公募REITS業務徵求意見稿一出，激活了各大機構的熱情，均不願意放棄這一萬億級市場。
基金君從公開信息瞭解到，目前已有不少基金公司開始了REITS人才招聘戰，有些機構甚至給出百萬年薪的橄欖枝，顯示出求才若渴。從這些招聘信息看，更多是希望招聘成熟人才，有成功案例經驗，有些打出10年以上工作經驗且能負責公募基金REITS團隊搭建等。
每一次新業務都會引起行業內一輪人才爭奪戰，此前基金子公司、海外業務、量化業務等都是如此，這一波公募REITS業務大概率也將上演。
百萬年薪挖人
公募REITs即將起航，基金公司積極備戰。中國基金報記者採訪發現，不僅傳統頭部公司，一些中小型基金公司也躍躍欲試，整合內部資源傾力投入，而挖人是第一步的。
基金君從獵聘網發現，已經有一些獵頭公司發佈了公募基金REITS業務部門的招人信息。其中一家國有基金公司在招聘“REITS部門總經理/資產證券化總經理”一職，開出了7-10萬的月薪，這樣年薪基本上要過百萬。而從具體職位描述是，負責公募基金reits團隊搭建，以及負責資產證券化業務開拓、產品設計、募集等；具體要求是名校碩士、具備10年以上工作經驗、有資產證券化經驗、有成功案例。
具體信息來看，這家公司崗位職責寫的比較清晰，主要是負責承做資產證券化項目，包括起草項目方案，與律師、評級公司、會計師等中介/服務機構及交易所、基金業協會進行溝通與反饋，公司內核上會及反饋，製作資產證券化產品相關法律文件，以及負責承攬或協助資產證券化項目承攬、銷售資源的拓展、完成項目的路演及承銷工作、跟蹤瞭解資產證券化業務的相關法律法規、監管動向及同業業務開展情況等。
要求是具有3年以上證券、基金子公司、律師、會計師、評級公司、信託工作經驗，作為主要承做人，操作過資產證券化或者結構化融資項目者優先等。
此外，深創投也在獵聘網上發佈了投資部高級經理(REITS方向)、投資部副總裁(REITS方向)等招聘信息。
實際上，據基金君瞭解，目前不少基金公司都在研究公募REITS業務，尤其是大中型基金公司都不會放鬆對這一業務的挖掘，也都有招募人才的意圖。未來可能招聘或者挖角信息會更多。
躍躍欲試籌備項目
對於公募REITs業務，不僅傳統頭部公司，一些中小型基金公司也躍躍欲試，整合內部資源傾力投入，具有大型券商背景或股東方在基礎設施建設上有優勢的公司更為積極。
博時基金表示有意佈局公募REITs產品，正在抓緊研究，但人員、團隊、機構設置等方面對整個行業來説都是難題，還需要一步步摸索。
德邦基金總經理、中國基金業協會資產證券化業務專家顧問、公募REITs工作小組組長陳星德表示，德邦基金在2019年就設立了以ABS、類REITs業務等另類投資為特色的專户業務部。根據此次《徵求意見稿》的要求，公司將繼續優化組織架構，提高團隊整體效能；同時加強與股東的協同合作，組建業內一流團隊，實現穩紮穩打的發展。
中金基金相關負責人士表示，與母公司中金公司各部門一道很早就已啓動了公募REITs的研究和準備工作，形成了聯合工作模式。
華南一家基金公司人士透露，公司控股股東為全球最大建築工程承包商之一，業務範圍涵蓋幾乎所有基本建設領域，具備獨特的管理和技術優勢。公司將積極與股東方交流合作，推進公募基建REITs產品落地。
金鷹基金產品研發部表示，公司第二股東越秀金控在REITs業務上具有優勢，金鷹基金勢必會在此類產品上積極佈局，充分發揮股東優勢，打造管理運營能力，提高核心競爭力。
缺少專業人才、考驗項目管理能力
過去幾年，公募基金資產證券化(ABS)產品的投資比重逐年提升。不過，從外部投資方到自己發行運營REITs產品，對基金公司而言仍是不小的挑戰。尤其是人才等方面都有缺失。
一位基金公司市場部人士表示，《指引》徵求意見稿提到基金公司需要設置獨立的基礎設施基金投資管理部門，配備不少於3名具有5年以上相關投資管理經驗的負責人員。可以説，基金公司目前沒有相關人才儲備，業務的前期投入相對較大，必須要增加相關人員配置。
