圖片來源@視覺中國
文｜保持嚴肅
2021 年底，中國內地首家星巴克共享空間概念店在上海來福士廣場開業；上個月，共享工作空間 IWG 也宣佈，將承租太古 8QRE 全幢寫字樓。而早在 2017 年，就有近 20 餘家共享辦公與購物中心“牽手”成功。
如果説，2017 年的一波共享辦公入駐購物中心潮，是簡單地為購物中心積攢人氣。那麼站在當下背景，商業地產存量加劇、混合辦公模式崛起、全球疫情持續等多方因素影響下，辦公空間與商業地產的再度“牽手”，其或將成為購物中心（商業地產）中的一個全新業態，並被賦予盤活資產、空間增值的價值期望。
本篇文章圍繞新一代的消費需求，混合辦公場景等維度，探討「購物中心+辦公空間」會是一個優質的組合模式嗎？
疫情催生的全新生活工作方式如何滿足？購物中心的本質是作為平台連接商户和消費者，滿足消費者的需求。
不過，當下的消費者需求正面臨一輪新的變化：
1.目標人羣的變化。互聯網原住民 Z 世代正接過消費的主力棒，審美提升和眼界拓展是這一代人的典型特徵，他們更注重定製化和個性化，追逐潮流和時尚。從某種意義上來講，購物中心即代表一座城市的時尚與潮流。
Z 世代需要的自然不是傳統的購物消費模式，而是希望消費在一個 Mall 裏不同場景構建起來的全新體驗，這就不是傳統的業態能滿足的。
2.疫情影響下需求的變化。全球疫情持續，混合辦公成為新趨勢，靈活性是未來辦公的核心，其不僅可以提升工作倖福感，且能更好地平衡工作與生活。
當職業具有工作與生活的雙重屬性後，那麼以人為中心的生活工作場景將被重新構建。
位於舊金山市中心的 Westfield 早在 2015 年就開設了一家名為 Bespoke 的新型辦公空間，並打造了“前店後辦公”的場景，設置網購產品體驗的展示區，會場、休息區、閲讀室等，滿足消費者的多元需求。
2020 年，日本百貨店巨頭崇光・西武也開設了可用於遠程辦公的工作空間，引進由硬幣空間（coin space）公司經營的“硬幣空間”，在約 152 平方米的空間裏放置 43 個座位，提供電源及 Wi-Fi，滿足消費者的辦公需求。
不難看出，過去，購物中心主要承載的是覆蓋消費、休閒、美食的生活方式，隨着目標人羣以及環境的變化，未來對外輸出的會更偏向一種關於工作和生活的新方式、新理念。
目前，無論是地產企業還是辦公空間品牌，都在這一模式上積極佈局。WeWork、優客工場、夢想加等辦公空間品牌均有落地購物中心的實踐案例，龍湖則推出了自有辦公空間品牌“一展空間”。
購物中心具備「試驗場景」的天然基因無論是地產企業，還是辦公空間品牌，為什麼將目光瞄向購物中心這一場景呢？原因是購物中心具備工作生活新方式這一試驗場景的天然基因。
過去，購物中心主要滿足用户消費、娛樂、美食、健身等休閒需求，是一個典型的 8 小時之外的空間載體，換言之在購物中心體驗的是一種“生活方式”。
但是當下，僅滿足“生活方式”的場景已遠遠不夠，購物中心也需要新的配套來適配當代人的需求。
比如，混合辦公的需求。
在疫情持續的大背景下，在生活、工作空間中找到平衡是一種剛需，未來酒店、咖啡店、餐廳、商場甚至其它公共場所都有可能逐漸會發展成為用户的臨時辦公場所。
“生活場景”的打造本身就是購物中心多年經驗的積累，這是一個天然的優勢，在消費者的生活需求滿足上，購物中心的運營方關於業態配比、規劃定位其實在背後都已經有非常成熟的體系了，且有日積月累的數據支撐。如果在此基礎上，嘗試生活+工作場景的結合，對於其長遠發展來看，是一件錦上添花的事。
