東興證券：地產龍頭具有更紮實的阿爾法，板塊超額收益亦值得期待

  樂居財經訊 李禮 5月12日，東興證券發佈地產行業研報。

  行業：疫情加大行業基本面波動性，加重了行業基本面下行趨勢。行業自 2019Q2起處於供給側驅動的邏輯內，銷售、新開工、開發投資等數據增速下行趨勢較明確，但受到短期低庫存因素的影響，新開工和開發投資增速下行幅度或弱於銷售增速下行幅度。尤其是開發投資，將受到建安投資的支撐，大幅下落的可能性較低，開發投資增速或仍將高於 GDP 增速，繼續充當經濟壓艙石的作用。我們預計全年銷售面積增速-5%，銷售金額增速-8%，新開工增速 4%，開發投資增速 8.5%，到位資金增速-0.7%。

  政策：政治局會議提“平穩健康”，“關閘放水”連續性強，“因城施策”供給先行。中央層面，“平穩健康發展”的意義是政策意在維持房地產基本面各項數據在窄幅區間震盪，房價、銷售、開發投資等數據既不持續向上跳增也不持續向下滑落，但當下向下滑落的風險在顯著提升，尤其是房價。資金層面，總量型的貨幣政策寬鬆，但房企融資總量受監管的態勢不變。後續房地產也將持續受益於貨幣政策寬鬆，一端是房企融資成本下行，另一端居民按揭利率跟隨 LPR下調。地方層面：“因城施策”供給先行，需求端放鬆政策往往出台幾日內即撤銷。我們認為既然政策目標是“穩地產”，則後續需求端“因城施策”託底行業基本面下行的概率很高。

  公司：銷售和融資主導分化，龍頭房企有望憑藉全方位優勢更勝一籌。疫情之下，銷售集中度提升邏輯得以強化和印證。TOP30 尤其是排名靠前的龍頭房企和大型房企銷售表現強於行業，銷售下滑幅度更小。長期我們依然看好 TOP10和 TOP11-20 兩個區間段房企市佔率提升。

  2019 年業績覆盤：將樣本房企分成的龍頭組、二線和其他三個樣本組。營收方面，三個樣本組在 2019 年均實現較高的營收增速，增速分別為 27.1%、26.7%和 14.7%，龍頭更佔優；2020Q1 龍頭組和二線組仍保持正增長。待結轉資源方面，龍頭組強於二線組和其他組，截止 2019 年底，龍頭組、二線組、其他組的預收款與合同負債之和對營業收入覆蓋比率分別為 158.8%、126.2%和127.0%。業績方面，2019 年龍頭、二線和其他組分別同比增長 27.3%、23.8%和 13.0%。龍頭和二線房企的增速呈下降趨勢。盈利能力方面，2019 年龍頭組、二線組和其他組歸母淨利潤率分別為 10.9%、7.3%和 4.5%，均呈現上升趨勢。我們預期龍頭房企有望憑藉自身在成本、費用控制能力和提高權益比的方法實現盈利能力的穩定。而中小房企盈利能力或將繼續微降。在短期償債能力和槓桿率方面龍頭房企均優於二線組和其他組。

  投資建議：

  房地產開發：當前時點我們看好地產板塊，板塊有望逐漸實現從絕對收益向超額收益過渡，龍頭配置價值凸顯。疫情加大行業基本面波動性、加重向下趨勢。而當前的政策組合是中央層面“房住不炒 平穩健康”，資金層面“關閘放水”連續性強，地方層面“因城施策”供給先行。房企融資持續受益於貨幣寬鬆，居民按揭利率也將繼續跟隨 LPR 下行。同時我們認為後續需求端“因城施策”託底行業基本面下行的概率較高。龍頭集中度提升邏輯在疫情中得以驗證和強化，龍頭有望憑藉融資、成本優勢和提高權益比對沖銷售增速下滑，維持盈利能力。個股方面，推薦金地集團、保利地產、金科股份、萬科 A。

  物業服務：我們認為行業基本邏輯為“短期看在管面積外拓能力，長期看品牌服務能力”。短期內，行業仍然以跑馬圈地為主，龍頭企業可以依靠關聯開發企業擴張在管面積或憑藉資本優勢進行併購，快速的實現規模增長。長期來看，具有良好品牌價值和優質服務整合能力的企業才能持續獲得客户認可，在存量市場的競爭長跑中獲得勝出。我們重點推薦：（1）具有強大的央企、國企背景，有強力開發商支持的同時，在拓展公建物業項目方面有天然優勢的公司。同時也推薦：（2）關聯地產公司實力較強，管理面積規模及增速具有優勢的公司，建議關注碧桂園服務；（3）具有優質品牌價值和較強的市場化拓展能力的企業，建議關注綠城服務。

  風險提示：

  房地產開發：宏觀經濟超預期下行，政策邊際改善不及預期，房企結轉不及預期。

  物業服務：人工成本超預期增加；房地產銷售遇冷導致行業後續規模增長不及預期；區域差異風險。