泡沫正在破滅? 加拿大房價創7年最大跌幅 曼哈頓商業地產降温

　　火熱的北美房地產市場正悄悄降温，不僅是加拿大最大的房地產市場多倫多，也包括最受全球投資者追捧的曼哈頓商業地產。

　　衡量二手房價格變動的數據顯示，9月加拿大全國房屋價格普遍下跌，大多倫多地區跌幅最大。

　　加拿大國民銀行與Teranet聯合發佈的綜合房價指數調查報告指出，9月加拿大房價指數環比下跌0.8%，為2010年9月以來的最大跌幅，也是2016年1月以來首次出現下跌。

　　此外，房價的同比增幅也有回落。9月份加拿大房價指數同比上漲11.4%，低於6月和7月的14.2%。

　　作為加拿大最大的房地產市場，多倫多房價指數繼上月環比下跌0.4%之後，9月繼續下跌2.7%。

　　除此之外，包括魁北克、漢密爾頓、哈利法克斯、以及温尼伯在內的四個都會區的房價指數也均出現了下滑。

　　在指數統計的11個城市以外，另外還有14個市場的房價在9月出現了下跌，其中有12個城市位於安大略省，且跌幅最大的地區都在人口稠密的“金馬蹄地區”。

　　上一次多倫多房價連續下跌還是出現在經濟衰退時期，因此許多人擔心是否會重演上次的情形。不過加拿大國家銀行經濟學家Marc Pinsonneault認為，擔心是多餘的，過去四個月以來市場已經穩定下來。

　　分析則普遍認為，加拿大央行最近的兩次加息幫助抑制了房地產市場的需求。

　　不僅僅是加拿大，美國紐約的地產市場也開始“退燒”。

　　作為全美商業地產中最具價值的地方，紐約的曼哈頓一直以來都吸引着來自全球的投資者。不過隨着中國買家們逐漸減少投資，曼哈頓大型辦公地產的銷量已經跌至了5年新低。

　　商業房地產資訊網站Commercial Cafe最新公佈的報告顯示，三季度，曼哈頓大型辦公地產的銷售額暴跌67%至9.91億美元，為5年來最低水平。而這一數字也只有2015年一季度峯值的十分之一。

　　此外，商業地產的成交數量也出現了下跌。三季度曼哈頓辦公地產成交數量同比下跌40%至6筆，均價則同比下跌19%。

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　　中國買家的缺席則讓單筆成交價格遠不及之前的水平。三季度的6比交易中，成交額最大的一筆是哈德遜375號一幢19樓的建築，交易價格為4.65億美元。而在今年5月，中國買家購買的寫字樓價格就高達22億美元。

　　10月19日，國家投資局發佈《2017年1-9月份全國房地產開發投資和銷售情況》，據數據顯示，前三季度商品房銷售面積增速繼續回落，預計第四季度將繼續收窄，年底會維持在5%左右的同比增幅。

　　地產開發投資市場謹慎平穩

　　2017年1-9月份，全國房地產開發投資80644億元，同比名義增長8.1%，增速比1-8月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資55109億元，增長10.4%，增速提高0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.3%。

　　1-9月份，房地產開發企業土地購置面積16733萬平方米，同比增長12.2%，增速比1-8月份提高2.1個百分點；土地成交價款8149億元，增長46.3%，增速提高3.6個百分點。

　　今年9月，樓市調控再掀一輪小高潮。據中原地產統計，9月多達45個城市發佈了樓市調控相關政策52次，政策密集程度甚至超過了去年10月。截止日前，年內全國房地產調控政策已接近180次。

　　“房地產市場開發投資數據好於預期，充分體現了當前房企投資並未受到銷售市場降温的影響。”嚴躍進説，9月份，A股房企土地儲備規模連續增長17個月，投融資規模保持逆勢增長。“這表明當前房企依然看好開發投資市場。”

　　商品房銷售面積增速繼續回落

　　1-9月份，商品房銷售面積116006萬平方米，同比增長10.3%，增速比1-8月份回落2.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長7.6%，辦公樓銷售面積增長32.7%，商業營業用房銷售面積增長23.7%。

　　商品房銷售額91904億元，增長14.6%，增速回落2.6個百分點。其中，住宅銷售額增長11.4%，辦公樓銷售額增長25.2%，商業營業用房銷售額增長31.8%。

　　9月末，商品房待售面積61140萬平方米，比8月末減少1212萬平方米。其中，住宅待售面積減少938萬平方米，辦公樓待售面積減少67萬平方米，商業營業用房待售面積減少138萬平方米。

　　市場數據顯示，今年來，商品房銷售面積同比增幅大體按照一個月下滑兩個百分點的走勢收窄，如此計算，第四季度將繼續收窄，預計年底會維持在5%左右的同比增幅。

　　武漢遠城區需求旺盛

　　據武漢房地產市場信息網數據統計顯示，在傳統金九月，武漢新建住宅成交約1.64萬套，環比減少2.96%，同比下降18.41%，成交面積約213.04萬平方米，環比增加5.98%，同比亦減少19.89%。

