物企併購，它練就了一身輕功｜中報風雲127

  樂居財經徐酒眠 發自杭州

  “戰略目標不變，五年規劃不變。”晉升綠城服務（02869.HK）CEO，金科麗也接過了“5年5倍”，即5年營收500億重任。專題 | 2021中國物業中報風雲記

  這是一個不小的挑戰，不過在綠城服務2021年中期業績推介會上，面對投資者的關注與期待，金科麗對於這一目標充滿信心。

  今年上半年，綠城服務實現營收55.96億元，同比增長27.2%；毛利11.23億元，同比增長24.1%；經營利潤7億元，同比增長41.1%；權益股東應占溢利為5.47億元，同比增長46.3%。

  營收、淨利增速不算快，但較為穩定。“今年新拓展面積1.5億平方米以上”年初業績會上，綠城服務管理層對全年外拓已經做好了規劃，今年上半年，新增在管面積約4553萬平方米，進度條已完成30.35%，按照既定目標，下半年至少要有1.04億的面積“進賬”。

  “全年1.5億方目標不變，上半年完成1/3，與前幾年上半年情況基本保持一致。上半年獲取項目信息後轉化時間4個月左右，二季度的項目到三季度進行轉化。”分管市場拓展的物業集團助理總裁張明如是表示。

  文教服務增漲超1倍

  不同於傳統物業的“老三樣”，綠城服務的三大塊業務分別為：物業服務、諮詢服務、生活服務。

  其中，物業服務仍是綠城服務最大的收入來源，實現營收36.26億元，同比增長20%，收入佔比64.8%。

  綠城服務上半年市場新拓4553萬平方米，平均物業費達3.5元/平米/月，再創新高；整體在管平均物業費3.23元/平米/月，同比增長1.25%，高於百強企業住宅平均物業費的40%。

  與此同時，實現提價4921萬平方米，同比增長13%；物業費收繳率維持穩健，達98.7%；中標率為59%、續約率為97.1%。

  而園區服務在三項業務中增速最快，收入11.55億元，同比增長52.5%，在總收入比重從上年同期的17.2%提升至20.6%。園區服務中，園區產品服務收入4.38億元，同比增長64.8%；文化教育服務收入2.33億元，同增107.6%，表現最為亮眼。

  “整個教育板塊因為國內疫情的恢復，國內教育以及MAG的收入都呈現比較高的增長速度。國內教育增長329%，MAG增長89.4%。”生活集團副總經理董沛文表示，“今年上半年與政府包括一些優質企業的合作減輕了前期的重投入以及後期經營和利潤的壓力。”

  上半年，綠城服務在文化教育服務中新增了5個政府及事業單位合作運營項目。副首席財務官王一吉補充表示，“從目前MAG的經營情況來看，今年經營預計收入還是在3.6億左右，淨利潤1500萬。”

  諮詢服務收入8.16億元，同比增長31.2%。其中，管理諮詢服務收入1.74億元，同增35.5%，項目數量從去年同期的499個增加至523個，單項目平均創收33.29萬元，同比增長29.3%。

  今年上半年，三線業務收入均實現了不小的增長，帶來整體營收的增速回升，從去年同期的20.12%提振到了27.18%。

  此外，三條業務主線的“後盾”科技服務上半年的成績也令人驚喜。

  “2021年6月底，公司整體存量合同是將達到1.25億元，同比增長175%。全年預計實現營收（外部收入）超過2億。”

  綠城服務集團執行董事、科技集團總經理吳志華表示，科技服務今年上半年外部收入是5039萬，同比去年上升62%，毛利率59.7%。外部客户裏，今年上半年簽訂153個合同，復購率32.57%；上半年外部客户新籤合同金額有8600多萬，同比增長285%。

  重點切入非住宅賽道

  “今年上半年拓展了4553萬方，非住佔比25%，接下來重點在商寫、產業園、政府公建、高校醫院等細分賽道。”

