這家物企淨利率排倒數，老闆卻忙着給高管發“紅包”|年報風雲

2022-04-20 由鍾離綺琴發佈於財經

文/樂居財經鄧鑫妮

年報發佈半個月後，銀城生活服務（01922.HK）給兩位高管發了一個“紅包”。

4月14日，銀城生活服務公佈股份期權計劃，共20人分享了160萬股股份，行使價格3.33港元，比當日收盤價略高0.03港元。

其中有44萬股授予公司執行董事兼總裁李春玲和執行董事兼副總裁黃雪梅，前者承授30萬股，後者承授14萬股。除二人外，其他承授人不是公司董事、行政總裁、主要股東或他們任何一方的聯繫人。

豐厚的股權激勵背後往往伴隨着一定的業績考量。3月30日，銀城生活服務公佈業績情況，次日李春玲攜高管出席了業績發佈會。

2021年是銀城生活服務新三年計劃的開局之年，早在一年前的業績會上，管理層就定下目標：“未來三年，營業收入不低於23億元，在管面積不低於1億平方米。”

“新三年計劃”走過了三分之一，截至去年末，銀城生活服務總收入約13.5億元，在管面積5880萬平方米，與目標還有一定距離。

若要達成三年既定目標，意味着在未來兩年，銀城生活服務的收入年複合增長率要在30.53%以上；規模年複合增長率要在30.41%以上。

以銀城生活服務2021年40.47%的營收增速以及50.4%的規模漲幅來看，似乎並不難。

業績露出，資本的態度陰晴不定。公告後的第一個交易日，銀城生活服務股價看漲，而第二個交易日卻迎來大跳水，且降幅超過了前一天的漲幅。

事實上，銀城生活服務在股市的活躍度並不高，此次拋出的股份期權計劃也沒能刺激股價增長，4月14日-4月19日，其股價漲跌幅為0，截止4月19日收盤報價3.3港元/股。

被激勵三次的執董

用股權激勵高管，銀城生活服務表現得頗為積極。2021年5月及2020年7月分別有授出和轉讓股份，兩次股價都有所波動。

2021年5月18日，銀城生活服務同樣授出160萬股股份，共有16位承授人，其中就包括了李春玲和黃雪梅，二人分別獲得32萬股和16萬股。

彼時，售出購股權的行使價為4.722港元/股，與眼下授出的價格相比，要高上1.392港元/股。這也與銀城生活服務股價走勢有關，相隔11個月的兩次授股，銀城生活服務股價已跌近30%。

若與2020年7月份的轉讓股份相比，目前股價下行的幅度更大。

2020年7月16日，黃清平曾拋出935萬股的“紅包”，相當於總股本的3.5%，轉讓的對象為執行董事兼總裁李春玲、執行董事兼副總裁黃雪梅、首席運營官殷曉黎以及副總裁範興霞。

彼時，轉讓的價格6.3港元，比最近一次授出的3.33港元高了90%，相比之下，本次授出股價已經腰斬。

值得注意的是，三次授股，李春玲和黃雪梅都在增持名單中。他們是銀城生活服務唯二的執行董事，身上揹着考核目標，重金之下能否完成業績，還需時間來驗證。

李春玲曾擔任南京萬科物業分公司副總經理職位，目前已經在酒店及房地產行業積累了25年經驗。2014年2月，李春玲離開工作了七年的南京萬科物業，正式履新銀城生活服務。

2019年11月，銀城生活服務登上港交所舞台，彼時43歲的李春玲擔任執行董事和總裁。

黃雪梅進入集團的時間更長，2004年就已加入，是名副其實的“老將”。2019年黃雪梅任執行董事兼副總裁，成為李春玲的副手。

截至2020年末，李春玲在銀城生活服務中受益554.7萬股，佔總股本約2.08%，黃雪梅受益134.57萬股，佔比約0.5%。

經過2021年和2022年兩次增持，李春玲持股量約為616.7萬股，眼下市值約為2035萬港元；黃雪梅持164.57萬股，總市值約543萬港元。

單項目產值“吊車尾”

“地產行業的變化對物業的影響是客觀存在的，但銀城生活服務一直堅持市場化的發展戰略，所以受到的影響相對小一些。”2021年業績發佈會上，李春玲再次談到市場化和第三方的重要性。

截至2021年12月31日，銀城生活服務第三方和關聯方的面積佔比呈現出“9：1”的巨大差距。

2021年末，銀城生活服務總在管面積約5880萬方，其中5280萬方來自獨立第三方項目，佔比89.8%；600萬方來自銀城集團，佔比10.2%。

為了達成1億方面積的目標，銀城生活服務過去一年繼續提速拓規模，2021年規模漲幅達到50.4%，與同體量的物企相比這也是一個不低的速度。

在第三方外拓中，銀城生活服務在管項目數量飛速增長。2021年，銀城生活服務在管項目837個，在2020年369個基礎上漲幅翻番，達到126.8%。

儘管在管理項目數量激增，但其單項目產值並不高，在樂居財經統計的40家公佈相關數據的港股上市物企中，銀城生活服務排在最後一位，2021年單項目產值僅約161.41萬元。

項目增多，隨之而來的是僱員增加，一年時間，銀城生活服務員工數量增加了3000多名。2021年，增加至6930名員工，而2020年僅有3903名，漲幅77.6%。

員工成本水漲船高，稀釋了銀城生活服務本就不高的盈利水平。2021年，其銷售成本11.32億元，較上一年多花費了3.32億元。期內，銀城生活服務的淨利潤9480萬元，淨利率為7.02%，同比下降0.28個百分點，銀城生活服務7%左右的淨利率水平在上市物企中位於較後位置。

2017年-2021年，銀城生活服務的淨利率分別為6.48%、5.79%、4.78%、7.3%、7.02%，較上一年變化分別為-36.48%、-10.6%、-17.56%、52.83%、-3.89%。

很長時間來，銀城生活服務都被低淨利率所困擾，終於在2020年有了起色，然而到了2021年又出現下滑。

李春玲曾在採訪中提到：“我努力把淨利做到7%作為一個目標，但能做到7%已經很不容易了。”

文章來源:物業K線