　　另外據統計，整個9月份武漢共計有近70個項目獲得預售證，新增供應258.46萬平方米，接近今年單月供應新高。

　　至此，武漢第三季度新增供應共計485.09萬平方米，累計成交新房5.21萬套，去化面積512.03萬平方米，後兩項數據與去年同期相比分別減少了25.46%、30.26%。

　　另外，隨着武漢招商引資力度的加大，包括寶能、復星、融創等在內的各大開發商亦先後入駐武漢，簽下項目大單。

　　金茂牽手武漢新港建設投資獲得新洲區陽邏、蔡甸區紅光村兩項目，；泰禾拿下蔡甸區金沙半島一個體量19.1萬的住宅項目40%股權，獲得其院子系產品新的"落腳點"；景瑞以13億收購洪山區大洲村41萬體量土地；寶能集團擬投資300億元在蔡甸區落地華中區總部……

　　今年9月份，武漢遠城區新房成交量環比增加了六成至6000套以上，供應量亦達到118.69萬平方米，佔總比46%，幾乎與主城區平分秋色。

　　值得注意的是，不僅僅是9月份，今年武漢前3個季度，遠城區在樓市成交及供應中的比例都在不斷增加，不少房企都在遠城區拿地造城。例如，蔡甸，因有中法武漢生態城及地鐵蔡甸線的加持，樓市需求也比較旺盛。

　　目前該區域內的樓盤共在售7個項目，包含3個別墅和4個住宅。普通住宅方面，三和名仕城77-137㎡小高層，均價大約在8000元/㎡左右；別墅方面，鑫聚温莎半島，建面361-552㎡獨棟別墅現房，現均價20000元/㎡。其餘待售項目則多達26個。

　　不過，目前遠城區的供應仍以剛需為主。但隨着交通條件及配套建設逐步完善，武漢購房需求也正進一步向遠城區蔓延。

　　(2017-10-21)

　　10月的土拍在昨天已經宣告結束，在第三次土拍中，我們能深切的感受到一個字，那就是“冷”，兩幅地塊，加價次數少的可憐，另外一幅土地也只捐贈了少量人才公寓面積。具體成交情況如下：

　　泰和之春北側地塊遭遇熔斷，轉為現場競建人才公寓面積，最終，中海地產10.3億拿下泰和之春北側地塊，無償認建1200㎡人才公寓面積，實際樓面價7557元/㎡，實際溢價率為48.44%！

　　薛冶路贏平路地塊已成交，拿地企業為無錫鼎安房地產有限公司，成交價7.15億，成交樓面價約為4834.5元/㎡，據網絡資料顯示，該企業應為蘇南萬科下屬公司。

　　東方西路南側名山路東側（紫雲苑三期地塊）以10.4億元總價成交，樓面價約為3796元/㎡，竟得人：新城萬博置業有限公司！

　　西太湖環湖北路北側地塊拍出55000萬元總價，由常州建源房地產開發有限公司拍得，樓面價為6221元/㎡。

　　土拍已完結，各大媒體消息一出，常州樓市慌了。

　　地價居高突下慌了多少人

　　讓很多人驚呆不已的原因並不是地價再創新高，反而是地價居高突下，讓人詫異，尤其相對比其不久前剛以高價摘得地塊的房企。在前幾次土拍中（包括金壇和溧陽的土拍）溢價率超過100%的情況不少，首次土拍更是四幅地塊都達到了最高限價，第二次土拍雖然只有一塊地，但也是拍出了實際樓面價9006元/㎡的價格。而本次的土拍讓人看不懂的是天寧板塊的紫雲苑三期地塊竟然僅有一次競價便被新城拿下；萬科也是在眾房企中突圍成功拿下一塊低價土地；萬眾矚目限價超9千的西太湖地塊也僅僅是拍出了6字頭的價格；竟建人才公寓更為詭異，1200㎡的人才公寓，這才幾套房，地價接近首拍的九州鋼材市場地塊，僅有7557元/㎡，被中海拿下。

　　一場看似跌價的土拍，慌了多少的人，對於這幾塊地為什麼賣這樣的價格，很多人有很多種看法，都免不了擔心房價會下跌。其實，這個土拍真的不是表面上看起來那麼簡單，我只能説，常州的一級市場目前為止還很理性，還沒有到逢拍必搶的狀態。

　　先説西太湖地塊，這塊地看容積率就知道應適用於低密度洋房/類洋房的產品，拆分方式有可能是聯排+小高層，洋房+小高層或者疊拼+小高層。這樣一個高附加值的產品，如果地價真的熔斷，房價可想而知，當然也有人質疑，説西太湖沒有什麼潛力了，地都賣不上價格了，這還真不是地的事，西太湖欠的是規劃的落地。

　　再説紫雲苑三期地塊，該地塊配比了10%的獨立商業體用地，也就是説將近10萬方的大型商業，在常州，先不説造房子造的如何，光看商業地產的運營，有這個運營能力且商業空檔期的也就是新城和萬達，不過萬達在常州已經有兩座，目前都沒有漏出什麼拿地的意向，應該不會下手，所以新城成了必然的選項，強勢填補天寧東部的商業空白。據統計，新城本土只有兩座吾悦，而在浙江台州已經建了三座吾悦廣場，所以，常州的第三座吾悦勢在必行。

