國家出手，物業的好日子到頭了？2020年新規：小區這些收入歸業主

文/陸水財經

物業是上世紀80年代引入內地的，主要是受業主的委託，對小區內的相關配套設施、環境衞生等進行管理、維護的服務企業。

不過這一行業內良莠不齊，時常有業主反映，自己所在小區的物業亂收費、不作為，甚至是和業主上演“全武行”的。

在20多年以前，這一問題還不太明顯，一方面是因為那時候的商品房並不多，另一方面也是因為人們對於自己在這方面應該享受到的權益沒有十分明確的概念。

而現在人們的生活水平持續提高，對於生活中花錢享受到的服務質量也越來越有維權的意識，尤其是像房子這樣的大件，本身價格就不算便宜，買一套可能要住幾十年，如果配備的物業不那麼好，可能會攤上不少“糟心事”。

現在就有新聞報道，廣州暴雨過後，某小區的地下車庫400輛車被淹沒過頂，業主保守估計損失高達5000萬元。

業主反映，這是該車庫第三次進水，周邊的小區都有預防措施，該小區的物業卻並沒有提醒業主，事後還對業主放話，賠償是不可能的，“你們可以去告。”

類似的情況其實並不少見，沒有這種經歷的人或許會説，為什麼不成立業主委員會，投票換掉物業呢？

可也有人表示，即便成立了業主委員會，投票決定換掉物業，如果原來的物業不肯搬走，業主也無計可施。

有的業主實在沒有辦法，通過拒交物業費來表達自己的不滿，可物業也有一些“辦法”來催交，比如斷水斷電。這麼看來，雖然物業是服務企業，可業主更像是“弱勢羣體”。

好在為了規範物業行業，維護全體業主的權益，國家已經出台了新規，物業的“好日子”怕是要到頭了。

最新通過的民法典中明確規定，禁止物業通過停水、停電、停氣、停止供熱等方式催業主交物業費。

此外，民法典還對公共維修資金的相關規定進行了完善，將此前的業主人數和專有部分的面積從“雙過四分之三”改成了“雙過半”同意，降低了使用的“門檻”。

除此以外，對於小區共有部分的收益，民法典也作出了明確的規定。

在一些小區，共有部分的廣告、租金等收益是非常可觀的，但大部分小區的業主都沒有精力和經驗去管理，有的人甚至住了多年都不知道這筆錢應該歸業主，也不知道錢去了哪，通常都是物業公司在運營。

有業內人士透露，目前普遍的做法是物業和業主委員會“三七分”，業主委員會管理7成，物業留下3成補貼經費不足的地方。

而根據民法典中的新規，共有部分的用途應當由業主共同決定，產生的收入也應該在扣掉了合理的成本之後，歸全體業主所有。

業主可以自己運作，這樣全部收益就歸業主；如果委託物業公司運作，就按約定的比例來分成，沒有約定，則由物業提供相關的成本證明，扣掉成本以外的都歸業主。

民法典將於2021年1月1日正式實施，新規之下，業主的合法權益進一步得到了保障，物業也將受到更好的監督，為業主提供更好的服務。