鄭州某房產中介門口貼滿了二手房產信息，一名市民正在查看。
二手房交易中可能出現這些漏洞 趕緊“堵”住
記者 段偉朵 文 王亞鴿 攝影
核心提示|8月17日，本報以《代簽的二手房買賣合同有效嗎？》為題，報道了鄭州市民李女士買房過程中遇到業主“毀約”的遭遇。近日，記者來到鄭州市金水區人民法院探訪，看到立案大廳人流量很大，據介紹，去年7月至今年7月，該院共受理二手房買賣糾紛1272件。二手房買賣過程中，哪些問題可能導致糾紛？記者對此進行了探訪。
數據
受理房屋買賣糾紛2395件，1272件涉及二手房
李女士的案子，僅僅是這一年來，金水區人民法院受理的同類案子的1/1272。
17日上午，記者來到金水區法院立案大廳，大廳里人來人往，屏幕上滾動播出各種服務信息。
李女士遇到的情況，並非個例。記者瞭解到，據不完全統計，從去年7月至今年7月，該院共受理房屋買賣糾紛2395件，其中1272件涉及二手房買賣。
“具體每個月二手房訴訟的走勢，我們並沒有進行細分，但能明顯感覺到去年下半年此類訴訟大幅增加。”該院立案大廳工作人員介紹説，引起訴訟的具體原因也是各種各樣，除了親戚代簽合同業主不認賬以外，還包括業主簽約後消失，拒不履行合同的；業主拒絕配合網籤，“臨門一腳”提出漲價12萬的；雙方就解押款到底由誰出具沒有協商一致產生糾紛的，等等。
説法
去年市場“過火”，草率簽約導致問題多多
該工作人員分析，二手房買賣訴訟增多，其中一個原因與去年樓市價格不穩定有關。近日，記者前往二手房市場走訪。
“去年我也看過房子，但價格浮動太大，業主分分鐘要漲價，感覺買房子跟買大白菜一樣‘草率’，最終放棄了。”走訪過程中，記者遇到了剛剛簽約的馬女士，她在金水區北三環附近購買了一套小户型，總價75萬。她表示，當時她遇到的中介狀態都十分“亢奮”，半夜快11點了還給她打電話，給她説一個房源信息，讓她趕緊過去“搶房”。“房子都沒看過，光跟我説個價格，就讓帶着首付去看房，你説這房子敢買嗎？”
從事房產中介3年的小張也有類似的感覺。去年此時，他曾見過一種場景，中介幫着客户跟業主談價格，説一句，業主就要求漲價1萬。“越搞價，越漲價，沒辦法，當時市場太熱了。”
小張分析，在那種狀態下，買房者“買到就是賺到”的心態、賣房者看中利益缺乏契約精神、中介被市場“搞暈”缺乏警惕性等因素，導致籤合同時幾方都過於草率，一旦出現問題，發生分歧後沒有合同提前預估風險，只能走上訴訟之路。
走訪中記者發現，與去年的火熱相比，如今的二手房交易市場並沒有“遇冷”，反而是依然暗潮湧動，人來人往。在金水區一條不足1公里的街道上，記者看到分佈着約10家中介公司。
分析
二手房交易中可能出現這些漏洞，趕緊“堵”住
二手房交易中，哪些問題容易出現糾紛？如何提前避免？記者瞭解到，只要把控住二手房買賣各個流程的關鍵點，後期糾紛的可能性就越小。
問題1
代理人來簽約，事後業主不認賬咋辦？事先或事後必須籤委託書
就李女士代理人簽約、隨後業主不認賬的遭遇，記者來到一家中介公司瞭解情況。該公司中介人員表示，業主簽約當天有事，來不了現場，代理人是可以代理簽約的。但前提是代理人需要帶着業主的身份證、房產證以及委託責任書。中介公司也會跟業主本人確認該合同簽訂是不是其本人真實意思。“委託書是必須的，當天臨時有事來不了，事後也必須馬上補一個，保證代理人所籤合同真實有效，對業主也有制約。”
問題2
首付沒有用來解押咋辦？提前簽署補充協議
如今的二手房買賣，很多業主的房並沒有還清貸款，這就意味着，過户前需要先將房屋解押，才能繼續交易。問題來了，誰來為房屋解押？
“行業內常用的一種方式，是買方的首付用來解押，不夠的業主自己補上。”中介小張介紹説，但有些買方付了首付，對方卻拿着這筆錢另作他用，導致房屋沒有解押，無法繼續交易，引發訴訟。
為了防範這些問題，目前在二手房交易過程中，雙方應提前簽訂一份補充協議，約定首付款的用途是用來解押房產，並約定解押後過户到買方名下的具體時間以及違約責任，為順利交易上一份“雙保險”。
問題3
房屋有户口問題咋辦？提前約定遷出時間
除了房屋本身，二手房買賣還牽涉到水電物業交接、户口問題、租客問題等。如果約定不明，可能引發糾紛。這些問題在簽訂房屋買賣合同之前，雙方就要協商清楚，尤其是户口問題，賣房者如果不按照約定時間遷出，可能會給買房者帶來意想不到的麻煩。
目前，不少中介會選擇預留5000元至10000元不等的房款，作為雙方交接房屋物業、水電等費用的“押金”，如果賣方有滯留的物業費、水電費等沒有結清，則中介可以使用這部分預留房款結清，避免買方受到損失。
問題4
房價上漲，業主不願意賣了，咋辦？增大違約成本
從簽約到真正辦理完過户，雙方兩清，一般情況下需要兩三個月的時間，在這個過程中，房價突然上漲，業主不願意賣了，咋辦？
記者在採訪中就遇到了大量類似的案例。其中，市民李女士2016年7月通過中介購買金水區福元路一套二手房，繳納定金5萬元、評估費7000餘元、按揭費1.1萬餘元以及抵押費880元等費用。但在銀行辦理完貸款手續後，賣方反悔，提出漲價12萬，才能繼續配合辦理網籤。李女士提起訴訟，要求法院判決被告繼續履行房屋買賣合同，並賠償違約金5萬元。
該案一審法院判決賠償違約金5萬，但不必繼續履行買賣合同。原告李女士不服，已提出上訴，目前該案正在進一步審理中。
“我們這個社會非常需要呼籲誠信，出現糾紛有一部分是因為缺乏誠信，後期被鑽了空子。”律師王長興介紹説，對於房屋買賣合同來説，除了規範更清晰的合同文本外，增大雙方的違約成本，是抵制“不講誠信者”的途徑之一。“有些人寧願賠付違約金也要毀約，為啥？就是因為即便賠了違約金他還能‘賺錢’。在合同約定時可適當增大違約成本。”