文/ 鍾黛 江昱玢 編輯/ 陳曉平
當學區房不再“對口入學”，是抓緊末班機會早買早值，還是在新政引導下果斷下車？
熱播電視劇《小捨得》中，女主南儷一家費盡周折買下學區房，沒想到，學籍新政出台，學區房本從名校“通行證”成了一紙笑話。
電視劇外，大量中產家庭被困其中。買，是畸高的房價；不買，則是被淘汰的未知和恐懼。進退兩難背後，是當代家長追逐優質教育資源的深層次焦慮。
4月30日，中央會議“防止以學區房名義炒作房價”首次提出，學區房或將被“打入冷宮”。但是，後續政策的不確定性，讓徘徊在學區房外的家長們，多了幾分猶疑。
虎媽們的煩惱
最近，“陸家嘴媽媽”、“海淀媽媽”和“朝陽媽媽”都有點煩。
為將孩子送進浦東新區“牛小”昌邑小學、“牛初”東昌東校，“桃樂絲”一家去年舉債搬進了陸家嘴的“老破小”。
桃樂絲喬遷還沒幾個月，3月16日，上海教委發佈中考改革新政：2022年9月起，重點高中將拿出約六成的入學名額，統一分配到上海各區各初中。
從普通初中考上優質高中的學生數將增加，對於桃樂絲而言，學區房的“成色”大打折扣。有消息曝出，上海知名雙學位的梅園片區，有房源掛牌價一夜下降60萬元。
光譜的另一端，普通校的孩子看到了希望。
以上海歷城中學為例，其中考升學率在浦東新區內排名百名開外，每年100多名初三畢業生，大多的歸宿是“三校”，即中專、職校、技校。有老師估計，在新中考招生細則下，應該約有5個區重點、市重點的入學名額分配到校。
一千多公里外的北京，“多校劃片”也已接連降臨東城、西城、海淀、朝陽，陸續打破“對口直升”。
4月下旬，海淀區“史上最嚴”入學新政提出：
2019年1月1日後，區內新登記並取得產證的住房用於申請入學，將不再對應一所學校，而是通過電腦派位的方式多校劃片入學；2022年起，所有用於“九年一貫制”學校登記入學的住房，九年內只提供一個入學學位，此前為六年。
此外，海淀區首次提出，自2022年起，户籍從外省市或本市其他區遷入海淀區的適齡兒童申請入小學時，“不再對應登記入學劃片學校，在區內協調解決”。
海淀區一名房產經紀人告訴《21CBR》記者，海淀的細則直愣愣澆熄了買家的熱情：多校劃片，即使買了學區房，也可能抽籤進入“菜小”和“菜初”，降低了升學的確定性；九年一學位，降低了流通價值。
“區內協調解決”的殺傷力最大，開了學區房調控的先河，具體如何協調，此前沒有先例參考，也沒有具體政策出台。
熱錢退潮
學區房交易陷入冰點，買賣雙方都處於觀望狀態。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，上海的教改工作，將優質高中資源以名額分配的方式進行配置；一些冷門初中過去家長不看好，後續入讀優質高中的機會大增，各類學校可享受更公平的招考機會。
在“小升初”的機制下，也會傳導到相關小學的擇校，“哄搶好學區”的現象會減少，推動學區房價格降温。
上海我愛我家梅園中心店一名經紀人感受到，熱錢在一夜之間退潮。
她告訴《21CBR》記者，去年11月底，梅園片區學區房交易高峯期，一個月內，共有121套學區房成交；臨近的招遠店，有經紀人一個月的業績提成高達100餘萬。
新政之後，片區內成交量寥寥無幾，經紀人“很難開單了”。
“去年漲價快，今年降價慢。”上海某中介直言，不少客户明確告訴他，買學區房就是為了投資。
“手裏的錢多了，看來看去，學區房最能升值，去年就是賣方市場，房東擁有絕對議價權。只要房東誠心出售，沒未掛牌就會有人打聽到消息，往往四五個人搶着看房。”該中介説。
上海浦東熱門的梅園小區學區房，均價從2020年9月底的10.38萬/平米，一路狂飆至到2021年初的14.37萬/平米。沾上學區概念的一手房價格也被炒，前灘板塊的“三湘印象名邸”項目，總價上千萬的房源在一天之內被搶光。
在北京，受“7·31”多校劃片政策影響，大量買家緊急入場。與2020年初相比，年底北京熱點學區房價大幅跳漲，對應中關村一、二、三小的三個小區，漲幅在20%至40%；一套59.5平方米學區房，不到50天，從815萬飆升至935萬。
現在情況大相徑庭，交易冷清，房價也有鬆動。
以上海的嶗山二街坊、三街坊樓盤為例，記者打聽得知，2021農曆新年前，36平方米學區房成交價約720萬，年後同樣大小房屋成交價約660萬，最便宜一套為615萬，降價超過百萬。
新政實施前後學區房價格
打破“固化”
附着在住房上的教育資源不對等，是學區房被炒作的根源。
每一輪樓市大漲，不管一二線或三四線，學區房基本都是上漲領頭羊。據學區字典統計，2020年前11個月，上海市場每成交100套，就有21套具備學區屬性。
學區房與學位資源綁定、稀缺性顯著，普通剛需或炒作客，一直看好學區房的保值升值的潛力。買賣學區房如同擊鼓傳花，上一户用完轉手賣給下家，套現離場後還能分一杯羹，大家一度相信鼓點不會停。
4月末，高層罕見提及：“防止以學區房等名義炒作房價。”嚴躍進解讀認為，高層重大會議首次提及學區房，充分説明此類問題的嚴峻性。
政策的敲打早有先兆。
今年以來，京滬之外，合肥、深圳、杭州、西安等熱點城市也密集出台學區房調控政策，圍繞多校劃片入學、生源均衡化、限制學區時限、排序入學等，動作頻頻。
5月10日，寧波率先宣佈建立熱點學區二手住房交易參考價格發佈機制，首批涉及9個熱點學區、112個小區。
部分熱點學區二手住房交易參考價格
5月13日，武漢市教育局也發佈通知：堅持“以區為主、劃片對口、免試就近”入學基礎上，“醖釀打通中心城區與新城區的界限，實施城鄉一體化管理模式，採取全市融通方式招生”。
但是，學區房調控，遠沒有想象的那麼簡單。以寧波的政策為例，有聲音認為，價格“被指導”的學區房業主或暫緩房源入市，需求若未平抑，或加劇供需失衡。
短期內，學區房市場迅速降温，長期來看，取決於教育改革的提速。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，近年來，學區房調控的方向，在於隔斷“有錢人買高價房-上名校-拉大社會差距”的循環和固化，弱化房產與優質教育資源的捆綁。
他預計，後續會以推廣多校劃片、搖號派位、限制學區房的入學名額、禁止舉辦各種競賽等方式，來降低學區房的確定性。
嚴躍進認為，教育資源均衡化是未來大方向，京滬等熱點城市的教育改革，或成大城市學區房改革的範本。
（桃樂絲為化名）