自2020年4月至今，境內基礎設施領域公募REITs試點正式啓動已有三年。在試點啓動一年後的5月17日，首批9只公募REITs也同時獲批，公募REITs發展也迎來新的里程碑。如今，首批產品獲批兩年後，多數產品在實現規模增長的同時，也交出了亮眼的“成績單”，更有產品大手筆分紅超10億元。進入2023年，首批9只公募REITs中更有5只產品獲准擴募，持續為盤活存量資產發力。展望未來，有業內人士認為，公募REITs市場或成為股票、債券之外的另一個重要融資市場。
面市近兩年成績亮眼
回顧2020年4月，證監會印發《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，並於同年4月30日發佈，標誌着境內基礎設施領域公募REITs試點“靴子落地”。2021年5月17日，首批9單基礎設施公募REITs項目經證監會准予註冊，正式獲批。
具體來看，華安張江光大園REIT、浙商滬杭甬REIT、富國首創水務REIT、東吳蘇園區產業REIT和中金普洛斯REIT為上交所受理項目。而深交所首批4單基礎設施公募REITs項目分別為中航首鋼綠能REIT、博時蛇口產業園REIT、平安廣州廣河REIT和紅土創新鹽田港REIT。截至當前，距離首批9只公募REITs獲批已有兩年時間。
在2021年5月末至6月初完成發售後，首批9只公募REITs均於同年6月7日成立，並同時於6月21日上市。在運作近兩年後，部分產品也交出亮眼“成績單”。交易行情數據顯示，截至5月16日收盤，首批9只產品中，有6只產品自上市至今的交易價格漲跌幅收正。其中，中金普洛斯REIT、華安張江光大園REIT、紅土創新鹽田港REIT的交易價格漲幅均超10%，依次為19.31%、13.66%、12.81%；同期，富國首創水務REIT、東吳蘇園區產業REIT、博時蛇口產業園REIT的交易價格漲幅也達9.03%、7.69%、7.4%。與此同時，也有浙商滬杭甬REIT、中航首鋼綠能REIT、平安廣州廣河REIT的交易價格仍下跌，分別為-1.25%、-11.86%、-25.48%。
在交易價格表現整體向好的背景下，相關產品的規模也在逐步擴大。同花順iFinD數據顯示，截至2023年一季度末，有8只產品的最新規模較發行規模均有不同程度的增長，僅發售規模最大的平安廣州廣河REIT的最新規模較發行規模下滑，最新規模為86.01億元，較91.14億元的發行規模略有下滑，但其仍為當前規模最大的公募REITs產品。
值得一提的是，隨着業績增長、規模擴大，包括首批9只在內的多隻公募REITs相繼分紅，讓投資者“落袋為安”，截至5月16日，首批9只產品累計分紅金額合計達32.05億元。其中，平安廣州廣河REIT的累計分紅金額高達10.1億元，領先於其餘產品，浙商滬杭甬REIT則以累計5.33億元的分紅金額緊隨其後，其餘產品的分紅金額也在1.15億-4.17億元之間。
針對相關產品運作近兩年的體會，北京商報記者發文採訪部分機構。紅土創新基金表示，在推動業務落地的過程中，一方面需要不斷深入瞭解政策，加強不同基礎設施行業的研究，深刻理解行業內各類企業的經營和發展模式，提升對底層資產的主動管理能力。另一方面，基礎設施公募REITs業務作為深化資本市場改革的創新業務，對公募基金管理人來説具有戰略發展意義，所以如何更好地實現優質項目儲備與落地，如何搭建起具有專業勝任能力的基礎設施投資業務團隊，有效提升團隊在基礎設施研究、資產證券化、資產運營、財務管理、法務合規等各領域的能力是更為重要的。
博時招商蛇口產業園REIT基金經理劉玄在接受北京商報記者採訪時也提到，自2021年6月首批基礎設施項目發行上市以來，在監管政策的支持和業界各方的努力下，基礎設施REITs不僅發行數量迅速增加，底層資產類型也從首發時的產業園、倉儲物流、高速公路等行業拓展至保障房、能源發電行業，再到最新“236號”文件支持消費類基礎設施發行公募REITs，資產業態不斷多元化。
同時，劉玄表示，公募REITs市場的參與主體也不斷豐富，除央、國企之外，也有民營企業作為原始權益人成功推出REITs項目。此外，不同資金主體參與REITs市場的熱情也在不斷上漲，無論是一級市場的發行，還是二級市場的交易，公募REITs受到各類資金青睞。
擴募等舉措有望緩解市場“供不應求”
在中國（香港）金融衍生品投資研究院院長王紅英看來，中國經濟在疫情後進入快速發展階段，如何降低基礎設施的負債率，通過REITs資產證券化的方式和途徑不僅盤活資產，也可以支持經濟發展各方受益。
