每個時代都有每個時代需要應對的難題，就像時下中國的房子問題，誰能解決好這個問題，對於中國經濟來説，可能就是一次再造。
十天前召開的中共中央政治局會議強調，要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制，把房地產長效調控機制做細做實。而後，類似廣州等城市的“租售同權”，以及北京剛剛推出的“共有產權”等，細則公佈。
關於“租售同權”，我在“租售同權到底在保護誰的利益”一文中已有詳細介紹，今天主要講講“共有產權”。
什麼是“共有產權”，通俗的來講，就是如果把買房子看成是要成立一家創業公司，政府（代持機構）出資佔股50%（具體佔股比例需要協商和進一步明確），民營資本（購房者）出資佔股50%，但公司的管理和運營權則由民營資本（購房者）支配。
具體來説，如果這個房子的總價是500萬，那麼按照各佔50%的份額算，有資格購買“共有產權房”的購房者，只需要花250萬就能擁有這個房子的全部使用權（政府將自己的使用權讓渡給購房者），如果購房者貸款200萬的話，也就是説，只需要首付50萬，就能獲得500萬的“共有產權”住房。
“共有產權房”是允許出租的，但獲得的租金是按照原始“份額”來分配，不過我個人覺得這個租賃市場不太好管理，具體落實存在難度，因為使用權掌握在購房者手裏，後期到底是自住還是出租，監督難度較大。
“共有產權房”五年之內是不允許買賣的，五年之後購房者可以從政府（代持份額機構）手裏按市場價格購買其他份額（股權），購買後這個房子就成購房者自己的了。購房者也可以在五年後，將自己的份額（股份），按照市場價格轉讓給政府（代持機構），也可以賣給有“共有產權房”購房資格的人。
還是拿剛才那個例子來説，假設購房者2017年以250萬獲得了一套佔50%份額的“共有產權”住房，五年後這個房子價格漲到了600萬，那麼購房者持有的份額，就價值300萬，比原來升值了50萬，如果按照300萬賣給其他“共有產權”資格購房者，或者回購給代持機構，增值的50萬（税前），依然屬於購房者所有。這跟賣掉某個公司股份獲得的收益類似。反之亦然，如果房價下跌，購房者在選擇拋售自己份額的時候，就會虧損。
從中可以明顯的看出，“共有產權”直接降低了首次購房者要付出的成本，但並沒有從價格的角度對房子做出“限價”，實際上這就是所謂的“市場化”調控方法。這個方法可能比“限價房”、“經濟適用房”等“自住房”要更符合市場自身運行模式。
從具體對購房者的影響來看，假設某“共有產權房”實際推出後規定購房者所佔份額為50%，代持機構佔50%，那麼對於購房者來説，購買後相當於擁有一套穩定的住房，但其所花的錢卻一下子少了50%。
“共有產權房”的目的是非常明確的，滿足自住性需求，抑制投資投機性購房，穩定房價（注意這個）。但由於購買“共有產權”的條件非常苛刻，從年齡（30歲之後），到具體家庭住房背景（家庭名下沒有住宅、沒有賣過房、沒有拆遷安置等協議、離婚後至少要三年等等），以及出售條件（五年）等都做出了明確的限制，“共有產權”畢竟難以滿足更多換房或有投資需求階層的家庭。真正的作用可能是，要把投資需求從最基本的保障性需求市場排擠出去。
按照規定，購買“共有產權房”，至少要年滿30歲，這個很有意思。實際上對於30歲的人來説，正是為社會做貢獻，創造價值的時候，也是事業發展的重要階段，但也面臨着結婚生子、子女教育等的重要問題，人生到了這個時間階段，上有老下有小，最需要穩定的住房，並且也有了一定的積蓄，如果用更低的成本能夠擁有固定住所，對於這部分人來説，是比較渴望的。