　　薛家的地塊，不用我説，萬科是出了名的喜歡在空白區域拿地，沒有任何規劃也無所謂，萬科相信能力。不過，這樣也能從側面看得出，哪些區域才是已經被快速催熟的區域，比較有發展的潛力，哪些還是價格的窪地。可以看得出，鳳凰新城的地價和新橋的地價已經遠遠超過了薛家板塊。

　　樓市多方競爭結果並非消極

　　有競爭，就有壓力，自新城入駐鳳凰新城板塊以來，先後拿下了泰和之春剩餘地塊和九州鋼材市場地塊，周圍的房企開始感受到了形勢的嚴峻，大家多方面入手，尋找突破口，市場競爭暗流湧動。於是乎，中海本次又拿到一幅地塊，目前周邊還有中海鳳凰熙岸的項目。

　　事情都是多方面的，從另一方面考慮，新城在此處落址，對於天寧東部區域價值的提升還是有目共睹的，與其為鄰，也是一種優勢。

　　提高自身的建設，增強自身的亮點，發揮自身的優勢，帶動區域發展，各家房企百花齊放，良性競爭，對於常州樓市的健康發展來説也是十分積極的。

　　市場競爭激烈買房或迎好時機

　　樓市激烈競爭的另外一個好處顯然就是對購房者是有利的，土地入市量增加，樓盤建設加速，供給增加，結合價格變動規律來看，常州下半年房價可能會比較平穩，甚至可能會有優惠房源，購房者或迎購房好時機。

　　再説，樓市競爭加劇，房企便會想方設法建設更具有性價比的房子，這樣在競爭激烈的大環境下，才能衝出阻礙，贏得一席之地，這無疑對於居住者來説是百利而無一害的。

　　(2017-10-21)

　　進入10月，持續至今的樓市調控已經滿了週歲。遙想從調控之初就有人認為本輪調控時間不會太長，會和過去一樣由緊變鬆，再來一波報復性上漲；特別是恰調控好滿又碰上了“金九銀十”，所以斷言這個時候就是開始鬆綁的節點。不過，現在看來一切可謂是不攻自破，根本沒有的事。就像小編之前多次表示看好本來調控一樣，或許這次真的不一樣了，在“房子是用來住的，不是用來炒的”這一總原則之下，期待已久的長效機制將要建立。

　　所謂樓市“金九銀十”的説法在房地產行業由來已久，按照季節來看，秋天是收穫的季節；放到消費者身上來説就是經歷了一整個夏天的努力，是時候到了買點東西的時候了，不然賺錢幹嘛類！而且，臨近年底開發商又面臨衝刺年終業績的壓力，自然會有大量的促銷手段問世。加之我國國慶假日的安排，讓大家有了充足的休息時間。

　　因此，就算是人為的包裝出來的營銷節點，還是符合自然規律的大勢所趨，大多數時候每逢九月和十月，樓市的銷售的確十分火爆。但是，在小編看來，今年的“金九銀十”成色恐不足，説是“銅九鐵十”也不為過。

　　談及新一輪的密集調控期，小編聽到一種聲音：當前的樓市調控政策誤傷了剛需，呼籲鬆綁。他們的理由是：近幾個月，首套房及二套房的房貸利率不斷提高；相關數據顯示，

　　8月，全國首套房利率創下自2006年以來的新高，已突破5%的大關。這還只是平均數據而言，在一線城市和二線熱點城市，上調幅度普遍為20%。

　　對此，本人認為，調控措施要避免誤傷剛需沒有毛病，但就此輪調控而言，這絕不是敢走投機炒房行為的擋箭牌，時不時的拿來説事。畢竟對於我們大數人來説，一線城市並不是我們的“剛需”。即便是真的想一線城市的真實購房者，如果樓市泡沫存在，那麼房價也是無法承受的。所以，説什麼調控誤傷剛需，純屬拿着雞毛當令箭。

　　就新開啓的這輪調控來看，“限售”是各地新政的關鍵詞之一。在小編看來，這無疑是對於投機炒房者的最致命的打擊。

　　眾所周知，炒房的錢是無限加槓桿，能借多少借多少用以囤房。可是，按照目前的情況來看，一個月利息上十萬，背個三五年，誰吃得消？9月底開始，超過10餘城先後出台樓市調控新，其中限售最長年限達到了5年。

　　因此，在過去的一年中，小編説過，炒房客將消聲滅跡。想要通過炒房致富的朋友要慎重進場，看看金融大佬和有錢人（此前央行發佈的經濟報告提及我國高淨值人羣出資樓市資金明顯減少）的動作你就明白該何去何從了。

　　回到“金九銀十”的話題上來，沒有了囤積的炒房泡沫，金和銀是很難出現的。對於真實購房者而言，其實無所謂什麼“金九銀十”這類的營銷噱頭。我們應該理性的分析目前的市場現狀及未來的趨勢，身處在樓市之中的各位真沒必要此時選擇加入恐慌性購房的大軍。要小編來説，買房看的是自己的需求和經濟能力。不要盲目的相信商家宣傳的促銷政策，這個道理假如放到普通的日用商品相信大家都懂，其實房市何嘗不是如此呢？

　　(2017-10-03)

