4月28日，深圳市中洲投資控股股份有限公司（下稱“中洲控股”，000042.SZ）交出了一份“喜憂參半”的成績單。
資料顯示，創立於1984年的中洲控股，於1994年在深交所主板上市，是國家房地產開發一級資質企業，目前中洲控股的業務涵蓋酒店經營、商業管理、產業運營、物業管理、資本運作等多個領域，形成了“城邦系”、“公園系”、“花溪系”、“理想系”等產品系列。
年報顯示，2019年中洲控股收入72.1億元，同比下降9.2%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為7.87億元，同比增長76.2%。同時，存貨值提升了26.1%至325.46億元，計提集體存貨跌價準備7.99億元，佔利潤總額62.47%。
2019年中洲控股業績緣何陷入“降收反增利”怪圈？面對不斷攀升的存貨壓力，公司方面將如何盤活？如何看待外界質疑其“閒置”土儲這一問題？就上述相關問題，《投資者網》聯繫中洲控股，並得到了一些答覆。
經營業績持續下滑
在2020年新冠疫情衝擊下，選擇調低目標穩健經營的中洲控股，近年來的業績有些不盡如人意。2016年至2018年，公司營業收入分別為81.2億元、86.5億元、79.4億元；同比增長60.8%、6.5%、-8.2%，歸母淨利潤分別為2.61億元、6.15億元、4.47億元，同比增長-35.06%、136.19%、-27.41%。
2019年，雖然公司營收下降，但歸屬股東淨利潤增速尚佳。然而，需要注意的是，扣除非經常性損益的歸母淨利潤0.9億元，同比下降76.3%。撇開出售香港子的100%股權獲得9.53億收入外，2019年的業績是繼2018年後呈持續下滑的態勢。
公開資料顯示，中洲控股在2019年有一項非經常性損益，即出售子公司中洲控股香港100%的股權，形成處置收益9.53億元，股權出售為上市公司貢獻的淨利潤佔淨利潤總額的比例為95.28%。
因新冠疫情影響，中洲控股2020年一季度業績直接錄得虧損，營收6.81億元，同比下降51.88%；歸母淨利潤為-7485.33萬元，同比下降132.28%；扣除非經常性損益的歸母淨利潤為-6546.58萬元，同比下降128.6%。“本期竣工的花溪樾項目、重慶半島城邦項目分批次結算收入，與上年同期竣工結算項目相比，竣工結算收入減少。”針對業績下滑，中洲控股在公告中解釋。
58安居客房產研究院分院院長張波認為：“中洲控股淨利潤的來源非主營業務而是股權交易，這在一程度上顯示出中洲控股本身的規模在縮水，長期盈利能力增長面臨一定困難。一般來説，除非公司進行大規模轉型或主動收縮，一般不會採取大規模變換子公司股權方式。”
在他看來，中洲控股在2017年達到銷量頂峯後，近兩年銷量的確出現下滑態勢，從拿地側來看亦呈現出相似的狀態，2017年為近幾年高點，而2019年則為低點。公司管理層變動大以及在長三角等區域的擴張不利是為影響主因，從開發建設的週期來看，整體也呈現偏慢的情況。因此，中洲在規模縮減的同時並沒有帶來運營能力的明顯增長，企業要走出發展困境仍需較大層面的努力。
公司否認“閒置”土儲
發家於深圳的中洲控股，近年來因“閒置”土儲原因備受關注。4月21日，中洲控股發佈公告稱，因政府規劃需要，深圳黃金台項目約28.5萬平方米的土地被政府收回使用權。同時，在項目內預留了9萬平方米土地作為公司自留用地。中洲控股在黃金台項目的權益仍為90%。
值得注意的是，截至2019年年底，中洲控股在深圳擬開發項目有兩個，分別是黃金台項目和深圳寶安26區項目，黃金台項目因相關權益問題已經“沉睡”逾20年，而在建開發項目深圳筍崗物流園，從2014年至今，進度僅9%，因此被質疑項目進展緩慢。
2019年，中洲控股的房地產新開工面積98.9萬平方米，同比2018年的133.18萬平方米減少了25.74%。主要項目中有18個項目本期竣工面積為0，14個項目累計竣工面積為0。在外界看來，中洲控股超過上百萬平方米的土儲均處於“閒置”狀態。
對此，《投資者網》就是否存在百萬土儲“閒置”這一説法向中洲控股求證，中洲控股相關負責人直言：“公司的土地不存在閒置這一説法，目前中洲的多個項目已經開工，土地儲備及項目目前均在正常推進。”
該負責人表示，“黃金台由於涉及各種錯綜複雜的關係，一直未具備動工的條件，而大一點的如成都三岔湖項目，周圍還不具備開發條件，無法動工；深圳筍崗物流園項目去年一直在調規調容，以增加我們的金融建築面積，因此，除了受以上客觀因素及主流政策影響外，中洲的項目一直在正常建設開發中，公司也想更快地加快週轉把項目資金儘早地回籠回來。”
另外，深圳一位不願具名的地產領域律師向《投資者網》表示：“我國出台《土地閒置管理辦法》。主要涉及兩個問題:一個是民事合同層面，根據和當地政府簽訂的土地出讓合同，很可能存在支付逾期開竣工違約金的風險；第二個是行政管理層面，可能涉及土地閒置，存在支付土地閒置金（土地出讓價款的20%）乃至土地被政府收回的風險。”
在他看來，正常情況下，開發商一般不會將土地處於被閒置狀態，隨着這兩年國土部門執法力度的日趨嚴格及土地開發層面貫徹中央“房住不炒”精神的必然要求，閒置的土地一旦經過認定後，很有可能會被政府收回，因此，開發商的土地被看作閒置，或與不具備開發條件等其他客觀因素有關。
存貨跌價損失超淨利潤
數據顯示，截至2019年年底，中洲控股的存貨值為325.46億元，同比增長26.22%，佔總資產比重高達72.1%，其中，計提存貨跌價準備的項目多達11個，計提存貨跌價準備7.99億元，佔利潤總額62.47%。
2019年中洲控股新增了惠州竹仔園項目和東莞上一村項目，把旗下控股子公司銀泰達公司納入合併範圍。而銀泰達資產組由於賬面價值高於可收回金額，被採取了商譽減值措施，同期，中洲控股計提商譽減值損失為1.14億元。
“確實近年有幾個項目計提了存貨跌價準備，這些項目是公司在2017年前後取得的項目，土地成本較高，目前的銷售市場不如預期，即使項目未售，但按企業會計準則規定計提了減值準備。未來銷售市價一旦上升，這部分未售存貨的減值也會轉回；另一方面，除了前述幾個計提減值準備的項目外，中洲控股的其他項目運營良好，對公司貢獻利潤可期。”上述中洲控股相關負責人向《投資者網》表示。
“跌價準備代表部分存貨本身在銷售過程中會出現去化速度慢、用户關注度低的情況，一方面和項目在所在的區域有一定關係，另一方面和項目本身的產品以及銷售節奏有一定關係。”張波表示。
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文章來源:投資者網