招商積餘是A股為數不多的物業管理上市公司之一。2020年，公司實現營收86.35億元，同比增長42.07%；實現歸母淨利潤4.35億元，同比增長52.03%。
研究發現，公司2020年物管業務營收大幅增長，主要系招商物業2019年12月起納入公司並表範圍、原有物業管理項目自然增長以及本年度新拓展物業管理項目增加。
值得注意的是，公司2020年新籤非住宅管理年度合同金額增速明顯放緩。2020年上半年，公司淨利率為4%，在已上市的物管公司中處於靠後位置。
並表推升營收利潤增長
招商積餘前身為中航善達，後者於2018年6月1日由中航地產改名而來。2019年4月26日，中航善達與招商蛇口、招商蛇口全資子公司深圳招商地產、招商物業簽署資產購買協議，通過發行股份方式購買招商蛇口、深圳招商地產持有的招商物業100%的股權。2019年12月，重組完成後，中航善達更名為招商積餘。截至報告期末，招商積餘擁有中航物業、招商物業兩個全資物業管理公司。
圖1：招商積餘發展歷程
2020年，招商積餘實現營收86.35億元，同比增長42.07%；實現歸母淨利潤4.35億元，同比增長52.03%。其中物管業務實現營收80.35億元，同比增長56.04%，主要系招商物業2019年12月起納入公司並表範圍、原有物業管理項目自然增長以及本年度新拓展物業管理項目增加。
圖2：2016-2020年招商積餘營收與歸母淨利潤
報告期內，招商物業實現營收34.8億元，對公司營收貢獻超過40%；實現淨利潤2.35億元，對公司利潤貢獻超過50%。中航物業和招商物業合計實現營收79.87億元、淨利潤5.32億元，同比（可比口徑下）增長34.16%。根據公司年報，中航物業和招商物業合計淨利率為6.66%，高出公司整體淨利率1.93個百分點。
住宅項目對控股股東賴性較大 非住宅項目增速放緩
報告期內，公司新籤年度合同額達到24.55億元，同比增長11.59%，淨增加管理面積3824.17萬平方米，同比增長25.6%。截至2020年末，公司在管物業項目為1438個，管理面積為1.91億平方米。
圖3：2018-2020年招商積餘管理面積結構
住宅物管方面，2020年，公司新籤住宅年度管理合同金額為6.09億元。其中，來自控股股東的佔比為62.56%。截至2020年末，公司住宅在管面積為9613.65萬平方米。其中，來自控股股東的佔比為61.92%。
非住宅物管方面，公司全年通過招投標拓展了國管局82號辦公區、招商證券大廈、湖南省移動、廣州大學、山東第一醫科大學、廣州博物館、成都雙流人民醫院、中山大學第八附屬醫院、湖南某部隊營區等涵蓋各業態的項目。另外在新興城市服務領域，2020年公司接連拓展了三亞崖州灣科技城、海南博鰲樂城、坪山區碧嶺及馬欒街道、塘朗山郊野公園、馬巒山郊野公園等一批城市服務類項目。截至2020年末，公司新籤非住宅管理年度合同金額為18.46億元，同比增長2.84%，較2019年下降33.68個百分點，增速明顯放緩。
利潤率及ROE偏低 盈利能力有待提升
物管行業同房企成長路徑相似，管理規模的重要性也在不斷凸顯。當前，物管公司通過收併購加大外拓力度，逐步從住宅物管向多元化物業業態拓展。物管企業的增值服務也將伴隨在管規模的不斷擴大以及多元化業態的加速佈局，從而向房地產全價值鏈拓展。規模紅利或將更加顯現。
目前，招商積餘業務發展以市場拓展為主，收併購拓展力度不足，發展速度也落後於行業頭部企業。
2020年上半年，公司淨利率為4%，在已上市的物管公司中處於靠後位置。2020年全年，公司淨利率為4.73%，ROE為5.24%。
圖4：已上市36家物管公司歸屬普通股東淨利率（2020H1）
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