首批產品獲批後，新品“上架”逐步穩定，為進一步推動公募REITs的發展，2022年5月31日，滬深兩所在證監會指導下發布《新購入基礎設施項目（試行）》，支持上市REITs通過擴募等方式收購資產，加大REITs市場建設力度，着力推動多層次資本市場高質量發展。
在運作情況向好的背景下，首批公募REITs也率先實現擴募。回顧2022年9月27日，5只公募REITs齊齊發布擬新購入基礎設施項目、產品變更暨擴募份額上市申請等多份公告，公募REITs擴募正式啓動。同年12月，上述產品的擴募申請同步步入問詢或反饋階段。至2023年3月31日，首批五單基礎設施公募REITs擴募項目獲得中國證監會變更註冊批覆。具體來看，首批五單基礎設施公募REITs擴募項目包括富國首創水務REIT、華安張江光大園REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產業園REIT、紅土創新鹽田港REIT。
在業內人士看來，公募REITs的擴募是REITs試點推進的一個重要里程碑，是REITs行業發展的必經之路。劉玄也提到，通過積極參與基礎設施公募REITs的第一批擴募，無論是對公司的業務發展還是對行業的市場建設，均能展現顯著的社會影響，起到積極的示範作用。
例如，擴大基金規模，拓展多元化資產管理佈局；優化資產組合，提升產業園細分賽道的競爭力；落實政策要求，推動基礎設施公募REITs健康發展；助力市場建設，完善基礎設施公募REITs運行機制。首批基礎設施公募REITs擴募草案的出爐以及後續擴募工作的有序推動，將有助於進一步完善基礎設施公募REITs的市場制度建設，完善擴募機制、規範和引導公募REITs存續期間新購入基礎設施項目及相關決策、信息披露等事項的業務規則。對提升市場規模、優化公募REITs產品投資組合等具有重要促進作用，是公募REITs市場逐漸邁向成熟的又一個里程碑。
紅土創新基金也表示，隨着擴募及首發資產擴容等舉措的落地，國內基礎設施公募REITs體量將持續擴大，這將為更多優質基礎設施資產進行資產證券化提供可能，並逐步緩解目前二級市場基礎設施公募REITs“供不應求”的局面。同時，擴募的落地將加快形成投融資“投-管-退”的資產良性循環，賦予產品不斷成長的生命力，也將進一步完善國內基礎設施公募REITs市場制度建設，助力市場高質量發展。
未來或成重要融資市場
從首批產品獲批至今，公募REITs高速發展，包括保租房、新能源等主題公募REITs也相繼獲批成立，公募REITs隊伍持續擴容。公開數據顯示，截至當前已有27只公募REITs成立，其中，11只產品於2021年成立，13只產品於2022年成立。從最新數據來看，年內共有3只新品成立，其中包括首批2只新能源公募REITs。此外，還有中金湖北科投光谷產業園REIT、中金山高集團高速公路REIT也於年內獲批。
在公募REITs跑出“加速度”的當下，其後續發展趨勢也為市場所關注。紅土創新基金表示，過去十幾年，中國在基礎設施領域做了大量的投入。時至今日，新基建投資仍然是拉動中國經濟持續發展的重要驅動力。基礎設施公募REITs作為打通一、二級市場的產品，無論在盤活存量資產，引導市場化資金參與新基建，還是在降低宏觀槓桿率方面都起到了積極作用。
從相關政策的不斷落地，也可以看出無論從國家宏觀經濟層面還是監管機構要求，都希望有更多符合要求的行業或領域的資產類型擴充到公募REITs市場中，成為股票、債券之外另一個重要融資市場。“未來基礎設施公募REITs的整體發展方向應當與中國的國情、市場、政策相適應，我們判斷未來有利於實現‘雙碳’目標、增強科技創新能力、改善民生類的基礎設施項目將有更快的發展”，紅土創新基金如是表示。
平安基金也提到，在出口和房地產投資對經濟拉動作用逐漸減弱的背景下，預期在未來經濟發展中基礎設施投資將發揮重要提振作用。公募REITs是中國投資融資機制改革的重大金融創新，在機構和個人資金與國家重大基礎設施戰略之間建立了順暢的資本流動渠道，通過盤活存量，獲得新項目建設資本金，擺脱了過往依靠政府舉債來大興基建的舊模式。
IPG首席經濟學家柏文喜則指出，隨着城建制度的改進與完善以及利率市場化的推進和金融管制的逐步放鬆，商用物業作為最大宗的最適合發行公募REITs的領域，其估值和租金體系會逐步迴歸市場化正規，並凸顯出在公募REITs方面的投資價值和投資潛力，作為商用物業存量及其巨大的中國內地市場公募REITs的發展空間自然是不言而喻的，這既是利於穩定房地產市場、支持房地產行業發展和金融創新、暢通市場化投資通道和豐富可投資產品的必然選擇，也是提升商用物業、基礎設施存量資產流動性，促進行業投融資市場發展與繁榮，以及建立多層次資本市場的必然之舉。
北京商報記者 李海媛