物企賣車位灰幕

  文/樂居財經徐酒眠

  停車位裏有“大生意”。離開彩生活（01178.HK）的唐學斌，就一頭“扎進”了停車位裏。

  從大的方面來説，停車位生意連接着萬億房地產後方市場與萬億汽車後方市場，而打起停車位“生意經”的人也遠不只唐學斌。

  所謂“近水樓台先得月”，物企作為房地產服務的後備力量，無疑是最靠近這門生意的企業之一。事實上，停車位也的確是許多物企着力開鑿的一條業務線。

  德信服務（02215.HK）便是其中之一。6月9日晚間，德信服務刊發了一則持續關聯交易公告，與德信中國訂立了《車位租售業務代理服務框架協議》。

  根據這份框架協議，德信服務將向德信中國就目標車位提供車位銷售及租賃業務獨家代理服務，以協助車位物業銷售及租賃活動，合約期兩年半左右。

  這筆關聯交易的代理服務費用不算低。約兩年半時間的合約，代理服務費設定的上限總額為2.3億元，約佔德信服務2021年總收入的26%。

  不過，德信服務需要向德信中國支付的保證金，合約期內設定的上限總額達8.5億元，是代理服務費上限總額的3.7倍。

  事實上，物企與關聯房企之間簽訂車位獨家租售代理合作協議並不是新鮮事。然而，關聯服務交易在給物企帶來收益的同時，也可能帶來“禍端”，尤其是高額的保證金可能存在的關聯方“利益輸送”問題。

  對於受關聯地產債務影響的上市物企而言，涉及這一問題就更為敏感，而在這些關聯交易的身影中，康橋悦生活、鑫苑服務等物企均有出現。

  劃出一半現金作“保證金”

  根據公告，德信服務與德信中國的這份合作，合約期限內分為三個週期。

  其中，在這份框架協議獲股東特別大會審議通過時至2022年底為第一個週期，2023年度、2024年度各為第二、第三個週期。而三個週期的代理服務費用設定年度上限分別為5000萬元、9000萬元、9000萬元。

  這份合作能為德信服務集團帶來的創收不算低。數據顯示，截至2021年12月31日，德信服務集團實現收入約8.7億元。其中，物業管理服務收入達到約5.07億元，非業主增值服務收入1.81億元，社區增值服務收入1.82億元。

  不過，為了獲得目標車位“獨家租售權及底價租售合作權”，德信服務要向德信中國支付保證金。三個週期內對應的保證金建議年度上限是分別為2.5億元、3億元、3億元，是週期內代理服務費用設定上限的好幾倍。

  關於保證金建議年度上限，德信服務在公告中表示，“金額不超過具體合同的目標車位相關貨值總和(即銷售及租賃底價總和)的50%。”也就是説，在每一個合作週期內，目標車位累計貨值總和分別不超過5億元、6億元、6億元。

  公告披露，這筆保證金預期將由德信服務以內部資源撥付，包括用於豐富及擴大集團服務產品及用作一般營運資金的資金。

  數據顯示，截至2021年末，德信服務手中現金及等價物約為5億元。同期，其IPO募資淨額中，劃分為擴大服務產品及一般營運資金用途的資金餘額約為1.46億港元。

  據此而言，這份協議達成，僅是今年德信服務就要劃出手中一半的現金給關聯方德信中國作為合作的保證金。

  不過，在這份框架協議中，德信中國也並沒有為保證金的退還設置苛刻的條件。

  根據公告，每一個合作週期屆滿或協議因任何理由解除、終止，德信中國將收回所有未租售的目標車位的獨家租售權及底價租售合作權，並退回相應的保證金。

  合作週期內，德信服務集團若提前完成租售的目標車位，德信中國也會在租售完畢後，退回相應的保證金。

  車位生意高毛利創收

  除了德信服務，一個月前，5月11日，寶龍商業與寶龍控股也訂立了一份《停車位銷售代理服務框架協議》，期限自當日至2024年末為止。以年度劃分三個週期，期內代理費建議年度上限均為4000萬元。

