樓市“變天”，房企再難“躺着賺錢”？
《中國經濟週刊》記者 謝瑋 | 北京報道
責編：陳惟杉
(本文刊發於《中國經濟週刊》2017年第36期)
今年以來，針對樓市的調控政策密集出台，涉及信貸、購房資質、土地供應、融資渠道、市場監管等多個方面。
在業內看來，樓市的商業邏輯將發生變化。“拍地蓋樓，快進快出”的房地產1.0時代不再，房企必須走向2.0時代，向金融化和專業分工轉型。在此背景下，房企上半年成績單備受關注。
8月中旬起，A股、H股上市房企陸續發佈中報。多家房企業績顯著上漲，同時，行業分化局勢愈發明顯，部分中小房企的生存環境並不樂觀。
碧桂園登頂銷售榜
2017年上半年，碧桂園、萬科、恆大銷售額位居前三，均突破2000億大關，碧桂園已完成全年業績超七成，接近去年全年銷售總額。保利、綠地、中海、融創等4家企業銷售額突破千億大關，分別為1466億元、1331億元 、1273.2億港元和1088.5億元。
中原地產發佈的數據顯示，120家發佈半年報的A股上市房企合計營收4424億元，淨利潤494.7億元，淨利潤率達到11.2%，同比上漲近兩個百分點。中原地產首席分析師張大偉分析稱，2017年全年房企平均淨利潤率將再度迴歸兩位數，但全行業利潤依然不足銀行零頭。
形勢看漲，部分房企亦宣佈上調全年銷售目標。
碧桂園將銷售目標由年初定下的4000億元上調至5000億元，上調25%。龍湖地產(0960.HK)亦將年度銷售目標調至1500億元，提升36%。富力地產(2777.HK)宣佈將年度銷售目標從730億元提高到800億元。融創中國也將全年銷售目標大幅上調43%，達到3000億元。
不過，部分中小房企的業績表現卻不樂觀。Wind資訊數據顯示，A股上市房企中，總資本在100億以下的房企有41家，其中23家上半年淨利潤同比下滑。16家淨利潤虧損，佔總數的22.54%。其中，被稱為“虧損王”的嘉凱城(000918.SZ)半年報摘要顯示，今年1―6月實現利潤總額-7.08億元，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤-7.16億元。
融創、恆大降槓桿；“現金為王”？
融創、恆大可謂今年地產業的“網紅”企業。
在“吞下”萬達的13個文旅項目後，融創中國(1918.HK)中報預計，2017年下半年融創總可售資源約3879億元，2018年總可售資源約6187億元。“未來，融創將繼續加強銷售、緩停拿地，以保證現金流充裕。”
“未來兩年融創的任務是降負債，”融創中國行政總裁汪孟德稱，“最主要的原因是我們到了釋放利潤的階段了，而不是現金流緊張。”他表示，未來隨着利潤大幅釋放，淨負債率自然會下降，“我們有信心在未來一到兩年，在2019年底把資產負債率和淨資產負債率降到雙70%的水平。”
恆大集團董事局副主席、總裁夏海鈞稱，今年年初，恆大啓動戰略轉型，“在發展模式上，由以往高負債、高槓杆、高週轉、低成本的‘三高一低’發展模式向低負債、低槓桿、低成本、高週轉的‘三低一高’發展模式轉變。”
今年6月以來，SOHO中國(0410.HK)先後整體出售上海虹口SOHO、光華路SOHO二期、凌空SOHO的舉動引發輿論關注，甚至有人質疑潘石屹要“跑路”。8月22日，SOHO中國發布中報，董事長潘石屹表示，出售項目的資金用途首先用於還貸，優先還境外貸款。“不想承擔過多風險，收入和負債都是以人民幣計價。”
SOHO中國首席財務官唐正茂介紹，除了還債，處置資產的部分資金還成為現金流。截至6月30日，SOHO中國的現金及現金等價物為34.41億元，銀行存款為2.53億元。
“現金為王”、銷量猛增的背後或基於回收流動性的考慮。
事實上，去年下半年以來，房企融資環境日趨收緊。監管層直指違規資金流入樓市，房企長期依賴的發債、定增和信託等傳統融資模式受限。
Wind數據顯示，今年以來，地產企業境內累計發債規模2767.21億元，較去年同期的8212.59億元下挫66.3%。8月發債規模439.93億元，結束環比兩連漲，且較去年同期下滑58.2%。
與此同時，房企海外融資逐漸升温。穆迪提供的數據顯示，今年以來，51 家受評開發商在境外債券市場共融資約 264 億美元，遠高於2016 年全年 87 億美元的融資總額。
僅7月以來，龍湖地產發行4.5億美元5年期的優先票據。綠地控股(600606.SH)發行1億美元債券。建業地產(0832.HK)發行2億美元一年期優先票據。8月，融創中國發布公告，稱成功發行金額合計10億美元的兩組高息債券。
房企將迎“苦日子”？併購拿地、多元化運營漸成共識
“從2018年5月至2020年5月，將會是內地房企最棘手、最難熬的一段時間。未來房企高價拿地，再高價賣出模式難以為繼。”綠城中國行政總裁曹舟男在半年業績會上表示。
不過，新城控股(601155.SH)副總裁歐陽捷向《中國經濟週刊》記者直言，“地還是要拿的”，只是策略發生了變化。在目前土地出讓縮減、價格受限的情況下，併購手段成為房企獲取戰略資源、擴大自身規模的一個非常重要方式。
中報數據顯示，碧桂園上半年新增土地投資1686億元，同比增長131.5%，新增土地投資的權益達到74.8%。萬科上半年也積極通過合作及併購拿地，上半年新增土地中64.7%建築面積的項目以合作方式獲得。
併購也成為融創的拿地利器。7月收購萬達13個文旅項目，大幅取得近6000萬平方米的土儲。此外，融創還收購大連潤德乾城全部股權、華城富麗95%的股權、天津星耀80%的股權等。截至8月25日，不計入萬達13個文旅城項目，融創的總土地儲備達1.01億平方米。
克而瑞數據顯示，1―7月份拿地面積榜上，30強房企新增土地面積達34978萬平方米，其中通過收併購方式取得的土地建築面積佔25%，較去年提升了近15個百分點。
穆迪投資者服務公司發佈報告稱，2017年全年中國房地產業併購交易總額有望創紀錄。第二季度公佈的最大規模併購交易為萬科斥資約人民幣551億元收購廣東國際信託投資公司的若干房地產資產。分析師黃哲表示，“併購活動激增主要由開發商有意實現更大的規模經濟效應、爭奪更大市場份額以及補充土地儲備驅動。與參與公開拍賣拿地相比，通過併購交易補充土地儲備的成本相對更低。”
存在變數的2017年下半場，房企角色從“開發商”轉型為“運營商”的路徑逐漸明晰。
龍頭房地產企業均提出了各自的多元化運營策略，涉及商業地產、旅遊地產、健康地產、特色小鎮等多個領域，並積極佈局租賃業務。
7月，富力以199.06億元收購萬達77家酒店，富力的酒店規模將超過100家，一舉成為全世界最大的酒店運營商之一。富力地產董事長李思廉表示，未來富力將持續尋求擴大整體規模並整合酒店資產，以增加經常性收入及利潤的比例。
特色小鎮成為山水文園集團轉型的發力點。其董事局主席李轍向《中國經濟週刊》記者表示，致力於將浙江山水主題小鎮打造成為行業標杆，“山水主題小鎮將成為我們的一個核心競爭力。未來5年我們打算做15個這種小鎮項目，抗衰老將成為標配植入。”