  上半年，在原有優勢住宅業態穩步發展的基礎上，綠城服務在各新業務賽道也取得了一定突破。

  新接管了以“寧波阪急百貨”為代表的商業購物中心項目（3300萬/年）、以“南潯頔塘府”為代表的未來社區項目（2000萬/年）、以杭州警官學校為代表的學校項目（1200萬/年）、以“重慶軌道交通三號線”為代表的軌道交通項目、以“杭州清河坊”為代表的市政服務項目等。

  綠城服務在非住宅業態多點開花，目前項目涵蓋已市政公建項目、城市綜合體、商務寫字樓、別墅、公寓、學校、足球基地和高科技產業園等多種類型。今年上半年，綠城服務的物業服務收入中，非住宅物業貢獻了31.8%。

  張明表示，商寫品牌“綠城雲享”已相對成熟，將在重點城市樹立重點標杆項目，下半年計劃高端寫字樓得到5個左右的突破；產業園發展將會和政府重點合作，下半年3個左右落地；政府公建下半年鎖定量也較大；通過科技賦能，能力升級，對高校、醫院也將做更好的承接。

  “原主打商寫、公建，現在非住已經有1.3億平米的規模。”金科麗表示，未來五年中還要突破產業園、高校、醫院、銀行、城市服務等。

  “未來併購的方向主要是新業務新賽道的孵化，比如科技，園區生活服務板塊的零售、教育、養老以及車位運營”，王一吉則表示，“這些併購主要是用來彌補公司未來戰略重心業務的短板，目前也有標的在談。”

  儲備面積超過在管量

  “我們連續6年儲備超過在管，應該是物管行業中唯一一家。”

  中期業績發佈會上，董事會副主席楊掌法表示，“繼續堅定‘5年5倍’，我們已經擁有5年的儲備業務量，加上在諮詢、科技、生活板塊的發力，我們非常有信心完成目標。”

  合約面積作為在管面積的主要來源，也是物企未來業績持續增長的重要保證。在行業中，綠城服務的規模儲備表現一直以來都很穩定。

  截至2021年6月30日，綠城服務合約面積5.75億方，同比增長20.2%；在管面積2.72億方，同比增長20.7%；儲備面積達3.02億平方米，同比增長19.8%，合約在管比2.11，排在行業前列。

  同期，48家公告中期業績的港股物企中，僅有6家合約在管比值在2以上，而高於綠城服務的僅有中駿商管（2.25）和康橋悦生活（2.23）兩家物企。

  與大多數物企不同，在規模增拓方面，綠城服務走着“非典型”擴張路線，外不靠收併購，內不靠關聯方，在物管行業走出了一種純第三方物企的意味。

  “綠城中國佔比，今年上半年20.9%，全年預計3000萬左右，後面基本也維持這個比例。”金科麗表示，“綠城會聚焦內生型增長和能力建設，收併購會更審慎，聚焦業態互補和能力互補。”

  今年上半年，頭部物企收併購戰火四起，綠城服務手握超40億元現金，卻未發起一筆交易。金科麗表示，綠城服務在同類併購上相對審慎，也是因為在聯合營公司可以得到項目的轉化，“上半年完成12家。”

  造“聯盟”，是綠城服務較早之前就在收併購之外探索出來的一條合作路徑，並一直延續到現在。入股中奧到家，引入龍湖戰投，然後自己又戰投濱江服務，目前綠城服務以自身為起點打通上下游股權合作的聯盟已成氣候。

  “今年上半年合資公司實現交易額破百萬”，副首席財務官王一吉表示，“前兩年是以前期投入、入股的方式合作，衡量過中物品質聯盟成本更低，未來（會）主要採取中物品質聯盟做拓展。”

  “聯盟業務也已經做了產品升級，綠聯盟以精細運營，深耕優勢區域長三角；中物品質將以點帶面，打開市場，進一步提升覆蓋率；還會建立聯盟學院，賦能平台內企業發展，把多種經營能力輸出。”

  對於五年規劃，金科麗表示，將以“兩低三高”增速鋪排，進行目標分解。實現年複合增速38%，“同時根據項目貨值轉化和新賽道業務孵化週期，今年與2025年的增速相比調低，中間三年做重點發力。”

文章來源:樂居財經