物業股熱度不減，正榮服務上市首日高開，漲幅超20%

作者：時代財經 黃銀橋

正榮服務上市敲鐘

七月的第二週，物業股迎來了一波集中上市潮。此前7月6日、7月7日金融街物業、弘陽服務先後掛牌交易。7月10日，正榮服務也敲響了上市鑼聲，成為今年第六家上市的物業企業。

金融街物業、弘陽服務在上市首日均取得了不俗的成績，收盤價較發行價分別上漲28.53%、6.02%。正榮服務也沒有掉隊，截至發稿，正榮服務報每股5.5港元，較每股4.55港元的發行價上漲20.88%。

事實上，在正式上市交易前，正榮服務就已經獲得了資本市場的青睞。公告披露，正榮服務香港發售獲得大幅超額認購，認購數量為25.501億股，相當於香港公開發售項下初步可供認購股份總數2500萬股的約102倍。國際發售認購數量約為40.75億股，相當於國際發售項下初步可供認購股份總數2.25億股的約18.1倍。

正榮服務也是繼正榮地產之後，正榮集團的第二家上市公司。正榮服務董事長黃仙枝表示，這標誌着正榮集團輕重並舉戰略實現重大突破。

正榮服務目前的規模在行業內處於中等水平。截至2019年12月31日，正榮服務在管項目達149個，覆蓋四大區域中的34個城市，在管總建築面積約為2290萬平方米，總簽約建築面積約為3700萬平方米。

背靠着以傳統住宅開發為主的正榮地產，正榮服務旗下管理的大多是住宅項目，2017-2019年住宅物業在管面積分別為865萬平方米、1139萬平方米、1464萬平方米，複合年均增長率30.1%。

為提升物業組合，正榮服務從2018年開始加大非住宅物業的佈局。2017-2019年，非住宅物業在管面積分別為79萬平方米、121萬平方米、830萬平方米，複合年均增長率高達223.6%，增速明顯高於住宅物業，佔總在管面積的比例也從2017年的8.4%上升至36.2%。

正榮服務稱，非住宅物業大多來自與第三方物業開發商的合作，在管面積中約有96.9%是通過收購所得。目前正榮服務旗下非住宅物業主要包括政府公建、寫字樓、學校、工業園區等。

規模的增長直接拉動了收入的增長。2017-2019年，正榮服務收入分別為2.73億元、4.56億元、7.16億元，複合年均增長率為62%；淨利潤分別為2000萬元、4000萬元、1.09億元，複合年均增長率為131.9%。

與眾多同行一樣，正榮服務目前的業務主要為物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三大塊。但有一點不同的是，正榮服務來自物業管理服務的收入佔比少於50%，這是行業內少有的。

於2019年，物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務佔總收入的比例分別為48%、37%、15%。其中，社區增值服務是近三年增長最快的，2017年僅1568.3萬元，至2019年增加至1.12億元。

正榮服務的社區增值服務包括公共區域增值服務、家居生活服務、停車場管理、租賃協助及其他服務，2019年，三者貢獻收入分別為900萬元、4600萬元、5700萬元。

社區增值服務是正榮服務目前最賺錢的業務，2017-2018年毛利率分別為43%、43.8%，2019年飆升至67.2%。其餘兩大業務毛利率表現一直較為平穩，非業主增值服務從2017年30.5%上升至2019年的34.5%，物業管理服務2017年為20.4%，2019年為23.1%。正由於社區增值服務的強勢拉動，正榮服務的整體毛利率在2019年達到34.1%，2017年為25.8%。

2019年，正榮服務實現毛利總額為2.44億元，其中社區增值服務為7498.5萬元，佔比達到30.67%，而此前2017年只有674.4萬元，佔比僅9.59%，兩年間增長超過10倍。

上市打通融資渠道，繼而壯大規模，是眼下所有物業公司IPO的重要目的。談及未來的發展計劃，正榮服務也是將進一步擴大物業規模及提供市場地位放在首位。藉助此次IPO，正榮服務將籌得約10.75億港元淨款，按照計劃，其中約55%用於尋求選擇性戰略投資及收購機會，約20%用於進一步開發集團的信息管理系統，約15%用於進一步開發“榮智慧”服務軟件，約10%用作一般業務運營及營運資金。