住房問題既是民生問題也是發展問題，關係千家萬户切身利益，關係人民安居樂業，關係經濟社會發展全局，關係社會和諧穩定。
因此，與住房相關的話題熱度始終居高不下，如是否取消公攤面積制度、預售制該取消還是規範、精裝修房屋質量問題、小區公共場地用途被改變等。每一個與住房相關的問題，都牽動着老百姓的神經。
為進一步推動住房保障工作，探索多元治理體系，法治經緯版從今天起開設“住房權益·法治守護”專欄，刊發系列調查報道，敬請關注。
見習記者 孫天驕
記者 趙 麗
110平方米的房子，到手卻發現套內面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%……
山東省青島市市民李黎(化名)原本應該在去年開開心心收房，卻被公攤面積帶來的問題困住了。維權一年多來，她始終想不通：“怎麼一公攤，把我一半的房子都攤出去了呢？”
李黎的困惑在很多購房者心中都存在。
《法治日報》記者近日採訪發現，公眾對於購房時需要承擔公攤面積費用多有詬病，認為公攤面積的存在給購房人一種要為不屬於自己的公共空間買單的不適感。同時，普通購房人很難準確計算公攤面積和套內面積大小，只能被動地從開發商等處瞭解信息，讓不少人擔心存在“消費暗區”，比如公攤面積被包含在總面積內，意味着後續的物業費、供暖費等費用同樣包含了公攤部分的費用。
在這樣的背景下，近年來一種聲音甚囂塵上——取消公攤面積制度。那麼，公攤面積制度的存在依據是什麼？目前形勢下是否能夠取消？是否有可替代或進一步完善的方案？圍繞這些問題，記者展開了調查採訪。
外牆一半計入套內
購房者被術語繞暈
2018年4月，李黎全款購入青島市某小區一套總面積為110.25平方米的住宅。買房時，本就是建築行業從業者的李黎對公攤面積格外關注，反覆向銷售人員諮詢了關於公攤面積的一些問題。
據李黎回憶，當時銷售人員告訴她，因為小區樓棟屬於超高層建築，達到55層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積佔比會達到31%，但實際收房時可能比這個數值小。
李黎向記者出示的購房合同內容顯示：總價值120餘萬元的110.25平方米的套三房屋，套內建築面積為75.24平方米，公用分攤建築面積為35.01平方米，公攤面積占房屋總面積約31.8%。
然而，2021年9月，準備收房的李黎傻眼了：推開房門，映入眼簾的是超厚的牆壁、逼仄的空間、3間小得可憐的卧室。她找驗房師測量後發現，實際套內僅有61平方米左右，3間卧室沒有一間超過9平方米，主卧甚至無法放下雙人牀。
李黎後續向售房方詢問得知，從合同上顯示的套內面積75平方米到她實際測量的61平方米，差值主要體現在牆體的厚度上，外牆的一半厚度計入套內建築面積。“將近1米的外牆，有一半的面積算作業主的套內建築面積。但是開發商銷售時沒有説明，而且在銷售時有意混淆‘公攤’‘公攤係數’‘公攤率’‘套內建築面積’等概念，各種專業術語堆砌起來，直接就被繞暈了，根本沒想到實際到手的套內面積這麼小。”
直到依法維權時，李黎才得到“官方”口徑——小區房屋的公攤面積佔比是46%。“這就意味着我們花了上百萬元買到手的房子，實際上將近一半都不是自己住的，如果一開始就知道這個情況，無論如何我都不會購買。”李黎説。
和李黎同小區的姚女士購入一套複式上下樓160平方米的房子，結果到手的套內面積只有90平方米左右。
“難道我們就只能認栽嗎？”李黎説，為公攤面積花的錢不只是買房時，之後的物業費、供暖費等都要繼續買單，這些“消費暗區”的存在讓人很不滿。
公攤面積由來已久
已成購房顧慮之一
公攤面積制度在我國存在已久。
早在1995年12月1日施行的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》(試行)就規定，商品房買賣所簽訂的商品房購銷合同中，應明確載明購房者所購置的商品房的建築面積，並註明該商品房的套內建築面積(實得建築面積)及應合理分攤的公用建築面積。2001年6月1日施行的《商品房銷售管理辦法》再次明確規定，商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成。
那麼，到底什麼是公攤面積？其因何而存在？
據河南省律師協會房地產專業委員會主任、北京觀韜中茂(鄭州)律師事務所主任何紅藝介紹，公攤面積制度源於中國香港。為了擴大市場，降低購房門檻，香港房地產商依照“公共契約”的模式，把整棟大樓的土地和全部的產權以建築面積的方式，按比例分配給了所有的住户，購房者購買的是建築面積。扣除電梯井、大堂、樓梯間、共用牆體等佔地面積，剩餘的才是購房者套內使用面積，公攤制度由此而來。