　　雙節長假剛剛結束，這幾天以來，關於樓市的消息似乎千篇一律，這家媒體説國慶期間成交量下跌70%，那家媒體説“金九”褪色，“銀十”不在。總之一句話：樓市遭遇史上最冷黃金週，怎是一個慘字了得。那麼，樓市真實情況究竟如何呢？

　　誠然從數據上來看，小編並不否認。具體數字在此就不一一列舉了，相關的報道鋪天蓋地，相信很多朋友都已經有所瞭解。可事實上，這種遇冷是什麼原因造成的類？

　　在小編看來，不管怎樣有一點可以肯定，市場及購房者的預期其實沒有發生根本轉變。看到這裏，有的朋友可能會質疑，小編你這是睜眼説瞎話啊，預期沒變，大家怎麼都不買房了呢？

　　是啊，為什麼大家都不買房了呢？

　　成交數據遇冷背後反映出調控取得了階段性成效，在此背景之下，市場趨向平穩，購房者愈發理性。這是很多報道的核心觀點，看上去這樣分析似乎很有道理。但要小編來説，卻並非如此。國慶期間成交數據遇冷的原因其實無非兩大方面的原因：樓市調控與數據統計的滯後性。

　　首先，調控成效明顯這是大家有目共睹的事實。上述觀點的前半段沒毛病，問題出在後半段結論，導致真相被掩蓋。按照當前的購房流程，其實國慶期間的網籤數據肯定不是這8天中成交的房子。

　　如今，在各類限字當頭的調控政策之下，購房者買新房時，需要經過多方審核，檢查是否具備購房資格、貸款資格等等。你買房的事實時間，與官方認可並公佈的時間有所不同。也就是説8月份付了首付款，可能國慶期間才正式完成網籤流程。

　　其中的門道説一説大家就懂，一是房貸放款的延遲；二是辦理網籤的延遲。關於第一點大家都明白，那麼第二點實際上是各地從統計上把控每日及當月成交均價的辦法，賣價高的樓盤往往需要排隊網籤的時間更長，每天放出網籤量是固定配比。

　　舉個例子，一天賣出10套房子，成交價格有5套為1元/平方米，有5套為10元/平方米。如果只統計公佈其中部分數據，且1元/平方米的房子多於10元/平方米房子是不是成交均價就下降了類？

　　當然實際上沒有這麼簡單，但大概就是這麼個意思。所以，小編可以明確的告訴大家，在這樣的情況之下，我們實際上根本無法判斷今天網籤的房子，是購房者在哪一天真正購買的。因此，“樓市遭遇史上最冷黃金週”是一個偽命題。不過，這又是事實，樓市成交量遇冷，進入寒冬。

　　小編這麼説並不矛盾，前面的內容如果仔細看了的話就清楚了。這個寒冬是被宏觀調控強制的凍住的，而不是市場自然的冷凍。也就是説這不是真實意義上的“樓市寒冬”，真實的寒冬是“購房者預期的轉變”，大部分人選擇觀望不去買房，並非不能買房。

　　從這麼多年的樓市調控來看，“購房者預期的轉變”似乎很難，基本上大多數人都相信房價調控之後會上漲。所以，要小編説，想要實現市場真正穩定健康發展就像建立長效機制一樣，我們還有許多路要走，需要多方面的措施來輔助。如果一味的依靠限字決解決問題，這種強制性的限制，只能凍住一時，取消以後就是迎來一波報復性上漲了。

　　(2017-10-10)

　　一直認為可能會出一些政策，央視公佈，北京部分商業銀行開始收緊房貸，自5月2日起，首套房貸將執行基準利率，也就是4.9%的利率，二套房貸利率上浮20%，也就是5.88%的利率。

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　　1、過去的房地產調控一直是限購、限貸等行政手段，今年有所創新，加上了限賣。

　　2、過去每次房地產調控，行政的限購、限貸之後，成交量和價格都會有所下降。

　　3、但是過了一段時間後，房地產價格又是猛烈上漲，也就是限購、限貸等行政調控手段從長期來看，所起作用不大。

　　那為什麼房地產調控越來越嚴厲，但是最後房價卻總是越來越高呢？

　　1、一是在房地產限購、限貸等行政調控期間，中國的貨幣增長量仍然非常快，每年M2的投放量增長都在13%以上，這兩年開始有所下降，但仍然保持較快增速。

　　2、幾年後，M2的總量又翻番，在這種情況下，房價往往會因為限購、限貸之後，強烈反彈。

　　我們研究貨幣知道，房價現象的本質就是貨幣現象，貨幣的超髮帶來了房價的快速上漲，但是為什麼會有如此明顯的作用呢？

　　這就是涉及到貨幣的流向問題，這些年大量的貨幣流向了房地產領域，為什麼會流向房地產領域呢？

　　1、哪個領域利率低，那麼貨幣就會往哪個領域流。

　　2、房地產按揭貸款利率低，經常是基準利率打個八折、九折。

　　3、其它實體行業貸款利率往往是上浮百分之幾十，加上各種管理費、中介費，貸款利率可能接近10%。

　　4、一邊是房地產按揭貸款利率不足5%，一邊是其它行業貸款利率和費用接近10%，對比實在太強烈。

　　5、在這種情況，大家肯定貸款去投資房地產，因為利率太低了，貸款投資其它行業成本過高，還未必成功。

　　這樣一來，因為利率過低導致的貨幣大量流向房地產領域，使得房地產價格猛漲，泡沫越來越大。

　　如果要長期控制房價，僅僅靠限購、限貸是完全不夠的，必須要大幅度提高房地產按揭貸款利率，磨平房地產按揭貸款利率和其它行業貸款利率之間的差距。

　　也就是現在不到5%的房地產按揭貸款利率相比製造業等實體經濟的貸款成本實在太低了，如果要壓制房地產，扶持製造業等實體經濟，現在的房地產按揭貸款的利率就要大幅度提高。