按照數據，在過去幾年，北京的自住房供給量超過7萬套。2016年北京全市保障房開工5.6萬套，保障房竣工6.4萬套，今年已經有接近2萬套的保障房供地，這些房子未來一旦投入到市場，都將變成“共有產權房”。“共有產權房”其中至少30%要留給非京籍常住人口，很多“北漂”也有機會購買“共有產權”住房。
房地產市場的長效機制，從宗旨上看，是以擴大供應、疏解需求為核心，疏解需求已經出台了很多辦法，包括限購限貸、租售同權等等，但擴大供給才是解決房地產問題的關鍵，“共有產權”另一個目的，是保證供給方面的積極性。
如果一味的限制需求，或者説用各種方法鼓勵租房，那麼新增供給就會隨着買賣市場被凍結而減少，沒有開發商願意再蓋房子，等到租房的人有能力買房的時候，房子依然會緊缺，面臨跟當下一樣的情況。
“共有產權”，實際上是刺激了很多滿足條件的人的需求，如果實施得當，這部分人反而會選擇購買住房，而不是租房，長期看也有助於降低租房市場的競爭，對更低的收入階層有利。對於開發商來説，“共有產權房”的建設，按照此政策明確規定，會有一定的利潤空間，這就保證了開發商還是願意去蓋的。
在國內，最早有很多經濟學家就提醒過，建設經濟適用房、廉租房等等，不如直接給符合條件的人發放住房補貼，這也是國際上很多國家通行的辦法。從“共有產權”這個政策來看，實際上就是變相的給購房者發放“住房補貼”，而且是一次性大額髮放，這種做法符合市場的邏輯。
“共有產權”從政府層面講，是解決房地產問題領域跨過的一個重要台階，之前的限購限貸、經濟適用房、廉租房、限價房等等，實際上政府並沒有付出太大的成本，而“共有產權”相當於是促使相關政府和機構，直接參與到了住房市場的持有環節，不怕詬病，也不怕承擔責任，這是目前解決房地產市場的一種戰略思路。要知道，多年以來，地方政府都是高價賣地，完了就拍屁股走人，什麼也不管了（除了收税），相當於地方政府在房地產市場獲得的利益最大，而承擔的責任卻最少，這是不正常的。
“共有產權房”很多人認為是回到了“公房”時代，是房地產市場走老路，這個問題有待商榷。但總體來説，單純的房地產行業並不產生過多的經濟價值，普通住宅本身就是民生問題，政府就應該多介入，參考德國、新加坡等。
況且，時至今日，日本、德國等主要經濟體，靠的不是房地產，而是真正的製造業和服務業，而美國等經濟，靠的是創新和對全球金融市場的控制。中國如果把所有的金融資源，以及這一代人的青春都浪費在房地產領域，對中國經濟來説，是一場不可挽回的經濟災難。
因此，我一點都不擔心房地產行業的國有化，其實從土地供給，再到大部分國有企業介入到房地產市場，房地產市場的發展，早就跟如何解決地方政府等利益息息相關，市場化反而成了政府在房地產領域只管收錢又推脱責任的藉口。
圍繞髙房價的無數調控政策與無數爭議，似乎只是證明了一點，房價是 無法調控的。但這是重重煙幕掩蓋之下的假相。
所謂“小產權房”，是指建設在農村集體土地上的商品性住宅。按現 行法律，這類土地只能用於農業生產或者作為農民的宅基地，土地使用權 不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。許多媒體、部門急人所急，大 聲呼籲小產權就是沒產權，不受法律保護，遭遇糾紛，鈎房者很可能成為 無處伸冤的苦主。建設部已提示風險，國土資源部也拆除沒收了一些小產房地產是個扭曲的市場權房以敵效尤。