  與德信服務一樣，作為授予獨家銷售代理權的代價，雙方也釐定了保證金，參照獨家停車位協定價值的30%，每個週期內的保證金年度上限為2億元。

  此外，遠洋服務、康橋悦生活、鑫苑服務等物企，也都有與關聯地產簽訂獨家車位銷租代理服務協議。

  物企一般都是將停車位業務划進了“社區增值服務”中。較高的毛利率，或許是激發物企與關聯地產簽訂車位租銷合作協議積極性的原因之一。

  據樂居財經不完全統計，至少有13家港股上市物企都有涉及有停車位業務，服務類型或為管理、或為租賃、或為協助租售等。

  通過2021年財報，樂居財經統計了6家物企公佈的所涉車位服務的營收情況。其中，時代鄰里、正榮服務、旭輝永升服務，三家物企車位租賃、管理服務創下的營收都在億元以上。

  此外，頭部物企中，中海物業的停車位買賣業務已經獨立成行，與物業管理服務、增值服務並行。

  中海物業自2018年下半年開展停車位買賣業務，依託於中海及中建對於中海物業資源的供給發展，2019年起，中海物業在業績報中對這項新業務分部作了單獨列示。

  過去的2021年，停車位買賣業務甚至成為了中海物業營收的最大“催肥劑”。數據顯示，去年中海物業的停車位買賣業務實現收入2.3億港元，同比增長10.9倍。

  年報披露，2021年，中海物業共出售停車位2067個，而2020年售出的停車位為164個。銷量大增，帶來的利潤立竿見影，報告期內利潤由2020年的1940萬港元增至6490萬港元，利潤率達28.22%。

  高額關聯交易“惹禍”

  然而，向關聯地產拿下車位“獨家租售權”，有物企卻因此“惹禍上身”。

  因為停車位租售代理“惹禍”上身的物企也不止一家，尤其是在房企債務高壓不斷的大環境下，高額的保證金很容易被質疑是否“關聯利益輸送”。

  今年4月21日晚，康橋悦生活（02205.HK）曾刊發了一則上市違規整改公告，該事項便與關聯方簽訂的車位銷售代理交易有關。

  去年6月17日，康橋悦生活與與其最終控股股東宋革委的另一家全資子公司——北京同道集團——訂立了一份銷售代理服務框架協議。

  而對於向北京同道集團支付的2.2085億元代理保證金，康橋悦生活此前卻從未提及，因此違反了上市有關規則中的申報、年度審閲、公告、通函及獨立股東批准要求。

  與整改公告一同披露的，正是這份保證金的相關補充協議。根據該協議，康橋悦生活應向北京同道集團成員公司，支付銷售代理服務框架協議下的銷售代理服務可退還保證金。

  截至公告之日，康橋悦生活已向北京同道集團支付歷史可退還保證金總額2.2085億元，但其中1.8077億元仍未償還。

  這次上市違規操作公告的第二天，康橋悦生活股價走低4.76%。同時，外界質疑，康橋悦生活的這筆保證金可能是一次變相的關聯利益輸送。

  除了康橋悦生活，鑫苑服務也曾因大額關聯交易“惹禍”。

  去年，鑫苑服務2020年報難產，股票自4月1日暫停買賣。彼時，鑫苑服務解釋，“公司需要更多時間確定與若干關聯交易有關的事宜，並考慮其對財務報表的任何引申影響，以及向核數師提供有關上述事宜的更多資料。”

  其中，問題導火索之一，便有2020年9月鑫苑服務也與關聯地產訂立的一份車位獨家銷售合作協議有關。按照約定，鑫苑服務需分期支付2.06億元的可退還合作誠意金，佔中期現金及等價物的30%。

  彼時，也有人質疑這筆保證金是變相為500億負債壓頂的鑫苑置地紓困。

  直到去年8月，鑫苑服務才發出經審計的2020年財報，不過其股票暫停買賣至今未恢復。

文章來源:樂居財經