綠城的“1299”丨年報風雲⑫

  樂居財經 魏薇 發自杭州

  “2021年是綠城很關鍵的一年。”綠城中國董事會主席張亞東在2020業績會上，再次表明了綠城努力做有特長且全面發展的優等的願景。

  自2015年開始，綠城中國走過了3年的康復期。2021年，綠城將在健身期中將打造自己的綜合能力和發展基礎，為接下來的起跑期奠定基礎。

  2020年，綠城再次兑現目標。報告期內，綠城中國實現合約銷售約2892億元，同比增長約43%，遠超既定的2500億目標。其中，地產開發銷售合同金額2147億元，同比增長約59%，代建項目累計取得合同銷售金額745億元。

  在每一次的業績會上，張亞東都會特別提及下一階段的投資目標。“合同銷售額3100億，新增貨值超3000億。”他坦言，這個目標很保守。今年，綠城中國的可售貨源達到了4183億元，轉化率達到70%-80%就能實現。

  融資成本創新低

  期內，綠城中國實現營業收入657.83億元，同比增長約6.8%；毛利為155.73億元，較去年微降約0.4%；毛利率為23.7%，較2019年同期下降1.3個百分點；歸母淨利潤約37.96億元，同比增長53.1%。

  對於去年毛利率23.7%，相對2019年下降了1.7個百分點，綠城中國執行董事、執行總裁耿忠強指出，在這當中，物業銷售的毛利率是23.5%，比2019年下降了1.3個百分點，下降主要的原因是由於限價影響，綠城的品牌溢價不能得到充分的體現，另外一方面是由於過去有土地紅利的項目在逐步減少。

  耿忠強表示，在三條紅線指標方面，公司僅有剔除預售賬款的負債率指標過線，在剔除預售賬款的負債率指標上，去年年初該指標是73%，年底就降到71%，由於自由資金的規模較小，該指標的優化有一定的難度，但已經有向好的態勢。其他兩個關鍵指標，在行業裏面有一定的優勢，並爭取在2023年底前，三條紅線都進入綠檔。

  同時，其淨負債率為63.8%，與2019年的63.2%基本持平；現金短債比為2倍，較2019年的1.5倍有了進一步的改善。

  截至2020年底，綠城中國的有息負債總額為1192.02億元，其中一年內到期的借款為325.15億元，佔借貸總額的比重為27.3%，較2019年下降了9.3個百分點，債務結構進一步優化。期末現金及銀行結餘約為652.03億元，同比增長25.6%，創下歷史新高。

  期內，綠城中國的境內融資成本屢創新低，年內發行公司債、中期票據、永續中票、購房尾款ABS等合計222.95億元，平均利息成本為3.63%，較2019年的4.48%，下降幅度明顯。

  境外融資方面，綠城中國於去年1月和7月共取得了7.3億元的銀團貸款，於7月發行的一筆5年期、3億美元的債券，票面利率僅5.65%，創下其長年期高級美元債發行的歷史最低成本紀錄。

  重倉長三角和一二線

  在土地戰略上，綠城中國深化“區域聚焦、城市深耕”戰略，實施“1+5+N”佈局，積極擴充浙江戰略大本營及環渤海等核心城市羣多幅優質土儲。

  報告期內，綠城中國在全國41個城市新增項目85個，獲取土地建築面積約2041萬平方米，同比增加65%，預計新增貨值3288億元，同比增加60%。其中，一二線城市新增貨值佔比72%，長三角區域新增貨值佔比61%。截至2020年末，綠城中國的總土儲面積約5079萬平方米，總可售貨值8065億元。

  業績會上，管理層展示了綠城中國在去年的推盤亮點。2021年自投板塊推盤的數目共計143個，首開推盤的數目為45個，其中長三角的貨值佔了62%，一二線的貨值佔比80%，後面兩個數據充分體現了綠城中國在去化上的保障。

  執行董事兼行政總裁郭佳峯指出，集團今年計劃新增貨值3000億元 “我們是在確保公司現金安全的情況下，儘可能地取得，有好的地塊儘可能多拿一些，但是風險比較大的情況下，我們也不一定硬着去拿這些項目”。

  張亞東還提到了未來5年的發展規劃，概括起來就是“1299”戰略體系，這裏的“1”是指核心目標，綠城中國要做TOP10中的品質標杆，要以規模求生存，展現硬實力，以品質求發展，展現軟實力；“2”即為“最懂客户”和“最懂產品”兩個戰略支點；第一個“9”為9大重點業務，包括房地產開發、代建、城市更新、康養服務、生活服務平台、房屋4S、HD-EPC、裝配式內裝及地產金融；第二個“9”即為綠城的九大關鍵能力，即持續變革、高效營銷、精準投資、精益運營、財務穩健、做強商業、做強金融、組織人才、內控保障。

  在問答環節開始前，張亞東堅定道，“我們非常有信心的在房地產調控這樣的一個大的背景下，能完成我們所確定的規劃和計劃。”

  他預計，2025年，綠城中國重資產業務的合同額目標將達到4500億元以上。