難道駒買小產權房的人都是不知道保護自己利益的非理性人嗎？這種推 論的出發點就很可笑。
購買的理由只有一個，便宜。統計顯示，北京“小產權房”主要集中 在通州、順義、懷柔、密雲等遠郊區，房價多在每平方米2500元〜4000元之間，僅為四環內動轅上萬元的商品房價格的25%~30%，同一地區的小產權 房比大產權房價格下降在30%左右。另據《新聞週刊》記者報道，位於房山 區周口店鎮的某村的樓盤，售價僅為800多元/平方米，而且還是現房，而交通不及這個地方便利的房山區竇店鎮和韓村河鎮的一些商品房，因為是大產權，，手續齊全，每平方米售價竟髙達3000多元。這樣的價格，比政府推物 僅比周邊房價下降數量稀少必須搶購的限價房更具吸引力。= 於大多數購房只為自住的中低收入者而言，他們願意以低價、產權殘缺的方 式，換回一套體面的住房，過上有尊嚴的生活。在他們的價值系統中，合適 的住房顯然比完整的產權更重要。並且，從披露的事實來看，小產權房的交 易市場正在形成，合法渠道遭禁，地下交易就會起到替補作用，以雙方認可 的潛規則貫穿其間。
小產權房價格如此之低，反證了我國的房價不是不能低，而是有各種或 明或暗的理由不讓低。
據報道，小產權房省去的費用主要是兩部分，一是購地成本，二是 ^各種税費。刨去這兩塊費用，住房價格可以壓低70%左右。我們不是-直 爭論房地產商應不應該公佈成本嗎？沒有必要了，小產權房已經讓真相 大白於天下，減去這些費用，市場大批供應住宅，北京郊區的房價可以 下降70%。
對於地價在推髙房價中的作用，各利益方從來就沒有得出過一致的結 論。國土資源部副部長員小蘇2006年6月表示，國土資源部組織有關單位對 40個樓盤作了典型分析，結果顯示，不論是協議供地方式還是“招拍掛”，] 地價占房價的比例平均在25%~30%左右。僅隔一月，國研中心宏觀部的- 份研究報告卻顯示，2000年一2004年間土地成本上漲50%才是房價上漲的主 要動因。2001年一>2005年間，住宅土地交易價格指數上漲了49%,住宅價格 也上漲了 30%。
税費問題更是如此，房地產税費已成為抑制房價常用武器，雖然税費 大增而房價大漲，但那些信奉房價上漲是因為打壓不夠的人還在遊説税務 部門源源不斷地出台新的税收政策。我國房地產三級市場上的税收幾乎是 世界上税負最重的，包括從30%~60%税率為四級累進税率的土地增值税， 税率為3%的契税，税率為5%的營業税（單位和個人轉讓房屋按“銷售不動 產”税目計徵營業税），税率為營業税7%的城市維護建設税，税率為3%的 教育費附加税，税率為0.5、的印花税。此外還有房屋銷售所得税：在核定徵收方式下的應納税所得額為房屋轉讓收入，核定徵收率為1%,在查實徵收方式下的應納税所得額為財產轉讓所得，即轉讓收人額減除財產原值、合理費用和繳納相關税費後的餘額，税率為20%#現在又按折算計在累進税 事為5%~45%的個人所得税中徵税*上百項税費的結果必然是房價居髙不下，人們爭昀一手房，驅羊羣入虎市，新樓盤購房者數量大增，増加土地與房屋供應、少收甚至不收税費，房價應聲急落，這是小產權
(2017-06-08)
什麼是小產權房?
小產權房通常是指在中國農村和城市郊區農民集體所有的土地上建設的用於銷售的住房。由於集體土地在使用權轉讓時並未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發的產權證，而是由鄉政府或村委會頒發，所以也稱鄉產權房。
什麼是大產權房?
