來源： 第一財經
近期，學區房的相關新聞又點燃了不少網友的情緒。《北京實施“六年一學位”“多校劃片”等措施，降温學區房》、《五一假期18城二手房日度成交量同比增60% 北京漲幅居首》，兩條新聞連起來看倒是有點因果關係。
4月30日，小長假前夕，北京市西城區發佈了一則新規，宣佈西城區從2020年7月31日起將執行多校劃片政策。作為北京優質教育資源最集中的區域之一，西城區的政策變動，引發市場快速作出反應。
北京實施學區房新政
西城區的這則新政，有幾點值得關注：
（1）自2020年7月31日後，西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。
（2）自2020年起，西城區將對適齡兒童入學登記地址及就讀學校實施記錄，自該房產地址用於登記入學之年起，原則上六年內只提供一個登記入學學位（符合國家生育政策的除外）。
以往北京西城區，都是“單校劃片”。即一所小學對應固定的片區，小學對應直升的中學。換句話説就是，只要你擁有一套學區房，就可以鎖定學區內的優質教育資源。學區房的溢價價值就在這裏。
然而，“多校劃片”新政實施後，不管你的房子在哪兒，所謂的直升就不存在了，全部打亂之後用電腦派位。一個小區可能對應多所小學初中，就算你買了這個小區的房子，也不確定到底能不能上重點學校，很有可能被派位到普通學校去。
值得一提的是，這項新政的截止日期是7月31日，也就意味着，如果能趕在7月31日之前，落户學區房，還會按照單校劃片的老辦法分配學校。
最後的瘋狂
留給北京家長的時間不多了，有想法的迅速行動了起來。據貝殼研究院統計顯示，“五一”期間西城區交易量環比和同比增長均超過100%，尤其是金融街(6.640, 0.05, 0.76%)和德勝片區。而由於學區房大量交易帶來的交易結構變化，也使得區域成交價格呈現上浮態勢。
安居客的數據統計顯示，西城區今年的二手房價格穩定在12萬/㎡。以目前西城區的房價水平，一套房的總價隨隨便便上千萬，一旦學區被打散，10%的房價波動就是價值百萬的差別。
今天下午，小編在某中介網站查詢西城區二手房價格，豐匯園小户型46㎡房源也要千萬以上，均價23萬/平。這個單價，足夠“媲美”豪宅了。
“價格倒是沒有漲多少，但是賣得特別快”。當小編以購房者身份問起近期豐匯園小區的交易狀況時，某房產中介機構經紀小林如是説。“大家都想在7月底之前搞定，你懂的。”
即便如此，學區房也是要搶的。據每日經濟新聞報道，5月4日到5日中午這36小時內，豐匯園已經成交了3套千萬元級老破小學區房，最高單價超過25萬元/平方米。小長假這幾天，宏廟小學學區每天的房屋成交量在8-10套。
北京優質教育資源集中，東城、西城、海淀三區幾乎佔據了全市過半的好學校。相比東城和海淀，西城區是最後實施多校劃片的區域。
“考慮慢的話房子就沒了，”小林説道，當小編表示預算不夠的時候，“那就不要考慮宏廟小學了，西單或者奮鬥考慮一下吧，西單也直升實驗中學的”，緊接着小林又介紹了兩套房源，價格分別為790萬和825萬，也就是説，西城區重點小學的入門門檻在800萬左右。
花1000萬買一套西城區小户型，100%對口到一個牛小，比如宏廟小學，大概率直升北師大實驗中學，重點高中之後出國留學或者985大學，基本就是一條精英教育的康莊大道。之後還能轉手賣掉，對於很多中產“前浪”來説，這是頗為理想的選擇了。
各地學區房之現狀
熟悉樓市的朋友都知道，每年第一季度都是學區房交易最頻繁的時候。這個季節，為學區房奔走的不僅僅是北京的家長。
據浙江新聞報道，今年4月，杭州二手房成交10232套，環比上漲62.6%，創近兩年新高。在疫情影響下，近兩月也成為了杭州學區房的置業高峯期。
“帶看量有着比較明顯的提升，五一假期每天有7、8組客户要接待。”某房產中介表示，“成交量也比去年這個時候增長了不少，一些優質的小户型房源掛出來，客户看了一兩次就下定了。”
特別是杭州實行公民同招以來，由於民辦搖號招生的不確定性，像保俶塔實驗學校這樣的九年一貫制學校深受家長青睞，周邊小户型的學區房掛牌單價大多在8萬以上，比之前漲了不少。
同樣火熱的還有深圳。“學區房最近都賣瘋了，好一點的出一套馬上成交一套，有的小户型對比去年甚至一平米漲了好幾萬。”一位深圳房地產中介人士説。
“整個深圳市場，這幾年來優質學區房的價格漲幅最大，成交也旺。”中介表示：“拿附近的愉天小區為例，帶深圳中學初中部和翠北小學雙優質學區，成交價超過13萬/㎡，去年這個時候也就每平方米不到9萬。”
放眼上海，這兩年最出彩的板塊莫過於浦東前灘。畢竟，前灘坐擁冰廠田幼兒園和九年一貫制的華師大二附中，這樣優質的教育配置整個上海都不可多得。
無論是晶耀名邸、東方逸品，還是今年4月剛剛開盤的東方惠禮，前灘每逢新盤入市，都會引發購房者的追捧。即便是在東方惠禮無法確定學區的情況下，很多購房者還是選擇“無腦購入”，“就當為了孩子賭一把，我的選擇不多了”，小編一位剛剛購入東方惠禮的好友坦言。
“多校劃片”能為學區房降温嗎？
房子和子女教育，可以並稱為中國家庭的兩大使命，尤其是當二者結合在一起的時候。對於很多家長來説，要讓“雞娃”變“後浪”，那就必須買一個好的學區房。孟母三遷的故事告訴我們，居住環境中教育的重要性，從這一點看，在能力範圍內買學區房無可厚非。
近年來，為了平衡教育資源，教育部陸續出台了一系列措施。“多校劃片”為學區房降温，效果仍值得期待。不過只要有學區房這個概念在，“多校劃片”只能降低房子拼學位的概率，並沒有從根本上改變學區房的附加值，畢竟還有抽籤搖號的資格。
以前，花高房價就能得到名校資格，現在不能100%保證，黃金地段的學區房可能會適當降價。未來，多校劃片可能是大勢所趨。如果是長遠考慮，不妨考慮區域的綜合水平，以及城市發展重心和方向等。
上海房地產研究院總監嚴躍進表示，北京西城區此次政策體現了當前學區改革的重要導向，即通過限制學位和隨機分配學區的方式，使得部分二手房的買賣降温。在過去的情況下，為了確保可以獲得較好的入學名額和機會，很多購房者會選擇部分户型小的學區房，這也使得此類學區房出現了價格炒作等亂象。而通過此類學區的政策調整，客觀上為學區房降温。同時也改變了教育的方式，促進教育教學資源更加合理配置，對於促進教育公平和房住不炒等都有積極的作用。