而假設購物中心同時提供生活工作新場景，對於用户而言，最直觀的效果便是，在同一個大的空間裏，可以享受商場本身就有的餐飲、健身、購物的便利性，同時又可以在基於混合辦公場景下的辦公空間、冥想空間、閲讀空間、會議空間等多元化的小空間裏自由切換，保證在不同場景中的專注度，能極大提升工作效率。
當然，混合辦公這一新模式，會對員工、場所和流程的全新運營模式提出新要求，在場景的打造上，也需要依靠數字化、智能化的手段來提升工作的便利性，如通過小程序預約會議室、完成餐飲預訂，線上支付等等。在場景的設計上，則需要交給專業的設計師，如打造可以令人專注的辦公環境，不受外界干擾的會議空間等等。
又比如，新一代消費羣體的需求。
數據統計，到 2035 年，Z 世代的總消費開支預測將達 16 萬億人民幣，他們將給商業地產帶來新的發展動力。在智聯招聘發佈的《Z世代職場現狀與趨勢調研報告》中指出，Z 世代人羣對辦公環境更為重視。
在這背後，如何滿足年輕羣體的生活工作需求是一塊巨大的市場蛋糕。購物中心的生活業態已在一步步靠近 Z 世代的需求，比如積極引入潮玩、二次元等新業態；打造天目裏、TX 淮海等更匹配年輕一代審美、風格的商業空間等等。
在此基礎上，如若能提供一個兼具活力、顏值、個性的混合工作空間，建立多元場景的鏈接，可以讓年輕人在其中更能找到歸屬感，提升用户的粘性。
購物中心+辦公空間=空間價值的疊加
“疫情過後，辦公樓業主與企業租户之間將不再是簡單的租賃和被租賃的關係，出於自我革新的需要，企業將更為看重辦公環境能否帶來更大賦能，實現超額增長。”仲量聯行企業客户解決方案開發董事總經理孫桐曾表示。
這個邏輯同樣適用於購物中心與辦公空間的關係。購物中心+辦公空間的模式，長遠來看，一定是空間價值的疊加。
對於做“場”的購物中心而言，本質上做的是資產管理，在商業同質化的今天，運營方需要考慮的是如何提升“場”的運營效率和坪效，真正滿足消費者的同時，又可以提升商場收入及品牌溢價。
辦公空間業態新穎、租賃穩定，有設計質感，且具有新鮮感和話題性；在設計上，又可以消化動線死角的鋪位，提升空間利用率。對購物中心而言，辦公空間品牌是一個可以盤活資產，實現資產增值的優質商户；另外，作為一個兼具審美、設計感的空間，也可作為購物中心的一大亮點吸引用户，並延長其停留時長。
有一組有意思的數據，疫情爆發以來，全國消費者光顧購物中心後的遊逛時長明顯增加，遊逛時間在 2 小時以上的消費者對比疫情期間上升超 10%。這説明，商場的運營方已經在採用方法來提升用户的粘性，以及粘性及停留時長對商場的重要性。
而另一方面，當消費者在購物中心有了更多的鏈接之後，就可以相互導流，甚至將訪客轉化為商場會員、品牌的粉絲。現在辦公空間也在嘗試賦能 Mall 裏的其它業態，比如通過打通積分系統、提供活動場地、生態社羣搭建等形式，反哺購物中心客流量，並提升用户粘性。
結語有數據統計，2022 年商業地產投資規模或將突破 3000 億，但市場競爭激烈且客羣消費需求發生變化，商業地產需要注重精細化運營及創新發展能力。
未來，商業地產需要滿足人們的生活工作方式，通過業態互相融合的形式，輸出對於生活、工作的態度和理念。從這一點來看，混合辦公在未來或將成為購物中心的標配。