大產權房即“小產權房”的相對詞，也就是購房者既有了《房屋所有權證》，也有了《土地使用權證》。可以合法的進行二手房交易，買的房建在合法的建築用地上。大產權房具有佔有、使用、收益和處分四項完整的權能。
在我國“小產權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，連外村農民都不能夠買;另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的，沒有合法權證，可以購買，但是權益得不到保障。
小產權房
不是所有的小產權房都屬於違法建築：
小產權房首先應當明確是否是鄉產權房，只要依法辦理了相關審批手續，其就是合法建築，法律是允許鄉村集體在集體土地上建造住宅的。既然是合法的，那麼鄉產權房便可以購買和轉讓。
小產權房
在我國小產權房屬於集體所有有使用年限，年限到期國家要收回！
小產權房原本是建設來自己居住的房屋，不可以買賣，只要到了年限，國家就要收回，房子不是屬於本人所有，但是小產權房也可以轉正，只需要交完相應的土地税，就可以轉為大產權房，但是就目前而言，辦理起來非常困難。
另外有當地户口的居民可以使用小產權房屋，因為政策是集體土地上的房屋不能賣給集體組織以外的人。如果你是本地村民不用擔心小產權的問題，但是提醒外村人和城鎮人慎重購買小產權房。
小夥去實體店購買機器女友, 這麼漂亮的機器女友我也想要一個
(2017-06-30)
他們是家庭婦女、財務人員、教師、醫生……但在交了購買“融信海上城”房屋的定金後，卻紛紛被以法人的名義註冊公司，搖身成為“董事長”。
據業主們統計，為了購買“融信海上城”而註冊的這些公司，超過了1000家。一些法人嚮導報記者坦承：“融信公司讓我們註冊公司，這些公司存在的目的只是為了買房。公司由融信牽線的財務公司代理經辦，實際上沒有經營任何業務。”
4月29日，一大批業主在融信海上城售樓處門口打出了“融信誘騙業主買企業產權”、“我們不要空殼公司”的標語。
購房者:融信讓我們註冊企業
市民陳女士是去年4月份接到銷售電話，前去融信海上城看房的。“融信銷售人員極力推薦我註冊一家公司，以企業產權名義購房。説有很大的折扣，可以減免8個點。而且房屋將來還可以辦理轉化為個人產權。”當時她很快拍板，買了這裏的房子。“我們是工薪階層，收入有限，能選擇的房子也有限，融信當時給的價位是很讓人心動的。”
市民謝女士、沈女士、李先生、周先生去融信看房時，也被銷售人員給予同樣的推薦和建議。他們也先後買下了自己人生的第一套房子。“銷售人員向我們承諾，房產證辦出來很快可以轉為個人產權，而且融信公司包辦企業註冊的費用，以及三年的企業維護。”幾位購房者異口同聲。
買房子為什麼要先註冊公司？這個問題，融信銷售人員也沒有統一的對外口徑。85後的林女士説：“服務我的銷售人員説，買房子，融信還會贈送一家公司給我，讓我趕快想個公司的名字。我想既然白送的，幹嗎不要？！”
購房者們對融信的品牌還是抱有信任度的。“融信是中國房地產企業26強，還是上市公司，對市場肯定是負責任的！”他們嚮導報記者出示了不少與融信銷售人員的微信聊天記錄，以及銷售人員的字據，證明銷售人員對他們的承諾式銷售。
“董事長們”:“我們上當了！”
為購房而註冊的公司，是由融信推薦給購房者的幾家財務諮詢公司代辦的。購房者們只是把身份證及相關資料交給融信的銷售人員。
公司很快註冊下來了，公司經營領域讓購房者們啼笑皆非——上班族謝女士，發現自己開的是“裝飾工程有限公司”；做化妝品的劉女士，領到的是“攝影工作室”的執照；做貿易的李先生，開的是“紡織品經營部”；做文秘的王女士，領到了“金融公司”……“連註冊空殼公司都不能稍微走點心，起碼得跟我們本來從事的領域有關聯，你讓我開攝影工作室？我哪會玩攝影啊？！”從事化妝品業務的劉女士，拿着自己為購房而註冊的營業執照，哭笑不得。
