萬達持續“賣賣賣” 隱形富豪拿下三處萬達產業 起底發家史

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　　萬達持續“賣賣賣”

　　中國地產界的隱形富豪、“地下霸主”

　　朱孟依成“接盤俠”

　　出現在聚光燈下。

　　這一次，珠江人壽作為朱孟依多年來傾心打造的金融資產帝國的一部分，再次被媒體聚焦。一起被放在聚光燈下的還有他耗時近30年締造的地產旗艦——合生創展集團有限公司(下稱“合生創展”)以及涵蓋所有這一切的隱秘而龐大的家族商業帝國。

　　珠江人壽：金控帝國遭遇整治風暴

　　在珠江人壽股東結構中，粵財信託、廣東金控為廣東省和廣州市政府旗下產業，持股比例分別為未公開和10.88%。而珠江投資、韓建投資和廣東新南方的法人代表分別是朱一航、朱偉航和朱拉伊，前兩者是合生創展董事局主席朱孟依的兒子，後者是朱孟依的兄長，三者持股比例分別為38.55%、 13.17%、13.17%，朱氏家族聯合持有珠江人壽至少64.89%的股份，處於絕對控股地位。

　　成立不到5年的珠江人壽，掌門人走馬燈式頻繁更換，至今已更換四任。不過，其保險業績在萬能險的推動下依舊突飛猛進。

　　保監會數據顯示，珠江人壽2013年首個完整經營年度總保費規模超過17億元，2014年其總保費收入便飛速增長達到100.76億元，僅用不到兩年的時間便以黑馬姿態躋身百億險企行列。據悉，這百億元的收入中，傳統的保險費收入僅為7300餘萬元，其餘100億元均為保户繳納的具有投資理財性質的萬能險。2015年其保費規模達到211.3億元，萬能險高達210億元，實現淨利潤4230萬元，打破了以前壽險公司需要7~8年才能盈利的行業慣例。

　　合生創展：“地產帝國”沒落

　　朱孟依出身寒門但頭腦精明，他依託着上世紀80年代的改革開放浪潮，一步步創建起了規模龐大的地產帝國。1983年，他的兄長朱拉伊大學畢業後，前往廣東梅州市豐順縣留隍鎮衞生院工作，朱孟依也跟隨至該地做起建築包工頭。

　　在與當地鎮政府聯合搞開發的過程中，政府出地朱孟依出錢，共同建設商業街。憑藉着承包建設留隍鎮商業街，20歲出頭的朱孟依挖到人生“第一桶金”，開始轉型做地產開發商，並輾轉到香港，隨後獲得香港永久居住資格。

　　1992年，朱孟依與張榮芳、陸維璣夫婦一起在香港創辦合生創展，作為公司的融資平台。根據國家當時的規定，除投標及買地外，合生創展沒有獨資開發房地產的資格。1993年，朱孟依以港商的身份回內地，在廣州註冊成立了珠江投資，主要負責在內地市場拿地。

　　在內地急盼外資的年代，港資的合生創展和廣州的珠江投資“珠”聯璧“合”，佔盡政策紅利，開啓在中國房地產界攻城略地的步伐。據悉，合生創展大約70%的房地產項目都與珠江投資合作開發，因而被業界稱為“珠江系”。

　　1993年，朱孟依用低價拿下當時廣州城外正處於規劃之中的天河區大塊農田，並開發百萬平米的超級大盤——華景新城，一炮走紅。此後，“珠江系”又在廣州先後開發了駿景花園、帝景苑、愉景雅苑、暨南花園、華南新城等近20個大型項目。

　　同時，朱孟依開始謀求資本市場支持。1998年，內地A股市場還不允許私營地產企業上市，朱孟依便憑藉港資身份，促使合生創展在香港聯交所主板上市。資本助力下的合生創展一飛沖天，1998—1999年在廣州開發100多座樓宇，達到萬科在全國五大城市開發規模的總和，被稱為廣州地產界的霸主。

　　一貫沉默神秘的朱孟依學習香港李嘉誠等地產富豪的開發模式，不停地在一線城市大量吸納土地儲備，並採取了高存儲、慢節奏、大盤高端的手法，高峯時期一二線城市黃金地段的土地儲備高達近4000萬平米，成長為當時中國最大的地產開發商。

　　2004年，合生創展成為“華南地產五虎”中首家衝破百億元銷售額大關的房企，當時其他四虎的銷售業績，恆大為14.4億元、碧桂園為32.4億元、富力地產64億元、雅居樂為45億元，即使當時風頭勁爆的萬科，其銷售金額也未過百億元。合生創展因此被王石讚譽為中國地產界的“航空母艦”。

　　2006年，合生創展突然發力，在北京一口氣推出六大新項目，均是位於中央商務區、第三使館區等黃金地段項目。彼時，合生創展在全國範圍內同時運營的項目更是高達36個，朱孟依一時在國內地產界風頭無兩。

　　轉變和衰落髮生在2009年。在這一年，合生創展的全年銷售業績在達到150.9億元的最高峯後，開始徘徊不前。在百億銷售額上下徘徊三四年後，更呈現持續下滑態勢。

　　同屬於“華南地產五虎”的恆大、碧桂園，其業績在2016年均超過3000億元。僅今年上半年，這兩家地產龍頭企業的業績分別達到2441億元、2889億元，已穩居中國地產行業前三強。“五虎”的另外兩家富力地產和雅居樂，也將合生創展遠遠甩在身後。

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