　　現在北京開始對首套房貸款實施基準利率，對於二套房貸款利率上升20%，終於在利率方面開始重視了，這是房地產調控的真正大殺器來了，如果全國推廣，必然可以有效調控房價，只是現在利率提高的幅度還遠遠不夠。

　　只有大幅度提高利率才能遏制房地產泡沫，其它都是鏡中花、水中月，希望北京這次的利率調整，猶如湖面中的一條小船，能夠劃破水中天，真正盪漾到全國，實現居者有其屋的家園夢想！

　　(2017-09-29)

　　撰文|張銀銀

　　《2017上半年胡潤全球房價指數》日前發佈，多倫多以26.1%的房價年度漲幅排名第一，第二和第三分別為冰島的雷克雅未克以及中國的無錫。

　　具體內容，請聽“杆姐財友會”詳細講解：

　　從這份榜單中可以看到，中國房價繼續領漲全球！漲幅最大的前10個城市中，有6個來自中國，前50中有21箇中國城市。厲害了我的國。

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　　21城稱霸世界50強，比上年增加2個

　　最近一年全球房價漲幅最高的前50名城市中，有42個漲幅在10%以上，第50名漲幅8.2%。有意思的是，在這份全球房價漲幅榜上，中國城市漲幅都超過10%。

　　排名中國漲幅最低的上海，漲幅剛好10%，位列42位。

　　槓桿遊戲注意到這份指數統計的時間，為2016年6月-2017年6月。而大半年前，胡潤研究院曾發佈2016年全球漲幅前50強城市。2016全年，衝進全球漲幅前50強的我國城市為19個。

　　如今增加2個，達到21個。綜上，可以説中國房價整體上繼續領漲全球。見下圖1。

　　值得注意的是，全球漲幅前10大城市中，中國佔6個。

　　整體而言，這半年全球房價漲幅都有所收窄。2016年時，漲幅全球第1的合肥，年度漲幅高達48.4%，遠高於如今的多倫多。當時，前15強的漲幅都超過20%。如今，僅前5位的多倫多、雷克雅未克、無錫、香港、鄭州漲幅達到20%。

　　當然，2017年還在繼續，説不定到了年底再盤點數據驚人。

　　最大的黑馬要數長沙，此次衝擊前10，佔據第7的寶座。而在2016年，其在20名開外，當時為漲幅第23名。此外，廣州、石家莊也衝進了前10。

　　除了這6個城市，我國的濟南、合肥、武漢、廈門、杭州、西安、福州、南京、天津、南寧、重慶、北京、青島、南昌、上海等15個城市也進入全球漲幅前50強。

　　中國之外，漲幅最快的50個城市，分別來自其他11個國家。

　　美國有7個，加拿大4個，澳大利亞3個，愛爾蘭和新西蘭各2個，冰島、荷蘭、葡萄牙、土耳其、韓國各1個。

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　　深圳、寧波退出全球漲幅50強榜單

　　和2016年全球房價漲幅前50大城市最大的變化在於，2017上半年，漲幅前10城市中，出現了4個其他國家的城市。

　　2016年時，前10全部被中國城市包攬。彼時的前10，如今除了無錫和鄭州還在前10位次，其餘都換了新顏。

　　槓桿遊戲還注意到，2016年位居全球漲幅前10（第5）的深圳，2017上半年退出全球漲幅50強榜單。深圳房價的變化，和各位杆友的體會大致類似。此外，還有寧波也從榜單上消失。

　　最大的變化還在於，和全球房價漲幅收窄同步，2017上半年，我國各大城市房價漲幅都有明顯降低。其中，排名中國第1、全球第3的無錫上漲22.9%。而2016年時，全球漲幅前7的合肥、廈門、南京、無錫、深圳、杭州、上海全部漲幅在30%以上。

　　即便當時漲幅第14位的廣州，也高達23.6%。

　　可見當時，我國房價漲幅之猛，和各位杆友的體驗應該是一致的。槓桿遊戲認為，2016年漲幅過高，拉高了基數，加之調控、貨幣的收緊，導致了當下漲幅的收窄。

　　最近，各大城市的下一波樓市調控又密集來襲，2017下半年我國樓市漲幅又會如何？或者能企穩，且看吧。

　　(2017-10-05)