4月份起，已經成為融信海上城業主的這些“董事長”，陸續接到了為企業產權房繳税的通知。“分為從價和從租兩種，按總價100萬元的房子算，從價的半年繳一次，一次交約6000元。如果租出去從租的每個月是200多元。”陳女士説，“房子如果是自己住的話，相當於每個月交近1000元，這跟租房子也差不多了。如果是租出去，我繳完了税，等於掏腰包幫別人買一套廉租房了。”
業主陳女士説：“融信誘導大家註冊空殼公司來購房，我們要在自己的工作崗位上賺錢來養這家空殼公司，而且成本費用逐年上升，這是一件很可怕的事情。”房產證到手後，業主們發現企業產權已不能轉為個人產權了。“空着交税、出租交税，自住還得交税！我們上當了！”業主們如夢初醒。
融信銷售：“有業主已經轉好了”
據業主們彙總統計，融信海上城一共7棟4000多户的樓房裏，有近1400户的房屋是以企業產權銷售出去的。這些購買企業產權的市民，大多不是企業家、老闆，而是普通的工薪階層。
截至目前，融信海上城的房屋仍然在銷售中。近日，導報記者以購房者的名義，前往融信海上城。售樓小姐熱情地推薦了兩套房源，一套是個人產權、一套是企業產權，“企業產權的房屋，我們可以申請優惠，現在整個樓盤也沒剩下幾套了。”售樓小姐説。
維權的業主們這時也在小區外和銷售人員交涉。導報記者詢問，企業產權的房屋和個人產權有什麼不同？售樓小姐稱：“企業產權要繳税，個人產權不用。”至於企業產權是否能轉為個人產權，售樓小姐説：“現在還在協調，要走法律程序。”
但在4月29日，業主們在融信海上城銷售處，要求轉為個人產權時，在一段視頻中融信海上城的銷售經理程某仍然向業主們承諾：“政策是允許的，我都給你講得很清楚了，也有業主轉好了！”
“融信以企業的優惠向政府拿地，再把工薪階層的購房者包裝成企業主，以各種不誠實的套路進行銷售，賺取了這中間的鉅額差價。”業主周先生説。“融信公司一方面以優惠讓利為導向，推薦引導購房者註冊空殼公司。另一方面，融信銷售人員向購房者許諾企業產權今後可以轉化為個人產權。”業主們表示要維權到底。
5月29日，導報記者就業主反映的事情，多次致電融信廈門事業部總經理龍先生，電話並未有人接聽。隨後導報記者撥通了融信集團一位張姓經理的電話，張經理表示不便回應，並將導報記者的採訪要求轉告龍總經理。隨後一位自稱是“融信企劃工作人員”的女士給導報記者回電，説“我們公司對媒體有專門的發言人，會跟你們聯繫”。但截至導報記者發稿時，融信方面並未就業主反映的事件，對媒體進行解釋。
部門回應
涉及問題已高度重視
近日，導報記者就融信海上城業主反映的問題走訪了相關部門。海滄區市場監督管理局綜合科工作人員表示，目前依國家相關法律規定，企業註冊程序已大大簡化。市場監管部門對企業營業執照的發放進行的是“形式審查”，即對當事人提交的書面材料進行合法性審查，只要書面申請材料、身份信息材料等信息合法，並且符合法律規定的企業註冊條件，他們都會予以許可並頒發企業營業執照。而對於申請營業執照的目的、申請人主體的個人身份職業等背景信息，市場監督管理部門無權進行審查，即無權進行“實質審查”。
該工作人員表示，他們頒發營業執照的行為都是嚴格依法辦事，至於融信海上城個人業主“被註冊公司”的情況，由於其形式上都是符合法律規定的，因此他們的營業執照符合法律規定，但其背後深層次的原因，有待其他部門進行調查。
