓不少房企打起了退堂鼓。
據觀點新媒體獲悉，萬科自成立冰雪事業部以來，佈局更加謹慎，獨立發展近四年時間未有更多動作。2020年12月，萬科宣佈撤銷冰雪事業部，該業務和團隊併入新的事業部——酒店及度假事業部。
直至2021年，這家企業才開始重啓冰雪業務。
反觀融創，雖然前期佈局迅猛，甚至喊出“希望實現冰雪業務IPO”口號，但在資金壓力之下，也只能無奈退出自己不熟悉的領域。
今年1月，武漢融創武地長江文旅城投資發展有限公司股權發生變化，浙江武越置業有限公司持股比例由50%上升至85%，而長沙融創匯房地產開發有限公司持股比例由50%下降至15%。
武漢融創武地長江文旅城投資發展有限公司目前開發樓盤為武漢城建融創甘露山文創城。
最新消息顯示，近日深圳地鐵、萬科在政府牽頭下，擬接手融創·華髮深圳冰雪文旅城51%股權。
據瞭解，上述項目由融創和華髮2020年11月以127.1億元摘地，併合作開發。次年3月，融創·華髮深圳冰雪文旅城項目已動工，計劃於2026年12月完工。
對於本次交易，有分析人士提到，若能夠成交，對融創而言是有利的，企業不用再為項目後續開發建設提供資金，而且成功退出，也能迅速補充現金流。
不過有市場消息稱，談判存在一定難度，因為未支付剩餘50%土地款，且此前融創、華髮協議，由華髮對土地款進行超投，融創負責支付項目自持部分資金。
因此，潛在接盤方如果想收購融創手上51%股權，不僅需要支付剩餘土地款，還需要負責雪世界開發以及自持部分的投入和運營，但項目住宅配地很少，很難算得過賬。
也就是説，接盤深圳冰雪文旅城51%股權的代價，並不是一筆小數目；與此同時，接盤之後還面臨大量投入，以及超高的運營難度。
冰雪業務可謂是難賺錢，也難撒手。畢竟有能力操盤的企業不多，有能力接盤的企業更是少之又少。
另一方面，冰雪業務背後往往也有政府的身影，這意味着，一個項目的退出不再是簡單的企業對企業，而是買方、賣方以及政府三方的博弈。
以融創·華髮深圳冰雪文旅城為例，上述項目最早在2019年深圳全球招商大會上，深圳寶安區政府和融創中國簽訂的合作協議。
根據協議，寶安區與融創中國將建立戰略合作伙伴關係，由融創中國投資，在寶安建設融創中國大灣區總部及冰雪文旅綜合體項目，項目投資總額達到367億元。
隨後，上述項目被列入深圳寶安區2021年重大項目計劃以及深圳2022年重大項目計劃清單當中。
也就是説，項目不允許出現停止開發或者爛尾的結果，融創·華髮深圳冰雪文旅城面臨着箭在弦上，不得不發的境地。
不過，融創當下的資金困境或許也無法支撐其完成上述項目的建設，於是各方開始尋求“白衣騎士”。
不止是深圳冰雪文旅城，萬科、融創過往涉足的大型文旅項目，運營時間長、投資金額大、回款週期長，社會資本一旦進入就很難找到退出渠道。
而政企合作能夠為冰雪項目的建設提供強力支持，同時以資源、要素聚集保障項目的良性發展。
不過，政企合作當然也對項目退出與轉讓增加了要求。
有業內人士曾提到，當時萬達幾個文旅城都和當地政府有過協議，所以融創接盤之後，在退出方面也有比較多的限制。
入局難，退出更難。
儘管如此，在冬奧紅利之下，仍舊有不少資本湧入這一賽道。
數據顯示，2021年至今，冰雪運動行業共發生9起融資，高瓴資本、紅杉資本、金沙江創投等投資機構均有涉獵，甚至新東方等教培機構也在2021年投資冰雪賽道……
原報道 | 用事實説話，用客觀、深入的態度記錄和報道。