二線樓市大爆發 背後竟然暗含着這層變化

　　二線樓市大爆發，背後竟然暗含着這層變化。剛剛過去的一週，全國多地土地拍賣不斷創造新高，9月23日，在蘇州9月最後兩宗地塊的出讓中，新城控股(12.63 +0.88%,買入)以106.27億元競得一塊商服住地，超過100億的出讓總價也創造了蘇州歷史上土地價格新高。

　　同樣的情況發生在南京、合肥、無錫、東莞等二三線城市，土地市場的火爆迅速傳導到市場層面。溢價過高的土地拉高了樓市的上漲的整體預期，越來越多的散户熱情高漲，按耐不住紛紛持幣入場。

二線樓市大爆發 背後竟然暗含着這層變化

　　在這一輪的二線城市大爆發中，杭州、南京重啓限購之路。9月25日，南京宣佈自9月26日在主城區範圍內，已擁有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房;擁有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。一週前，杭州剛剛出台類似政策。

　　二線城市大爆發

　　9月24日，合肥最貴豪宅“融創合肥壹號院”首次開盤，開盤當日1小時產生了6億的銷售額，其推出的高層產品遭遇搶購。

　　此前的大半年時間，合肥樓市正在面臨一輪上漲，多數剛需盤在合肥“開盤即售罄”，多盤一房難求，許多開發商紛紛把合肥列入新進城市的名單。

　　國家統計局數據顯示，8月合肥新建商品住宅價格環比上漲4.8%，環比漲幅位列全國第四，超過了一線城市北京、深圳。

　　“一大早就有客户來排隊，許多業內也都來試探行情，比想象中來得人更多。”合肥壹號院的營銷負責人表示，客户在售樓處門口排起了長龍，所有的高層產品一小時內一搶而空。

　　就在合肥最貴豪宅開盤的前一日，合肥土地市場再次讓行業震驚。9月23日的合肥大型土拍中，一次性集中出讓11宗地共計1050.52畝，起始總價達47.6億元。在激烈爭奪後，萬科、綠地、保利、融創、海亮、文一等均有所獲，11宗地均溢價成交，單日土拍收金168.81億，上述土地平均溢價率在250%左右，其中由3塊土地拍賣溢價甚至超過300%。

　　“從合肥近期市場看出，豪宅的開盤已經像剛需盤一樣出現搶購，除開產品力外市場因素不容小窺。當豪宅都開始如此銷售，將成為二線城市房價上漲的一個風向標。”易居智庫研究總監嚴躍進告訴記者。

　　根據克而瑞研究中心最新的數據顯示，合肥商品住宅消化週期已低至1.6個月，市場上一房難求。

　　記者在採訪中瞭解到，合肥的城市規劃升級，成為樓市上漲的源動力。今年6月，國務院公佈《長江三角洲城市羣發展規劃》，合肥第一次被納入以上海為中心的世界級超級城市羣，成為與杭州並列的“副中心城市”。同時，合肥作為安徽省單核心發展城市，隨着科技、教育資源的不斷引入，政策支持與產業配套協作，引發合肥虹吸效應。

　　合肥學院房地產研究所的購房者意向調查顯示，今年初，合肥購房人羣中投資與改善需求的購房者佔比約30%，最近這一比例已上升到近50%。

　　9月23日，南京在接連四天拍地後終於迎來了搖號“決戰日”，20宗土地拍賣全國超過限價，因此政府進行搖號來決定房企的開發權。最終，恆大、葛洲壩(8.41 -0.71%,買入)、銀城、綠地、萬科、金地、平安、榮盛、魯能、融信、新城等房企獲得，搖號土地合計出讓金額474.68億元。

　　在杭州，網上甚至流傳出售樓處大門被擠破的視頻，洶湧而來的散户正在用極大熱情買房。而在浙江餘姚這個小城市，房地產市場同樣開始火爆。剛剛過去的週末，“中梁首府”項目開盤3小時即銷售458套住宅，其中大部分房源都是改善型住宅。

　　散户入場

　　面對這樣的情況，剛需購房者和投資客都相繼入場，合肥、南京、杭州等熱點城市投資客越來越多。

　　浙江麗水的一個客户，最近頻繁往來杭州和麗水之間，她在麗水的一個事業單位工作，但是最近去杭州置業，“舉全家之力買一套房，身邊的朋友都在杭州、南京、合肥置業，感覺如果我不去買房子，可能過三五年，我的錢就貶值了。”

　　這正是這一輪散户基數較大的重要原因，越來越多的普通階層幾十年存款一夜之間被樓市蒸發，許多普通市民心態發生重要變化，感覺不買房有可能會被跑道。

　　海通證券(15.91 +0.06%,買入)(13.50 -2.03%)首席經濟學家李迅雷指出，樓市的投資者或許是基於利率下行，人民幣貶值的預期購買房子，尋求資產的保值增值;而投機者更多是基於住宅用地的“稀缺性”、政府不敢嚴厲打壓樓市等因素。房地產對經濟穩增長舉足輕重，房地產又與銀行信貸緊密掛鈎，可以説，房地產綁架了中國經濟。中國目前房地產泡沫雖然已經非常明顯，即樓市已經完成了從價格發現到價值實現過程，但泡沫究竟大到什麼地步，確實很難衡量。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷建議，有部分城市存在一定的投資客，這樣的城市可能會有泡沫。為了應對這樣的問題，建議政府在房價過高城市增加土地供應，同時央行減少貨幣發行，進一步遏制房價上漲風險。

　　易居沃頓導師王晞建議購房者：“如果是自主剛需需求，建議可以買房，因為在一個城市生活必須有一個家，根本不需要考慮增值問題。如果是投資性需求的話，現在很多城市也會有一定的泡沫，所以需要謹慎。”