“根據相關規定，公用建築面積由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衞室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；二是套(單元)與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半。我們買的房屋無法孤零零存在，而是要使用整個樓的公共區域如樓梯、大廳、電梯井等，這些面積加起來分攤到每個購房人身上，就是公攤面積。”北京市康達律師事務所高級合夥人孟麗娜説。
記者近日採訪多名房屋中介、購房者後發現，公攤面積已經成為房屋買賣的一個重要影響因素。
今年準備在北京買房的張力，一個月內看了80多套房，從最初對公攤面積不怎麼了解，到現在已經把公攤面積作為重要參考指標。
“公攤面積、套內面積並不只是一個簡單的數字。”張力結合自己的看房經歷總結道，2000年是個分界點，2000年以前的老房子尤其是公房，公攤率要低一些，基本可以保持在15%至20%，而2000年以後的商品房，公攤率達到25%甚至30%。
他曾看了一套1993年建成的房子，建築面積55平方米，套內面積46平方米；而另一套2004年的房子，建築面積63平方米，套內面積卻只有45平方米。
“花那麼多錢買的房子，可能有將近三分之一甚至更多的錢都落不到自己的房子上，我很難接受。”張力説。
來自北京市海淀區的戴女士提出，除非是完全沒有選擇的情況下，否則公攤面積佔比超過20%的房子，她絕對不會考慮，因為“不希望自己辛辛苦苦掙的錢被看不見摸不着的公攤分走了”。
在山西省太原市從事房屋中介的王初原也發現，越來越多的人開始在意公攤面積的數值和佔比率。“不少購房者對公攤面積有嚴格要求，必須低於某個範圍，否則不管房子再好，他們也不會接受。甚至有人根本不認公攤面積，認為房子多大面積就應該是多大，實際收房時發現面積不夠就認為是我們欺騙了消費者。”
北京大學房地產法研究中心主任樓建波告訴記者，公攤面積本身是客觀存在的，對其收費並無不合理之處，並且從購房者的角度來看，可能也不願意共有部分(所有權)繼續留在開發商手裏。但是，把公攤面積算入總計價面積，確實會給購房者帶來困惑。
“為了避免這種困惑，有兩種方法，一種是按套計價，這種是在總價裏包括了公攤面積的費用；一種是按套內面積計價，不包括公攤面積的費用，單獨告知此類費用，但是最後的總價二者不應該有差異，因為公攤面積是客觀存在的，這兩種的區分只在於哪一種能夠更有效率地把相關信息告知消費者。”樓建波説，如果這兩個價格不一樣，開發商就涉嫌欺詐，“問題不在於公攤本身，而在於要統一計價方式”。
事關小區業主權利
實踐中易引發爭議
在王初原看來，客户買房子，自然希望自己買的房子大點，公攤小點。而且商品房公攤較小的開發商，也會以此為營銷噱頭，吸引更多購房者前來購買。“大家更願意買公攤小的房子。這是站在客户出錢買房的角度看的，而對於開發商而言，如何縮小公攤面積呢？比如縮減樓道寬度，採用較小的電梯間，沒有寬敞的門廳，一梯多户等，但是這勢必會降低業主的居住舒適性。”
據孟麗娜介紹，現行規定對於公攤面積大小沒有比例限制。房屋公攤面積的大小，一般與房屋建築的規劃設計是否合理以及房屋的配套設施多少有關。
“一般多層住宅的公攤面積約在10%至13%；18層以下的板式住宅公攤約在13%至15%，點式的樓盤公攤大多在15%至17%，而30層以上的住宅因為電梯數量增多，公攤通常都在25%左右。”孟麗娜説。
在孟麗娜看來，在建築面積確定的情況下，公攤面積小意味着購房人買房更加經濟實用。但並不是公攤面積越小越好，因為公攤面積太小，小區整體舒適度會降低，很多的低公攤都是以犧牲小區品質為代價的。公攤面積大的小區大多是高品質樓盤，公攤面積越大可能意味着電梯更寬敞、公共區域更廣，整個小區也上檔次。
公攤面積除了可能影響舒適度、購房時增加支出以外，後續入住後其存在同樣與業主利益息息相關。
王初原介紹説，以太原為例，房屋成交時，合同上的成交價是以包含公攤的總面積計算，而房屋總面積會直接影響物業費、採暖費等的計算。業主在購買房屋時承擔的公攤面積費用，包含門廳、過道、電梯以及外牆一半的厚度，但在實際中，業主很難因為承擔了公攤面積的費用而對這些地方主張權利。
在孟麗娜看來，一直以來，公攤面積被包含在物業費、暖氣費、精裝費用內，一定程度上給購房人帶來了額外的負擔。如公攤面積是不是加裝暖氣，房地產開發企業説了算，購房人無從知曉，造成了信息不對等。