導報記者同時採訪了廈門市國土房產管理局工作人員，工作人員認為，融信海上城的用地屬性、樓盤銷售對象在當時的用地審批中都有具體規定。該項目屬於招商產品，產品基於其特殊性，部分户型和房源只能面向企業用户銷售。她表示，具體還需依據業主和開發商的合同約定。至於開發商的促銷手段和這些營業執照的取得，將向上級進一步反映。
據悉，融信海上城部分業主反映的這一問題，已經引起相關部門高度重視，具體情況仍在進一步調查中，導報記者將持續關注事件進展。
律師説法
四問業主“變”董事長
1問：業主“變”董事長，是否合法合規？
福建自暉律師事務所主任林敏輝律師説，讓業主成為“董事長”表面合法，但實際上並非業主本意，有的“空殼公司”也沒實際經營，違反了建設、銷售此類房產的本意，或涉嫌違規銷售。
2問：企業產權，有何隱患？
福建凌一律師事務所林志銘律師指出，個人購買商品房和企業購買商業用房，承擔的義務是不一樣的。個人購買住宅目前不需要繳納房產税，企業購買商業用房需要按年繳納房產税。
林敏輝律師説，這樣做的隱患很多，不僅會使業主為該企業繳納各種税，增加業主的負擔，另外房產年限也可能不同。
3問：企業產權，能轉到個人名下嗎？
怎麼把公司產權的房子，轉化為個人產權的房子？林敏輝律師説，企業產權要轉個人產權，在物權法上是沒有障礙的，只要通過買賣或贈予的方式，就可以把產權過户到個人名下。
但是，從融信海上城業主反映的情況來看，該項目有特殊性，部分户型和房源面向企業用户銷售。如果在土地出讓的時候對購房資格預先有了設定，那麼企業產權要轉到個人名下，還是有障礙的。
4問：業主“被董事長”，該怎麼維權？
林敏輝律師認為，如果業主反映的情況屬實，開發商確實隱瞞部分事實，使業主陷入錯誤而購買，業主可以要求撤銷房屋買賣合同，但是，最後是否能撤銷要由法院認定。
購房者要怎麼避免遭遇這種“被董事長”的情況？林敏輝提醒説，購房者在買房時遇到房地產公司推出的各種優惠政策，一定要多去了解該政策的可行性，分析利弊，不能太過聽信銷售人員的話。(海峽導報記者 朱黃 陳捷 林毅彬 陳巧思)
(2017-06-07)
廣州的租購同權的口水仗還沒打完，今天，住建部再發威，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。其中，國家對小產權房給予了重大政策性利好。
住建部提到：鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應。超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。
什麼意思?這就是給小產權房證明了，北京上海深圳如果把集體建設用地放出來，將極大的增加樓市房屋供給，北京我比較清楚，小產權房與商品房房價格差了一倍還多。小產權房價要便宜的多的多，但只有使用權沒有所有權轉讓，也就是説之前也在黑着租。
現在如果北京今後也加入到這裏面，那麼這些小產權就一夜之間都變成了合法的租賃房，那麼租賃房源將大幅增加上百萬套，北京市場的房租租金價格甚至房價將大幅下降。其他城市也是一樣，廣州、成都、杭州、廈門等這些都算是特大城市了，集體建設用地很多，突如其來的巨大供給將衝擊整個樓市房地產租賃市場。
綜合來看，樓市租賃的風口已經颳起，這是一個豬都能上天的地方，是一個幾萬億甚至幾十萬億的市場，既然樓市政策放開，會有越來越多的企業加入其中，然後競爭用户，房地產企業競爭跑馬圈地，一定會給用户帶來好處，任何一個被顛覆的產業，都意味着價格將大幅下跌。
比如出行，比如網購，比如外賣等等，租房市場已經在變革的前夜，未來房租租金在企業之間慘烈的競爭，以及一波一波樓市租賃政策利好，還有源源不斷的新增供給之下，房租會越來越低(低價房合租房會相對堅挺)。
(2017-07-23)