行業透視|從龍頭房企總土儲“之變”看其投資策略

銷售TOP10與總土儲貨值TOP10排名高度重疊，規模房企依舊強者恆強。

其中銷售TOP10企業佔據了土儲貨值TOP10企業的8個席位，且歷年總土儲貨值排名都保持在較為穩定的水平，體量龐大的土地儲備是房企業績持續增長的基石。

規模達到一定高度後，在有質量發展的帶動下，龍頭房企增儲之路也出現分化：

第一，融創、世茂通過收併購繼續規模進階之路。兩者總土儲貨值較2018年分別增長33.8%和20.5%，與企業在2019年積極收併購不無關係。其中融創6成土儲來自收併購，世茂也在2019年收購了部分新城的項目、且2020年初還完成了對福晟的大筆收購。

第二，提出控制土儲規模後，恆大2019年末總土儲貨值從第1名下降至第四位，實現了土儲的“負增長”，銷售維持高位下體現了恆大“提質增效”戰略的效果。

第三，綠地、華潤等通過調結構、調節奏、調佈局的戰略，積極拓寬拿地渠道穩健增儲。華潤總土儲排名從2017年的第20上升到12位，土儲貨值幾乎翻倍。綠地在三四線堅定高鐵新城戰略，優質佈局核心三四線，土儲貨值同比漲幅超50%。

注重運營節奏

從總土儲的去化週期來看，龍頭房企逐漸走出“瘋狂囤地”的怪圈，平均去化週期連續兩年下滑，從2017年末的4.81年下降至2019年末3.98年。

10強中有6家房企的去化週期都降到了4年內，萬科的總土儲去化週期更是連續3年維持在2.9年左右的，是10強房企中去化週期最短的企業。

對比2018年末和2019年末10強房企的去化週期，有5家房企去化週期下行，包括恆大、保利、中海、新城和世茂。

而碧桂園、融創、綠地和華潤4家房企土儲去化週期不同程度地上升，其中綠地表現顯著。2019年在全國地市下行的背景下，綠地逆市拓展，尤其在二線核心城市佔比提高，落子了上海董家渡、哈爾濱國博城、南昌VR科創城、天津貿易港等大規模項目，總土儲去化週期也由2018年末的3.45年大幅上升至5.2年。

中海、融創聚焦一二線、佔比再提升

土儲分佈上，10強房企的土儲分佈主要可分為3個不同的類型：

第一類企業土儲集中於高能級城市：以中海、融創、萬科和華潤典型代表，這些企業總土儲中有半數以上位於一二線城市。

中海、融創的一二線土儲佔比甚至達到了93%、78%,且比例較2018年末還有小幅度提升。結合2019年的新增土儲來看，此類企業仍在持續加碼、重倉一二線城市，中海三四線拿地比例有小幅提高，但主要位於經濟發展較好的強三線城市。

第二類企業土儲分佈相對均衡，如保利、綠地和新城控股，一二線和三四線比例比例相近，且佈局的三四線城市也以GDP已經突破5000億元的強三線為主。在一二線土儲競爭激烈的背景下，增加強三線城市的佈局也是一種戰略，但值得一提的是這3個企業2019年新增拿地中普通三四線佔比較高。

第三類企業則以碧桂園、恆大為代表，仍然持續重倉三四線城市，截止2019年末碧桂園仍有7成以上土儲位於三四線城市。由於長期下沉佈局，這兩個龍頭房企在三四線城市擁有土地成本較低的優勢，且已經深度佔據了三四線城市市場，其他房企的進駐壁壘較高。

2019年新進城市普遍減少

10強房企從城市進駐的角度來看，代表了行業內最高的全國化佈局水平，碧桂園、恆大均佈局了超過200個城市，且碧桂園佈局城市數量更達到282個，是全國佈局城市數量最多的企業；持續聚焦在一二線的融創則是10強中佈局城市數量最少的企業，2019年末融創在50個城市有銷售或土儲。

整體而言，碧桂園、恆大布局多點開花，融創、中海等全國化進程主要以區域深耕為主。

根據不完全統計，10強中近半數房企2019年新增進駐的城市數量在10個以內，在市場波段調整過程中，投資策略普遍謹慎。

相較前幾年房企快速擴張佈局，聚焦、深耕成為企業2019年主要戰略，與2018年相比，除中海外，綠地、新城等企業新進城市數量大幅減少。

龍頭房企謹慎投資仍為主旋律

2020年大部分企業認為市場將呈現“前低後高”、“量價整體平穩”的走勢，謹慎投資仍是行業的主旋律。

但對於部分龍頭房企而言，整體謹慎的形式下伺機拿地或通過收併購的方式納儲，是逆市低價拿地的機遇。中海在業績發佈會上表示2020年將會提高土地權益投資預算至1400億元，同比增長23%，世茂也表示投資預算與2019年持平，視銷售情況還可調整。此外萬科、融創、華潤等企業均以謹慎投資為主要投資原則，聚焦收併購市場，規模房企的收併購行動從一季度以來已較為活躍。

整體來看，10強房企在總土儲上仍然擁有巨大的規模優勢和佈局優勢，且隨着行業集中度維持在高位，未來龍頭房企的斷層優勢將更加顯著。

從目前總土儲的情況來看，融創、中海和華潤這些主要佈局一二線高能級城市的企業在未來短週期內的優勢更為顯著，且中海、華潤2020年的投資態度相對積極，將為企業獲取更多的土地資源；隨着大部分企業實施“迴歸一二線”的戰略，碧桂園和恆大在三四線城市的市場份額將進一步擴大，成為業績的重要支撐。