“《商品房銷售管理辦法》明確規定，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人對其享有權利，承擔責任。因此，分攤的共有建築面積部分由分攤的購房人共有。實踐中，如發生權屬不清的問題，可由相關共有人或委託業主委員會結合規劃圖紙、分攤部位約定等，及時主張共有權。”孟麗娜説。
在何紅藝看來，現實中公攤面積的存在導致維權難的情況，主要涉及業主如何實現共有權利的問題。根據民法典規定，業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。而業主之間難以達成合意，是造成維權困難的主要原因。
她還提到，實踐中還存在利用公攤部分營利的情況，如公攤面積上設置廣告、車位等帶來的營利收入，如何分配的問題。按照民法典相關規定，業主共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。但在現實中，施行情況並不理想。
北京市房地產法學會常務理事、海潤天睿律師事務所合夥人包華則提出，今後如果開徵房產税，公攤面積制度可能面臨更大的質疑。
取消公攤尚有難度
亟須完善相關規定
爭議之下，“取消公攤面積”的呼聲越來越大。今年全國“兩會”期間，全國政協委員洪洋提議“取消公攤”，認為公攤面積缺乏法律依據和制度約束，建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。
作為深受其害的購房者，李黎直言，公攤面積制度對購房者是不公平的，這是一種不透明的消費。消費者一旦出現關於公攤的糾紛時很難通過實測手段來確定交房時的準確公攤，主要是“公共部位面積”很難測算。她支持取消公攤制度，“即使房子單價上漲了，我也希望能夠明明白白消費，買了一平方米，就能有一平方米的生活空間”。
那麼，取消公攤面積制度當下具備可行性嗎？
在孟麗娜看來，取消公攤面積制度現階段不具有可行性。根據《商品房銷售管理辦法》規定，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。按套(單元)計價或者按套內建築面積計價的，商品房買賣合同中應當註明建築面積和分攤的共有建築面積。因此，商品房無論是按照何種方式銷售，均應體現分攤的共有建築面積。即便按套銷售，也仍然存在公攤面積。公攤面積客觀存在，必然要由部分或全體購房人分攤。
“一律取消公攤面積，入住後對公攤部位的管理、維護以及後續產生的安全責任均是現實問題，如果購房人個人無力管理，則將影響小區的整體品質及全體業主的權益。”孟麗娜説。
首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池同樣認為當下取消公攤面積不具有可行性。房改後，我國的住房面積計量、房產證、不動產證的發放都是以建築面積為單位的。房價、物業費、暖氣費等也都是以建築面積計量的，如果取消公攤面積，以使用面積計量，會給計價標準帶來混亂。每平方米的房價、物業費、暖氣費會有所上漲，反而會引起另一種誤會，以為漲價了。
在包華看來，取消公攤並不難，但用什麼替代公攤是需要慎重考慮的。目前，測繪報告中沒有房屋使用面積的數據，如希望用使用面積作為計價、計費、計税的依據，就需要對已有房屋補測該數據。“姑且不論是否有足夠的人手完成這項工作，僅就已經裝修、改造的房屋如何認定使用面積就是一件非常複雜和棘手的事情。”
記者注意到，重慶市人大常委會曾以地方法規的形式，對商品房的計價方式作出明確規定和要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價的依據，商品房買賣合同及商品房的產權證應當載明共用部位及設施。不按這一計價依據銷售的開發商，將被行政主管部門重罰。
“重慶市的先行做法意味着取消公攤面積制度其實有可行性，基於舒適度和套內面積綜合考量，開發商可以將成本分攤入套內面積，在後期不應再計算。”何紅藝説。
多名受訪專家認為，在是否應該取消公攤面積制度的問題上暫時難以達成統一，但目前可以從政策層面對公攤面積制度進行完善。
針對目前公攤面積制度存在的問題，孟麗娜建議完善相關測繪規範，對公攤比例出台指導意見，要求測繪單位提高測繪成果質量，暢通錯誤追究機制。在售房時，要求房地產開發企業在售樓處公開測繪結果，將分攤原則、分攤部位等向購房人進行明示，必要時測繪單位也可以接受購房人的諮詢，減少因分攤面積問題產生購房爭議。同時，在商品房買賣合同中進一步完善相關約定，明確約定分攤面積與產權登記面積發生誤差的處理方式及違約責任的承擔，從而保障購房人的合法權益。
“公眾之所以對此格外關心，不僅因為面積代表生活是否便利，更代表財產權益的份額和金額。”包華建議，房屋買賣按使用面積計價，或按套總價交易，不按面積單價交易，可以一定程度上緩解公攤面積制度引發的爭議。
（法治日報）