　　高房價與調控升級之下，北京樓市一再降温。今年1-8月，北京整體成交金額僅1144.52億元，下降34%。金九銀十，這種“寒冷”仍在持續。

　　此情況的對立面，是北京別墅市場的逆市火爆。2016年，北京共成交超過8千套別墅產品，達到歷史高點。截至目前，北京的商品住宅成交量中，別墅已佔據兩成之席。這個比例，以前從未超過10%。

　　很多人以為，這種高總價產品對口基數較小的高淨值人羣，即便一時火熱，總歸逃不出細水長流的銷售模式。

　　事實上，別墅市場已出現如同剛需市場的房源爭搶場面。別墅存量經過去年的強勁消耗，加上持續下降的供應，已陷入供不應求。地段佳、環境優、配套成熟的高品質墅區，更是珍稀中的珍稀。

　　雖然很長一段時間內，別墅是作為第二居所或度假房產而存在。如今，它上升為第一居所的趨勢越來越明顯。儘管別墅總價高，但平均到每平米房價和居住體驗上，性價比其實很高。

　　現在，六環內的可用建設用地越來越緊張，人們都生怕越買越遠。而像昌平未來科學城等六環內新興區域，基礎建設和商業配套都在高速發展，且生態環境優越，自住投資兩相宜，此時不入手更待何時？

　　案場的實際情況也證明一切——今年國慶期間，金科天璽到訪量達千人以上。作為奧北板塊的重拳純墅區，佔據北中軸及未來科學城之地利，坐享15分鐘生活圈，通達全城；擁有多家三甲醫院、國際學校、高爾夫等頂級配套與生態資源，可於繁華與寧靜之間無縫切換。

　　全方位高標準築造，正是市場所期待的史詩級別墅產品。

　　置業買房，有人先看房價，有人先看配套，只有在真正的稀缺面前，所有人最關心的，是如何比別人跑得更快。

　　(2017-10-22)

　　對跨境資本和境外融資活動的監管，勢必會對海外部分地區的房產帶來降温效果。

　　邢自強/文

　　去槓桿、加強監管的舉措之下，中國對海外地產投資將顯著回落，從而對全球樓市產生影響，尤其是近年來對中國投資依賴度高的美國、香港地區、澳大利亞和英國房地產。這在短期利於防控匯率和資本流動的風險，長期有助避免重蹈日本企業20世紀80年代末收購海外“獎盃資產”的覆轍，增強金融穩定。

　　源於對人民幣貶值以及國內房地產市場回報率的擔憂，中國企業從2013年開始加速投資海外房地產，2013年-2016年間地產對外直接投資（ODI）年均增速高達55％，遠高於同期非金融部門對外直接投資總額的增速（22％），2016年達到106億美元。這只是冰山一角，不包括中國企業利用海外平台在境外融資進行的房地產交易，以及中國居民通過各種渠道在海外購買住宅的金額。

　　監管層對這種激進的投資能否給中國帶來回報頗有疑慮，他們擔心可能僅僅是資產轉移的手段，很多依賴高槓杆支撐的交易更可能增加了金融風險。於是，決策層在去年底將房地產、酒店、電影、娛樂和體育俱樂部等領域的海外投資納入加強管理的“負面清單”，其中房地產是該清單中最大、增長最快的部門，在2016年佔據“負面清單”行業對外投資總額的75％，因此預計其受到的管理也將最嚴格。

　　筆者認為，這些政策動向一箭雙鵰。短期來看是管理層近期預防性政策工具箱的一部分，以更好應對未來美聯儲加息帶來的資本流動和匯率壓力。未來中美政策利率的背離，以及最近略有反彈的資本外流，很可能促使當局推出並不斷完善預防性政策工具箱，管理資本流動。

　　隨着監管趨嚴，地產的對外投資今年上半年顯著下降。對外直接投資較去年同期大跌82％， Real Capital分析公司的數據顯示，中國企業在海外房地產市場已簽訂合約但未能付清的交易數量大幅上升。筆者預計房地產對外直接投資將在2017年大幅下降84％，從106億美元跌至17億美元，並在2018年繼續下滑15％至14億美元。同時，境內企業通過境外融資來進行的投資也將因嚴格監管而放緩，譬如國內銀行的離岸分支可能限制對中資海外房地產投資的貸款支持；對企業海外發債的管理也會加強。此外，國內民間投資機會回暖、人民幣貶值預期的緩解，也將減少境內企業對海外地產投資的積極性。

　　對跨境資本和境外融資活動的監管，勢必會對海外部分地區的房產帶來降温效果。2016年，中國海外地產投資的主要去向分別是美國（43％）、香港地區（18％）、澳大利亞（12％）和英國（5％），這四大地區將首當其衝：

　　美國：2016年及2017年上半年，中國分別是美國的第一、第二大房地產投資國。在紐約、舊金山、芝加哥和洛杉磯的辦公樓和酒店資產是中資的焦點，吸引了其2017年總投資的80％。同期，曼哈頓高達30％的地產交易被中國投資者所佔據。由於供需不平衡，美國的房地產交易量在今年一季度萎縮了9％，而在曼哈頓更是萎縮了55％。商業地產的價格已經見頂，而隨着近年市場上最大買家的離去，商業地產價格將面臨更大的下行壓力。但另一方面，由於中資在私人住宅市場的參與率較低，美國私人住宅的價格和交易量受到的影響將相對輕微。

