上週去廣州考察，經過一個神盤：祈福新村。
現在他們在賣新的組團：祈福繽紛匯。房價又降了！現場銷售説最低可以到3.3萬。
廣州的朋友們應該很熟悉這個超大盤，總佔地142萬平方米，居住着10萬多人。三十年的老社區，周邊配套十分成熟，樓下就是商業街。
18年新組團二期推出時，一度賣到5萬/平，但是此後房價一路下跌。
即使如今22號祈福站即將建成，二手房價仍舊漲不起來，這是為何？
安居客二手均價
問題就是：小區太大啦！
沒錯，小區大也是個致命問題，也是拖房價後腿的大問題。
但是，在老百姓的概念裏，小區大往往意味着開發商實力強，配套齊全，人氣旺盛…這不是買房的大熱門嗎？
今天我們就來盤點下全國的一些大社區，大神盤，究竟都有些什麼問題！
1
最重要的原因就是居住體驗太差了！
大社區往往意味着樓棟多，住户多。就拿廣州神盤祈福新村來説，業主就有20萬人，常住人口高達10萬多，已經趕得上一個小縣城的人數了。
然而，這與國內其他大樓盤相比還是遜色了！
建築面積排名第二的貴州花果園，作為全國最大的棚改項目，涉及拆遷人數就高達10萬。
根據2019年6月統計數據，花果園已經入住14.3萬户，共計43萬餘人。
北京的就更厲害了，兩個上榜的小區：回龍觀和天通苑。
十三號線上的兩大神級片區，加起來常住人口得有80萬，已經超過了整個西城區的人數！
這麼多人！大家應該意識到不對勁了，這些小區都快抵上一個鎮了，住着該有多擁擠？
小區公共資源無時無刻都在接受挑戰。
我就不擺數據了，大家看圖片感受一下，早高峯天通苑的地鐵狀態。
花果園的金都街號稱早高峯堵半小時才能過紅綠燈，上班累了一天，從公司一路堵到家，結果回來發現小區裏才是最堵的。
祈福新邨更不用説了，靠裏的樓棟到小區門口坐村巴都需要二十分鐘，走華南快速路或者新光快速路去廣州市區是挺快得，但是也經常堵得讓人沒脾氣。
並且這些小區早年規劃時車位也不夠，夜裏回小區晚了車位都得找半小時，此外還有等電梯難、容積率高、離商業近噪音等問題。
但社區得問題遠不止於此，更讓人頭疼的是業主權益上！
2
人多,對物業的管理要求就更高。
這就使得物業很難實行較好的精細化管理，業主的安全與隱私等權益極難保障。
大社區佔地為何如此之大，還是因為在郊區，拿地比較便宜，所以配套的打造十分重要。以祈福新邨為例，小區內住宅、別墅、寫字樓以及商業，應有盡有。配套完善是好事，但也意味着小區內的人員十分混雜，管理起來難度確實更大。
又是租户、又是業主、又是商户，體量如此之大，物業維權也是經常出現在報道之中。
以祈福新村為例，這些年得命案出現不少，著名的別墅碎屍案、七屍命案等，偷竊等情況出現的也不少。
碰上今年疫情照妖鏡，問題暴露的更加明顯。這些大社區作為人口密集點，也是最容易出現問題的地方。
祈福新邨確診43例，被稱為廣州小武漢。北京天通苑近期出現大連關聯病例。超大社區因為人口混雜，在消殺、卡點監管、居民生活保障等工作上難度更大，疫情防護壓力更大。
貴陽世紀城，雖然宣傳主打中高端消費商圈，但一度成為傳銷窩點。此外，車庫管理混亂、樓道無人打掃，世紀城物業被罵不是一次兩次了。
但這些大社區還面臨着更加現實的難題。
3
困擾更多業主的問題是升值難。
小區住户多意味着什麼呢？意味着二手市場掛拍的房屋也多，與此同時這些樓盤往往還在不停的推出後續新的項目，對於二手市場造成擠壓。
與此同時，小區二手房數量也不少，這樣極易形成買方市場。
新樓盤多且二手房掛牌數量不少，選擇多就意味着二手房掛牌價更難控制，只要有一個業主着急變現，整個小區的二手房價格都會受到影響。
以祈福新邨的祈福繽紛匯為例，掛牌價均價在3.5萬/平附近，與同地段的金山谷領仕相比，二手市場掛牌均價高祈福繽紛匯近三千每平。
畢竟什麼東西都是物以稀為貴！不説物業保養等方面的問題，大社區二手市場極其不友好，並且未來剛改勢必成為發展趨勢。
這種居住體驗差的小區，越來越遭人唾棄，尤其是那些對生活品質要求越來越高的年輕一代。
4
説了這麼多，那咱們選擇項目該如何入手呢?
1、選小區大小，儘量選擇佔地面積在5-12萬平方米之間的
。
需要解釋一下，不建議買大社區並不意味着小區選的越小越好，那些佔地很小的單體樓往往周邊配套比較差，學區難以保證，小開發商出品甚至有爛尾風險。
大社區雖然配套十分完備，但是小區內部的管理成為問題，人多人員混雜，居住體驗很差，在未來不是主流。
因此選擇在5-12萬平方米這樣大小適中的項目是比較穩妥，一般能夠享受不錯的配套，小區內有優質的幼兒園資源與九年一貫制學校，車位與人口密度都能保持在一個比較舒服的範圍內，不至於十分擁堵。
2、一定要好好挑選物業。物業有多重要，已經講過很多次了。
物業費直接與入住後的居住體驗掛鈎。
正所謂一分錢一分貨，如何選好物業，一個非常簡單的標準就是物業費多少錢！
貴的不一定不好，但是便宜的一定不好！
此外一定要問清楚小區的物業是哪家，看看這個物業還服務了當地哪些項目，可以去這些項目實地看看，問問住户的體驗，再去選擇。
也千萬別省物業費，否則為了省那麼點物業費，自己住得不舒服，未來房子升值慢，轉手難。那就是撿了芝麻丟了西瓜，實在是不划算的。
3、一定要注重觀察與生活體驗密切相關的東西，小區容積率、車位比、梯户比與朝向的問題。
一般來説容積率為3的小區已經算是優質了。車位比至少是1：1.2，未來每家每户可能都不止一輛車了，適當多規劃些，對於未來二手置換肯定更加有利。此外梯户比儘量選擇1：2的，朝向儘量挨着南向，冬暖夏涼更加舒適。
未來剛改的大趨勢下，大社區可能逐步被淘汰，在交通越來越完善的情況下，選房將更加註重體驗感，選房一定要有意識的避開這些大社區！
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