作者 | 薇安
出品 | 焦點財經
港交所或再迎來一家上市物企。6月11日,二度遞表的融信服務,終於通過了港交所上市聆訊。
從聆訊後資料集中,可以清晰的看到融信服務的成長曆程。2014年,融信中國實控人歐宗洪自兩名獨立第三方手中收購了融信物業管理的控股股權。而融信物業管理自2006年起就一直為融信中國所開發的物業提供物管服務。
目前,歐宗洪所在的家族信託HSBC International Trustee Limited透過融心一品和福美國際全資控制融信服務。這意味着,與其他從地產母公司分拆出來上市的物企不同,融信服務一開始就被定位為融信中國的兄弟公司。
過分依賴關聯方
不過,即便是兄弟公司,融信服務依然存在過分依賴關聯方的問題。這也是融信服務頻被外界質疑獨立運營能力不強的重要原因。
2018年至2020年,融信服務通過向融信中國及其合、聯營企業所開發的項目提供物業管理服務,所產生的總收益分別為1.8億元、2.15億元和2.65億元,佔當期公司物管總收益的比重為76.3%、75.6%和72.3%。連續三年,融信中國的收益貢獻都佔到了融信服務總收益的七成以上。
依託融信中國這個主要客户,融信服務逐漸形成了物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務三條業務線,這與其他物企相似。但不同的是,融信服務上述三項業務之間分化程度,相比其他物企顯得略大。
招股書披露,2018年至2020年,融信服務物業管理服務和非業主增值服務在整個營收中的佔比均超過了95%,而社區增值服務的佔比則不足2%。
據焦點研究院統計,2020年,42家上市物企的平均營收為31.43億元,其中,社區增值服務營收的平均佔比為14.6%,高於融信服務。
若相比祈福生活服務、世茂服務、永升生活服務、金融街物業該項業務超30%的營收佔比,融信服務的表現則要再差一些。
2018年至2020年,融信服務的在管總建面逐漸由1060萬平方米,增加到了1990萬平方米,儘管增速較快,但仍處於行業中下游水平。相比碧桂園服務、恆大物業等頭部物企動輒超3億平方米的在管面積,融信服務仍然差距很大。
那麼,融信服務的未來成長性如何呢?據焦點財經查詢,作為衡量物企成長空間的重要指標,融信服務在營收增速及毛利增速方面也呈現下滑跡象。近三年,其營收增速分別為56.8%、25.12%、44.78%,波動下降;毛利增速為90.79%、47.12%、29.34%,連續兩年腰斬。
近兩年,物管企業在資本市場備受關注,行業毛利增速均值也達到了60%,與此相比,2020年融信服務的表現甚至不及均值的一半。
作為關聯交易方,融信中國對融信服務貢獻巨大。但是,這在間接削弱後者獨立運營能力的同時,也帶來了諸多不確定性。有評論稱,一旦融信中國的財務狀況出現問題,融信服務也將隨之受到影響。
這一點在其此前的招股書中也有體現。2017年至2020年6月,以融信中國為代表的融信服務關聯方應收賬款的欠款額由1829.5萬元增至1.65億元,暴增799.96%。受此影響,後者的回款週期也由86天延長至209天。
由此,不少業內人士質疑,融信服務儼然被融信中國當成了提款機。事實上,融信服務首輪IPO失敗,也是受到了融信中國財務表現欠佳的影響。
去年11月,融信服務首次遞交招股書,彼時,融信中國“三道紅線”指標中淨負債率和剔除預收賬款的資產負債率都較高,這不得不讓人懷疑其是為了緩解經營壓力,才選擇分拆物業板塊上市,業內稱。
截至2020年底,按照融信中國方面的表態,公司“三道紅線”已經全部面轉綠。此外,由於催款力度加強,融信服務的平均貿易應收款項週轉天數也已回落至61天,“這將進一步推動融信服務的上市進程”,業內稱。
搶跑上市,反哺融信中國
近年來,由於香港資本市場的上市政策更加靈活,不少內地物企紛紛選擇在港上市,且不乏管理面積不足1000萬平方米或淨利潤低於3000萬港元的中小型物業公司。
如今,港股物企IPO也迎來了收緊之勢。5月20日,港交所公佈兩份諮詢總結,包括主板盈利規定,以及檢討《上市規則》有關紀律處分權力及制裁的條文。此前盛傳的港交所“計劃提高主板上市盈利門檻”的傳聞終於落地。
根據規定,主板上市申請人於3年營業紀錄期的股東應占盈利必須符合以下最低要求:最近一個財政年度不低於3500萬港元;及前兩個財政年度累計不低於4500萬港元(三年累計盈利不低於8000萬港元)。盈利規定上調幅度為60%。新規將於2022年1月1日起生效。
業內指,港交所調高主板盈利門檻,對所有內地想去香港上市的小規模和區域型物企而言是一次極大的挑戰。新規正式實施前的半年,將成為中小型物企赴港上市的窗口期,錯過這個時期,有意上市的中小物企或將推遲或無法實現上市計劃。
受此影響,不少希冀登陸資本市場的物企開始“逆風”搶跑上市。比如,5月25日晚間,德商產投服務在港交所遞交了招股書;5月28日,祥生地產旗下祥生活也遞交了招股書。而在業內看來,融信服務之所以在首次招股失效的次日,即迅速二度遞表港交所,或也源於此。
此外,業內指,通過上市籌措資金,反哺兄弟公司融信中國,或也是融信服務急切赴港上市的原因之一。時下的閩系房企融信中國“債務纏身、業績翻車、營收下降,評級下調”等負面輿情不斷,融信服務成功上市有望為其補充更多的現金流,進而走出目前的困境。
據焦點財經查詢,截至2020年底,融信中國的有息負債餘額已達718.6億元,負債比率達0.83,處於行業高值。與次相對,融信中國的營收、盈利等多項指標卻呈大幅下滑之勢。去年,融信中國的毛利驟降57.42%至53.12億元,年內溢利驟降40.71%至34.95億元,並被惠譽、標普等多家評級機構給予了“負面”展望。
業績高增或可緩解融信中國時下的窘境,不過,不幸的是,該公司目前的銷售表現也以趨緩為主。2016年至2020年,融信中國的銷售增幅分別為107%、103.9%、73.35%、15.94%及9.8%,由三位數降至個位數。今年前5個月,融信的合約銷售額為681.23億元,雖漲幅可觀,但行業排名卻下降了3位。
土儲不足,融信中國在今年的集中供地“補倉潮”中,再現五年前“兇猛”拿地的身影,且拿地金額目前已超去年全年,新增土儲拿地金額排名行業第11位,表現優於銷售排名。業內指,多項財務指標欠佳的背景下巨資拿地,融信中國確實需要“左手倒右手”,通過分拆物業上市的舉措,尋求破局。
不過,融信服務能否完成其所揹負的使命?就此,不少評論人士給出了不看好的態度。評論指,資本市場對於物業股的審視已經日趨理性,且時下的物管板塊百花爭豔,融信服務沒有獨特的優勢或特點,且管理水平及盈利表現並不突出,相信難以在資本市場獲得高估值。就此,焦點財經也將給予持續關注。