金地債券風波終結 一場利率調降試探背後的現金流考驗

觀點地產網 前後歷時一個禮拜有餘，深圳房企金地集團一場試圖通過調降債券利率達到公司債回贖回目標的資本運作，在投資者與監管層的關注下，最終化為烏有。

4月28日，市場已有消息稱，金地集團與投資者深度溝通，結果是“維持原利率不變”。至當天晚間，金地的一紙公告對外界傳言進行了證實。

根據金地集團發佈的上交所監管工作函回覆公告，該公司宣佈維持“18金地03”債券的利率不變。同時，明確此前下調“18金地03”債券票面利率的行為，“經認真研究相關法規並徵求律師意見後認為”，該債券的相關約定“不支持公司單方面下調本期債券票面利率”。

“在此情況下，為了保護債券投資人利益，回應債券投資人的意見和關切，公司決定本期債券的後續期限票面利率仍維持原有票面利率不變。”金地如是給出最終決定。

金地還表示，就上述事宜給市場造成的不當影響深表歉意，表示公司將繼續秉持誠信經營的企業文化，在經營中平衡兼顧好市場各方利益。

致歉的不止金地集團，“18金地03”債券的主承銷商、受託管理人中國國際金融股份有限公司，也表示就上述事宜給市場造成的不當影響“深表歉意”。

至此，金地集團一筆10億元的三年期公司債券調降風波落下帷幕。

但需要指出的是，儘管第三年票面利率未成功下調至1.50%，金地集團亦未打算在原票面利率5.29%的基礎上再做上調——當初的《募集説明書》實際上也並未約定金地必須在存續期後1年將利率提升基點。

在這場博弈中，投資者未贏，金地也沒輸得徹底。

觀點地產新媒體瞭解，“18金地03”債券為金地集團2018年公司債券（第二期）（品種一），發行總規模10億元，期限自2018年5月28日至2021年5月27日，票面利率5.29%。

今年4月20日，金地集團發佈一則公司債券票面利率調整的公告，宣佈“18金地03”債券在存續期的第二年末（2020年5月27日），根據當前的市場環境，發行人選擇下調票面利率，即最後1個計息年度的票面利率調整為1.5%。

金地還提出，“18金地03”債券的回售申報期為4月30日至5月11日（僅限交易日），發行人委託中證登上海分公司為登記回售的投資人辦理兑付，且不對本次回售債券進行轉售，發行人將於5月28日後，按照相關規定辦理回售債券的註銷。

金地集團當時甫一宣佈調降利率便令投資者譁然，有投資者已經迅速算清楚數字：利率下降後，金地至少可以少支付約3790萬利息。近期1年期國債收益率報1.182%，收益率跌至10年新低，照此計算，金地的公司債也“接近”國債水平。

而明眼人也不難看出，金地集團如此冒進的利率調整方式，大概率是期望對投資者形成壓力，以促使他們在約定時間內回售債券。實際上，從其它公司的處理看，存續期最後一兩年一般會上調利率。

在輿論的發酵下，上交所4月21日便向金地集團發出問詢函，提及金地在當初的《募集説明書》約定，本期債券品種一“在存續期第2年末，公司可選擇調整票面利率”，“存續期後1年票面利率為本期債券存續期內前2年票面利率加公司提升的基點”。

金地集團不僅未按當初約定“提升”利率基點，反倒將票面利率“調降”379個基點。現代企業的契約關係最終糾正了這種行為。

儘管這場資本運作最終未成功，但金地集團對於“借新還舊”以及債務結構的重視仍值得關注。僅從融資成本看，相比於2018年，截止2019年末金地的綜合融資成本僅為4.99%，因此將高於平均數的到期債券進行替換，也有了必然的理由。

金地在2019年年報中也強調，公司的融資成本優勢是由於“不斷優化整體債務結構”。

觀點地產新媒體瞭解，去年金地集團持有貨幣資金451.42億元；資產負債率75.40%，實際資產負債率為 67.16%，淨負債率為 60.24%。

但需要關注的是，截止去年底金地集團一年內到期的非流動負債328.10億元，同比增長296.92%，主要系一年內到期還款的長期借款和債券增加；短期借款32.96億元，同比增長24.5%，增長最多的是信用借款，從18.78億元升至28.15億元。

粗略按在手現金計算，金地的現金短債比僅約為1.25。

4月28日金地集團一季度報告還顯示，期內公司營業收入73.38億元，同比下降33.98%；歸屬於母公司淨利潤12.92億元，同比下降13.73%；歸屬於母公司的扣非淨利潤則僅為3.29億元，同比下降77.3%。

同時，一季度金地集團經營性現金流量淨額為-85.75億元，上年末為-48.23億元。受整體疫情影響，該公司一季度新開工、竣工面積分別下降12%、34%。

現金流及債務方面，一季度金地集團籌資活動產生的現金流量淨額為77.67億元，同比增長63.22%，主要是債券融資增多。

具體而言，觀點地產新媒體統計，前三個月金地集團發行了4筆超短期融資券，發行規模40億元，利率2.60%-2.83%不等；同時4月3日發行20億元中期票據，利率3.05%-3.55%。

此外，3月底金地還宣佈成功發行1.11億元長租公寓ABS。同時觀點地產新媒體瞭解，該公司還申請發行一筆110億元的小公募債，目前仍未獲得上交所通過。

這反映出金地集團進入2020年抓住融資利率下行進行了密集發債，反過來仍凸顯了到期債務所造成的壓力。截止3月底，該公司短期借款微升至33.22億元，一年內到期的非流動負債則增長17.06%至384.09億元。

一季度末金地集團現金及現金等價物餘額為434.48億元，同比增長5.39%，以此粗略估算，該公司的現金覆蓋債務能力較2019年底有所減弱。

2019年金地簽約銷售金額突破2100億元，這被視為公司重啓擴張步伐的一個階段性成就，在此基礎上，今年迎着疫情仍實現282.1億元銷售，同時近期還在東莞、舟山、廣州、蘇州、杭州等城市加緊拿地，背後是對規模和利潤持續增長的渴望。

但如何在業務規模不斷擴張、財務風險控制之間實現兼顧平衡，這對於金地仍是一個難題。正如凌克近期在致股東函裏總結的那句：2020年機遇與挑戰並存。