　　香港：2016年共有56億美元的資金從內地湧入香港樓市，這幾乎是2014年的3倍，2013年的4倍有餘。而在今年一季度，流入資金量已達到2016年全年的接近八成（43億美元）。內地開發商已將香港2017年新拍土地的80％收入囊中，並參與了2012年來近50％的辦公樓宇交易。監管新舉措將有助於削減香港新拍賣土地及辦公樓宇的需求，並逐漸影響住宅市場的情緒和價格。

　　英國：便宜的英鎊是中國企業追捧該國地產的主要原因之一。中資在倫敦商業地產交易中的參與率在2006年還不到1％，但到2016年已經飛躍至25％，對當地居民住宅價格產生了不小的影響。在此局面下，哪怕中資不會賣出現有英國資產並將資本匯回，來自中國需求的邊際變化也會對當地市場發出擾動。倫敦的商業及居民地產價格將會因中國買家需求放緩而受到較大的衝擊。

　　澳大利亞：在2015年至2016年間，中國是澳大利亞地產的最大海外投資者，投資總額高達320億澳元，接近同期美國對澳地產投資的4倍。這其中有200億澳元用於住宅地產。由於來自中國的需求放緩，澳大利亞居民住宅價格將受到更大的影響；在商業地產方面，由於中資在過去兩至三年佔據了交易額的12％至25％，辦公大樓的價格也將面臨衝擊降温。

　　（作者為摩根士丹利中國首席經濟學家，編輯：王東）

　　（本文將刊發於2017年8月7日出版的《財經》雜誌）

　　(2017-08-06)

　　華爾街見聞 作者 孫建楠

　　全國多地正“圍剿”流入樓市的消費貸。

　　多家機構測算，流入中國樓市的消費貸規模在3000-4000億元，90%流向廣東、福建、江蘇、上海、四川、河北。

　　截至9月28日，六省市監管層先後發文，要求嚴查個人非按揭貸款違規流入房地產市場。

　　“消費貸”現場排查

　　消費貸“悄悄”流入房地產市場陸續得到各地監管部門重視。近一個月以來，南京、北京、廣州、深圳、浙江、江西等六省市監管層先後發文，強化對消費貸的檢查和監管，嚴控流向樓市。

　　值得注意的是，監管部門已經陸續開出罰單。今年6月，大連銀監局連發10張關於消費貸的監管罰單。郵儲銀行浙江省分行因“個人消費貸款資金流入股市的行為”被罰款20萬元。

　　9月6日，浙江泰隆商業銀行有貸款資金被挪用於購房，接到了台州銀監局的罰單。

　　9月14日，中國郵政儲蓄銀行杭州市分行因違規操作個人消費貸款被用於購房，接到了中國銀監會65萬元的罰單。

　　時間

　　地點

　　調控內容

　　8月20日

　　南京

　　全面開展個人消費貸款違規流入房地產市場的自查自糾工作。

　　9月5日

　　北京

　　自查問題包括協助購房人以辦理“消費貸”、“經營貸”、“個人信用貸”、“房抵貸”等方式套取資金，作為購房首付等行為。

　　9月13日

　　江蘇

　　嚴禁用户購房首付款的個人消費貸款；無法證明首付款來源的購房人需提交未使用商業性借款資金充當首付款的書面誠信保證，違規行為記入徵信記錄。

　　9月15日

　　深圳

　　除個人住房貸款、汽車貸款、助學貸款以外的其他個人消費貸款，期限最長不超過5年； 不得以未解除抵押的房產抵押發放個人消費貸款。

　　9月20日

　　廣州

　　嚴禁個人消費貸用於購房首付款或償還首付款行為；房產在未償清貸款之前，不得作為抵押用於追加貸款；原則上不發放100萬元以上或期限超過10年的個人綜合消費貸款。

　　9月25日

　　浙江

　　嚴查個人消費貸信用卡大額透支等違規流入房地產

　　9月26日

　　江西

　　核查單筆貸款金額10萬元及以上的個人消費貸款業務（個人住房按揭貸款、購車貸款除外）、單筆貸款金額50萬元及以上的個人經營性貸款以及單筆貸款金額10萬元及以上的信用卡透支交易的資金流向和實際用途，重點核查是否存在違規進入購房領域問題。

　　綜合財新與《經濟參考報》消息，北京銀監局將聯合央行營管部、北京市住建委對銀行發放消費貸進行現場檢查，不排除其他熱點城市也將跟進。北京多家銀行要求貸款20萬元以上額度客户補交材料。

