近日，華南城（01668.HK）公佈，公司2020/21財政年度第一季度(由2020年4月1日至6月30日)取得合約銷售約37.12億港元，按年升約3.3%，公告稱，如撇除人民幣貶值因素，銷售額增長率為7.1%。與上一季度，即1月1日至3月31日比較，銷售額上升約105%。
作為新財年的開端，不難看到華南城交出了一份不錯的一季度成績單。那麼該如何看待這份成績單背後孕育的投資機會？
1、後疫情時代重回穩增長，新財年業績可期
按商業模式而言，華南城並不算是純正的房地產企業，其更多的被定義為商貿物流企業，不過，公司的業務板塊中物業銷售仍然是核心組成部分，因此，合約銷售指標對於考量公司整體業務發展具有十分重要的意義。
我們知道今年疫情之下，不少行業遭遇衝擊，不僅表現在短期銷售大幅下降，同時在資本市場，上市公司股價也遭到重挫。華南城同樣也面臨這樣的問題。此前公司交出的年報，第四季度（即2020年1至3月）的疫情影響成為拖慢業績增長的重要因素，對此公司公告特別提到總收入下滑主要原因是由於本年度新型冠狀病毒疫情爆發影響物業銷售的交付與持續性收入增長。
當前，隨着疫情逐步得到控制，可以看到華南城很快走出疲態，重回穩健增長。這也意味着，在新的財年，公司的業務有望較上個財年取得更大的進展，基本面向好情況之下，對二級市場也將帶來刺激，華南城有望迎來戴爾斯雙擊局面。
2、估值窪地下，華南城是否存在價值陷阱？
著名投資人邱國鷺曾經説過這樣一段話，"投資就跟遛狗一樣，股票的內在價值是人，股票的價格是狗。狗有時會跑到人前面，有時會跑到人後面。但是由於狗繩在，人和狗總體的趨勢是一樣的"。
從華南城的估值表現來看，其長期處於破淨狀態，當下PB僅為0.2倍，市值表現遠低於其淨資產，而公司的經營相對穩健，這種估值狀態存在不合理性，從長期來看，市場價格一定會迴歸到公司基本面上。對投資人而言，這也意味着，投資這類公司具備較高的安全墊。
不過從這一點來看，華南城自持物業價值巨大，與此同時公司現金流具備可持續性。反映在可持續收入端，近年來公司持續性收入佔總收入比不斷提升，過去一個財年公司持續性收入達到24.12億港元，佔總收入進一步上升至24.39%，且持續性收入覆蓋融資成本已接近一倍，而且在疫情影響之下，仍然保持8.2%的增長率，實屬不易。可見，華南城具有非常強的穩定性，並不存在上述所提到的價值陷阱問題，當下低估值的水平意味着較大的投資機會和投資安全空間。
3、加碼回購驅動價值修復
在股市消息面上，股價低迷的時候，上市公司展開回購動作對市場來説往往算的上是一個不錯的利好。至少在外界看來，能夠看出公司管理層對公司還是看好的，也認為公司股價是被低估的。畢竟離公司最近的是他們，最瞭解公司的也是他們，所以很多時候股東有增持計劃，小散們也是很高興的。
今年來，華南城在二級市場曾多次展開回購動作，截止目前年內累計回購共計1533.6萬股，佔於普通決議案通過時已發行股本0.189%，年內回購累計涉及金額超千萬。
4、財務結構持續優化，流動性充裕
當前宏觀經濟下行壓力加大的環境下，市場對企業的穩健安全運營更為關注，而核心指標則聚焦在負債端。從華南城的表現來看，截至上一財年末公司的淨負債率僅為61%，其有息負債近幾年還一直保持下降趨勢，總體財務安全狀況尚在可控範圍。
與此同時，公司境內外融資渠道齊頭並進，上一財年，在境內完成中期票據及公司債合計20億元人民幣，在境外完成美元債券發行6.35億美元，財年內還獲得銀行審批通過長年期貸款金額合計人民幣48.3億元。這亦充分顯示了華南城的商業模式以及優質資產獲得了境內外金融機構的認可。
面對疫情後境外動盪的資本市場，華南城顯示其充裕的流動性。值得一提的是，今年5月和6月，公司的公告顯示，華南城在公開市場回購並註銷美元債券金額高達7,830萬美元，這一規模在近期公開回購債券的公司中位居前列。
充裕的流動性以及多元的融資渠道也是華南城近年業務增長的重要基礎，同時也有助公司在面對新冠疫情等宏觀不確定性環境下持續保持業務的穩定性。
5、華南城蜕變時刻，進入加速收穫期
作為一家在商貿物流領域深耕近20年的企業，華南城在全國各地打造了一個個商貿物流中心，其藉助自持+銷售雙輪驅動，伴隨商貿中心的繁榮，賬面自持資產不斷提升，與此同時，商貿中心的租金收入成為現金流重要來源，驅動企業穩健運轉。
公司商業模式不僅實現跑通，併成功得到複製，隨着各個商業生態不斷被激活，華南城的潛力也在持續提升。當前隨着商業環境的不斷升級，華南城也在緊貼時代發展趨勢，積極佈局新興領域。
一方面，公司聯袂萬達這類綜合商業運營商與品牌，以多元化模式來拓展商業合作，為原有商業生態注入新的活力。而另一方面，公司積極朝數字化運營方向發展，打造網絡直播培訓基地、跨境電商產業園等新經濟業態。
公司在產業端的變革升級對於華南城而言意味着更多的商業機會，其收入增長也將更具期待。隨着商業生態的不斷成熟，華南城也已經進入到加速收穫的新階段。
6、機構看多，潛在升幅高達40%
此前華南城業績出爐後，國泰君安國際發表研究報告看好公司投資機會。
報告指出新冠疫情對公司物業銷售和融資租賃的影響是短期的，並會隨着復工復產恢復正常。華南城定位於大型物流商貿中心，從八城聯動的多元化商業模式中獲得協同效應，每座華南城覆蓋一個經濟區。通過實施與地方政府雙贏的發展策略，國泰君安國際預計華南城將會持續獲取低單位成本的土地，並且預計公司會長期受益於地攤經濟和與萬達的合作。
國泰君安國際指出，華南城當前正聚焦運營和提升持續性收入。公司當前的估值仍處於低位並且具有吸引力。國泰君安國際給予公司"買入"評級，目標價為1.20港元，相對於其2021財年NAV有63%的折讓，也相當於4.2倍2021年核心市盈率和0.2倍2021年市淨率。
以國泰君安國際給出的目標價計算，華南城當前0.86港元的股價對應有接近40%的升幅。可見，機構非常看好華南城的投資機會。
7、結語
正如巴菲特所言，投資就是投國運，而觀之華南城的成長、壯大也正是順應了中國經濟發展的機會。當前公司正加碼佈局在國內巨大內需市場中快速增長的新興產業，積極打造核心商業生態，構建跨行業的協同效應，不斷加速成長。華南城未來的實力不容小覷。
當下，新冠疫情已經得到控制，市場流動性相對充裕，香港局勢也越來越穩定，港股、A股牛市預期也愈演愈烈，相信在良好的市場環境之下，華南城的投資價值也將有望迎來回歸。