近日，朱涇鎮待涇村99宗，共計113.02畝的農村集體經營性建設用地成功入股上海花涇建設發展有限公司，成為全市首例以土地使用權作價入股方式與社會資本合作開發經營的農村集體經營性建設用地。根據協議，99宗集體土地入股時限為40年，與國有土地同權同價。土地入股後獲得的股權收益，按照保底加收益分配模式，持續為壯大鎮、村集體經濟賦能。
有別於常規“農地入股”的轉包、出租、互換、轉讓等模式，這99宗土地辦理“農轉用”後，沒有通過國家徵收，而是由村集體將40年使用權直接作價入股。對於“另闢蹊徑”的初衷，朱涇鎮黨委書記李士權表示：“我們探索土地使用權作價入股模式，除了為激活沉睡資源，助力產業發展外，更重要的就是通過村集體經濟的壯大，讓失地農民能有更長期穩定的收入來源，讓百姓切實過上‘户有餘錢’的好日子”。
此次朱涇鎮率先啓用集體經營性建設用地使用權作價入股“鎮級統籌、村級推動、村民自願”的模式，以村為基本實施單元，綜合集體土地面積、區位、規劃用途以及人口等因素，以“土地入股”為支點，打破了農業產業發展過程中形成的“户自為界”的局面，突破了一二三產業融合發展的制約瓶頸，探索出了一條土地資源可持續反哺的朱涇路徑。
99張《土地證》，解鎖113.02畝點狀用地
近年來，隨着鄉村旅遊的持續升温，朱涇鎮待涇村花開海上生態園每年的接待遊客量節節攀升，“月月有花、四季有景”成了朱涇旅遊的金字招牌。如何讓“速食觀光”變成“慢旅行”，拉長旅遊產業鏈勢在必行。
去年7月，金山區朱涇鎮與上海藍城花開海上建設管理有限公司簽訂了花海小鎮項目合作框架協議。雙方將建立市場化合作平台，大力發展苗木花卉、家庭園藝產業和農業觀光旅遊，並配套建設農業與旅遊服務設施。根據發展構想，未來，朱涇鎮花海小鎮建設項目將對標法國格拉斯小鎮，以花為媒，香為魂，通過不斷深挖花文化，延展香主題產業，實現為原住民、遊客、新居民營造一年12個月的生活場景，建立景區度假村產業複合模型。
隨着去年10月項目正式啓動，朱涇鎮在金山區委、區政府的大力支持下，以新修訂的《土地管理法》頒佈實施為契機，開始了“摸石頭過河”的探索之路。根據花海小鎮項目整體規劃方案進行了選址定位，為了保證配套設施的均衡分佈，最終確定了113.02畝的點狀用地。所謂點狀用地，即113.02畝並非為一個區塊，而是橫跨待涇村12個自然組的99宗土地。該項目從2019年10月份啓動立項，11月6日進行項目選址，2020年1月19日完成農轉用，5月19日取得供地批文，7月3日發證，僅用了半年多時間，就走完了99本《不動產權證書》申辦的全流程，成為上海農村集體經營性建設用地取得《不動產權證書》第一例。
沉睡資源被激活，碎片化土地種下“金種子”
合法持證後，朱涇鎮立即委託有資質的單位對99宗集體經營性建設用地進行地價評估，同時，由上海市金山區朱涇鎮待涇經濟合作社、上海金山區朱涇經濟聯合社、上海藍城花開海上建設管理有限公司向上海花涇建設發展有限公司增資擴股的《股權合作協議》也同步簽訂。目前，三方的股權分配及未來的收益分紅方案已經待涇村社員代表大會的表決通過。
“有了分紅的這部分收益之後，我們能更好地改善村裏的基礎設施，增加老百姓的福利水平。並且這個項目建成後，酒店、民宿、文創商店等都將開始運營，到時，這片區域會增加更多不同層次的就業崗位，那我們的老百姓在家門口不僅能實現能就業，還能實現就好業。”待涇村村黨支部副書記、主任彭雷輝説。
據悉，合同中，三方還簽訂了保底協議，項目建設期，按央行同期發佈的整存整取一年期存款利率進行保底分紅,建設期滿後,按央行同期發佈的整存整取三年期存款利率進行保底分紅，如實際分紅率超過保底分紅率時，即按實際分紅率執行，確保了農民既得收益不因初次試點而減少。
企業迎來發展新機遇，村民看到了新希望
“聚焦上海南郊花海·芳香小鎮的佈局，我們將在現有的600畝生態園及花海的基礎上，結合‘芳香之旅’路線，再新增二期花海，興建精品酒店、度假民宿、餐飲、文旅零售、文娛中心和芳香廣場。打造識香、觀香、聞香、制香、品香、愈香六方位的體驗。”據上海藍城花開海上建設管理有限公司總經理張丹介紹，花海二期工程計劃年內開工，預計明年完成建設，投入運營。
“以樂高項目落地為契機，我們立足朱涇，積極研究金山北部聯動發展路徑，相信隨着上海南郊花海?芳香小鎮的建成，西有樂高小鎮、東有花海芳香小鎮的格局將使金山的旅遊產業迎來發展的新藍海。”朱涇鎮黨委副書記、鎮長夏紅梅如是説。
目前，藍城正在同步着手進行對民宿的開發，民宿一期於花海二期的蔡家樓區域率先啓動。張丹表示，“將更加重視對原始村落生態的保護，將支持部分原住民繼續在園區內居住，下階段，會通過與村民協商的方式將村民自住的農房進行統一的環境風貌提升。”
據悉，近幾個月來，已有如，木守、明月松間、訪溪上在內的10家專業機構向藍城表達了入駐意向，並於10月24日，集中進行了框架協議的簽訂。
前不久，待涇村順利通過了人民銀行上海分行和農業銀行上海市分行的審批，獲評上海市金山區首批“信用村”，評定為“信用村”後，徵信記錄良好的農户無需抵押、無需擔保，就能獲得信用貸款，這讓一直嚮往開一家屬於自己的農家樂的秀涇16組村民小姚看到了希望，“眼看花海二期這個大項目就要啓動了，衡山飯店這樣的大國企來我們村搞的民宿也已經動工，以後到我們村旅遊的人肯定多得不得了，我們埭上有想做觀光采摘園的，有準備開特色點心鋪子的，我就想搞個農家樂，不瞞您説，我們燒菜手藝好，只要有客流，不怕吸引不來人，從前愁着沒錢施展不動，現在不擔心了，自己攢一部分，銀行貸款一部分，説開就能開起來了。”
作者：薄小波
編輯：徐晶卉
責任編輯：戎兵
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