　　今年消費貸突顯“爆炸式”增長，由於銀行自查和監管偏向事後管理、存量業務管理，因此會存在部分執行層面的諸多難點。華爾街見聞綜合各方面信息，總結如下：

　　消費貸分為抵押貸款（30萬以上）和信用貸款（不超過30萬），抵押貸款要以住房做抵押，只能通過刷卡或委託支付，銀行可以監控與銀行卡有關的交易動態。而信用貸款提供相應資料即可直接提款，如果貸款人取現、多次轉賬、跨行轉賬，貸款行較難掌握貸出去的資金的最終真實用途。因此，30萬以下的信用貸款是最難監管的。 有些違規使用消費貸的貸款申請人會找到一些企業（中介公司），偽造消費合同或經營合同或虛假貸款用途材料，貸款人給企業一定的返點並繳納税點。銀行將貸款資金轉入合同對手方的企業賬户後，企業再通過其他渠道把錢轉給貸款申請人，貸款行則無法有效進行貸後追蹤。 比如消費貸中的裝修貸款管理過程中，如果房子是期房，比如一兩年後交房，再用半年至一年完成裝修入主，再加上兩三個月的放款週期，整個監控流程可能長達兩三年。 近期出現了一些中介機構為了應對銀行審查，幫客户開具證明材料進行“包裝”，將房貸識別難度“調高”，以通過審查的情況。

　　中信證券明明估算，在監管對短期貸款進行限制的情況下，可能進一步產生大約3400億的資金缺口，佔2016年9月至12月新增中長期消費貸款18%。

　　更為嚴峻的問題是，雖然激增短期消費貸放大居民槓桿率，但居民部門槓桿繼續增加的空間已不大。可以想見，未來房地產市場會進一步承受壓力。

　　掐斷爆炸式增長“鏈條”

　　今年3月份多地從需求端上限購限貸，這成為了消費貸猛增的“分水嶺”。3月17日，北京為了加強樓市調控，特別是提高了二套房認定標準和首付比例、暫停發放25年以上房貸。同一天，廣州也發佈調控文件，完善商品住房限購和差別化信貸政策。

　　據瞭解，居民中長期貸款包括技術改造貸款、基本建設貸款、項目貸款、房地產貸款等，但主要由房貸構成。居民短期貸款分為消費性和經營性，其中短期消費貸款指要用於留學貸款、房屋裝修、購買耐用品和買車等方面的個人貸款。

　　根據國家統計局數據，1-8月份全國房地產開發投資同比名義增長7.9%，商品房銷售額增長17.2%。今年1-8月，新增居民中長期貸款增速持平，但短期貸款大幅增長180%。

　　可以看出，今年前八月房地產數據仍然保持較為穩定走勢，但中長期貸款並未明顯增長，説明可能有其他來源的資金支撐中國樓市。

　　中信證券明明認為，以房貸為主的中長期貸款在政策限制下的顯著回落卻並未充分拉低房地產市場走勢，表明可能存在其他來源的資金進入房地產市場，短期消費貸款異常增加充當了中長期貸款的補充。

　　換言之，“317”樓市新政後，貸款額度受到限制，部分作為需求端的居民無法通過政策渠道獲得足夠資金，因此借道消費貸湊足全額房款。

　　對於按揭買房者，無法湊足首付款時會使用銀行系、地產中介或網貸金融機構提供的首付貸、消費貸等產品。2016年上半年，北京、上海等互聯網金融管理部門嚴查首付貸等高槓杆房貸產品，首付貸業務被紛紛叫停。

　　因此，銀行系的消費貸成為了今年房屋需求端的“救命稻草”。據華爾街見聞了解，消費貸可在銀行線下網點申請，也可通過銀行信用卡官網或者手機APP在線申請。多家銀行的信用卡中心也會不時致電持卡人推廣消費貸，告知信用貸款提現額度和還款週期。

　　消費貸暴增的“三大原因”

　　海通姜超認為短期消費貸高增可能有三大深層次原因：

　　1）近兩年購房開支驟增對居民部門整體消費能力有一定透支，部分居民消費只能依賴貸款來實現。

　　2）新一代 80 後、90 後、甚至00後居民的消費觀念與老一代有很大不同，借貸消費的意向要更強一些。

　　3）銀行放貸產品和途徑也在創新，在整體利差處於低位的情況下，有動力投放收益 更高的消費信貸，而 P2P 監管趨嚴也會促使部分消費貸回到銀行系統。

　　數據顯示，今年1-8月居民新增短期貸款累計同比多增8231億。而去年全年新增消費性短期貸款總額僅8305億,今年前8個月新增短期貸款已達到去年全年的1.5倍。

　　對此，多家機構測算，流入中國樓市的消費規模在3000-4000億元。德意志銀行報告指出，預計流入中國樓市的消費貸高達4000億元。

　　德銀認為，今年1.4萬億消費信貸中約有2/3用於購買汽車、房屋裝修，旅遊等正當消費，1/3用於購房，消費者使用消費貸款做二套房融資。

　　易居房地產研究院測算，今年3月以來，新增異常短期消費貸款金額中至少有3000億流向樓市，約佔新增短期消費貸款總額的30%，90%流向廣東、福建、江蘇、上海、四川、河北。

　　值得注意的是，部分消費貸產品更被直接改造成“房貸化產品”，比如出現了還款期限可達40年的“氣球貸”，即先貸滿25年後再申請續貸。另有不超過10年期的消費貸經過期限變向延長至30-40年。

　　短期消費貸的異常激增存在難以預測的隱患。民生銀行首席研究員温彬認為，消費貸違規流入樓市降低了樓市調控效果，由於消費貸期限短、利率高，若房價回落很容易出現資金鍊斷裂，更進一步斷供會將風險導致銀行體系。

　　[作者：孫建楠](編輯：文靜)

　　(2017-09-29)