“《指引》徵求意見稿要求基金公司需要履行基礎設施項目運營管理職責，而具備這方面經驗的公司非常少。”上述法務人士表示，此前公募投資ABS不需要負責底層的投資運作，基礎設施資產支持證券的項目管理並不是公募傳統業務，可能需要調用股東或子公司的人才團隊。
博時資本表示，公募基金積累了豐富的投資管理ABS產品的經驗，但管理基礎設施REITs是一個全新的領域，還需要增強自身能力建設，專注中長期發展戰略。
金鷹基金產品研發部表示，REITs對公募基金的運營、管理和維護職能都提出了新的挑戰。公募REITs主要投資單一底層資產，本質上是一級市場投行項目，與現有主投二級市場的公募業務存在本質區別。發展公募REITs業務，不是新設立一條產品線，而是建設一種新的資管生態。
優質項目少
此外，優質項目比較少，也是制約公募REITS業務的一個難題。
海富通固定收益投資副總監陳軼平表示，在當前利率下行通道中，底層優質資產較少，REITs產品的收益率可能沒有大家想象的那麼高。當然，公募REITs的重點在於基礎設施領域，像高鐵等資產還是值得期待的。
上述華南大型公募投研部總監認為，公募REITs收益問題非常關鍵。基礎設施項目的特點是資金投入的集中性與產生現金收益的分散性，基礎設施依賴於政府融資，週期長、利潤空間小。如果投資一些缺乏成長性的成熟基礎設施項目，微薄的收入無法帶給投資者滿意的回報。例如近幾年很多PPP項目並不賺錢，沒有現金流。另外，市政工程價格也受到管制。即使一些現金奶牛項目適合做RE-ITs，但未必有做REITs的動力。而且，REITs發行的中間環節成本很高，與IPO等融資方式比較不一定有優勢。
金鷹基金產品研發部也坦言，目前優質底層資產稀缺，項目層面資產挖掘難度較高。公募REITs能否發展起來最終取決於底層項目的收益率，基礎設施項目投資收益率普遍較低，需要税收優惠、超長期資金匹配等政策配套。而且，具有成熟運營模式、能產生持續穩定收益和現金流、發起人和運營企業信用穩健的優質基礎設施項目，有多種融資方式可選擇，未必採用交易結構複雜的公募REITs。
“新基建”或更適合做REITs資產
中國基金報記者從採訪中瞭解，各大公司目前聚焦點是REITs基礎資產，新基建、租賃住房等屬於比較合適的項目。
陳星德表示，REITs的基礎資產要求有長期穩定的現金流，滿足投資者長期持有的預期收益，以及能夠進行市場化運作，無法律瑕疵等條件。基於上述考慮，“新基建”主題下的通信網絡基礎設施、大交通基礎設施、能源供應基礎設施、物流倉儲基礎設施、數據中心基礎設施等均是比較適合的資產，政府相關部門也對項目的條件和相關程序做出了安排。
“遴選適合發行公募REITs的基礎資產主要遵循三大原則：一是為較好地匹配投資人的權益投資風險溢價要求，基礎資產需具備較高收益率；二是基礎資產須具備長期、穩定的現金流；三是要市場化運作，且權益無瑕疵、可轉移和法律隔離。”鵬華基金表示，根據這些原則，5G基站、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車停車場/充電樁、大數據中心、產業園區、工業物流園區等項目非常適合，基本覆蓋大類基礎設施。
華南一家大型公募投研部總監表示，參照美國市場經驗，將信號塔、石油管線等作為底層資產的非常多，但中國很多基礎設施市場化程度不是很高，在借鑑國外經驗時需要加以區分。“租賃住房是比較好的基礎資產。政策上比較支持，土地方面也已經開始實踐，市場經營機構也逐步走向成熟，能保證現金流的穩定和增長。”
前海聯合基金也認為，REITs業務價值最終取決於其成長性帶來的收益，有穩定成長前景的資產更適合做REITs，比如倉儲物流、數據中心等信息基礎設施。
此外，博時資本表示，項目現金流具有穩定性和成長性的資產是比較適合的優質資產。本次試點相較海外市場包含較廣義的基礎設施概念，倉儲物流、產業園區和數據中心在過往的不動產投資中都有不錯的表現。未來，在基礎設施成功試點的基礎上，商業不動產領域是否能進入到公募REITs中讓人拭目以待。
（文章來源：中國基金報）