LPR降降降！提前還貸退退退？

8月22日，一年期和五年期的LPR“雙降”，這是今年以來，5年期以上LPR繼1月和5月後的第3次下調。

傳遞的信號非常多維，但很多金融圈人士不約而同提到，“傳遞了不希望提前還貸的信號”。

提前還貸，從被嗤之以鼻到席捲年輕人聚集的App，迅速成為DDDD（懂的都懂）的社交幣。一些被股票和基金傷透的年輕人們選擇不再糾結，將風險降到最低，踏入了提前還貸的“潮流”中。但也有人更傾向現金為王，陪通脹長跑。銀行也有自己的盤算，相對優質、長期、利率較高的資產流失，在寬信用的當下，並不是一件好事。

博弈還會繼續。

從“以貸換貸”到“提前還貸”

在2個月前剛剛做了一筆300萬元住房按揭貸款的張蕾（化名），給自己的個貸客户經理李婷（化名）打了電話，詢問自己的房貸能夠省下多少錢。

她的貸款要分20年還清，李婷告訴她，LPR調整後，需等到次年1月1日起生效，如果此次利率調整至今年底沒有其他變化的話，那麼在明年張蕾可以少還4500元。

此次調整後，北京首套個人住房商貸的利率是4.3%加55個基點，下限為4.85%；二套房貸利率是4.3%加105個基點，也就是5.35%。這也是自LPR捆綁房貸利率後，北京首套房貸利率首次跌破5%，目前北京地區銀行業均執行這一利率標準。

易居研究院統計顯示，今年二季度，全國居民購房槓桿率降至21.2%，創十年新低。央行發佈的《2022年二季度金融機構貸款投向統計報告》數據顯示，2022年二季度末，個人住房貸款餘額38.86萬億元，同比增長6.2%，增速比上年末低5.1個百分點。

被股票和基金傷透的年輕人們選擇將風險降到最低，節息效果立顯。不僅如此，還有不少購房者為了省下一筆利息支出，冒着風險選擇把最低年利率3.4%的經營貸和年利率5%以上的房貸進行置換，不少貸款中介也藉此推波助瀾，推出“以貸換貸”的生意。在中介機構的鼓吹下，“以貸換貸”這一方式還是讓不少買房人動了心，但這類“置換”變相地迴避國家對於信貸政策的監管，對購房者而言，盲目聽信貸款中介話術恐會得不償失。

那麼，提前還貸真的划算嗎？在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，過去幾年購房的羣體面臨一個困惑或問題，即認為自己手中的房貸利率太高了，所以想提前還貸。這個事此前成為熱點話題。部分購房者覺得還貸利息太高，還貸壓力大。但實際上，到了明年1月，此類購房者也可以享受利息下降的優惠。今年以來5年期LPR總共下調35個基點。單純從這個角度看，如果購房者貸款100萬元、期限30年、等額本息，粗略計算，明年此類購房者月供至少可以減少約210元左右。

並非立馬就省錢

但LPR是一個動態數據。李婷表示，“有些購房者一看LPR下調了，立刻就開始算未來20年能省下多少錢，這種做法是不科學的”。

正在還貸的購房者能否享受到降息，還要看當時是否選擇LPR轉換形式計息。

2020年8月，大批銀行開啓房貸利率批量“換錨”，將此前浮動利率統一轉換為LPR，當時購房者有兩個選擇，一是將存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR，二是轉為固定利率。

從轉換時點至此後的第一個利率調整日（重定價日）房貸利率保持不變，由於大部分銀行規定的存量房貸重定價週期為一年，重定價日多為每年1月1日或放貸日，例如購房者的貸款是2019年8月15日發放，那麼每年的1月1日或者8月15日就是重定價日，而當時選擇了固定利率的購房者，房貸利率則與LPR調整無關。

截至目前，今年以來，5年期LPR已累計下調3次，下調幅度分別為5、15、15個基點，累計下調了35個基點。除5年期LPR三度下調外，5月15日，央行、銀保監會宣佈，將首套房貸利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

對此，嚴躍進表示，今年購房的羣體，其實已經享受到了降息帶來的利好。若是貸款還沒有完成審批，那也可以搭上8月22日此次降息快車而享受優惠。若已經開始還貸，那就需要等重定價日且選擇了LPR計息方式，利率才會進行調整。

40萬理財提前贖回用來提前還貸

在今年之前，一説到要提前還房貸，大多數購房者都對此“嗤之以鼻”，觀點也是一邊倒，“房貸是普通人這輩子可以借到最便宜、金額最大、期限最長的資金，絕不提前還貸”。但就在今年，這一風向突然發生了變化，一些年輕人、中年人率先投身提前還貸的熱潮。

個人首套房貸利率一降再降，梁爽（化名）卻默默算起了一筆提前還貸的賬。“考慮的時間夠久了，我也不想再等了！”去年3月，經過精挑細選，梁爽在海淀區購買了一套商品住房，商貸金額為265萬元，月供金額為1.5萬元。

剛剛新婚的梁爽和老公都擁有一份穩定工作，再加上雙方父母的支持，在這一年裏，這對小夫妻也存了不少積蓄。“我準備在8月提前還款30萬元，申請月供金額不變，將還款期限減少至20年。”梁爽告訴北京商報記者，“我們剛結婚不久，目前沒有太大的經濟壓力，未來3年也沒有備孕計劃，我打算在自己還有能力的情況下每年把房貸還清一部分，爭取在十年內還清全部貸款，希望這是正確的決定。”

房貸期限能貸多長就貸多長這一“金科定律”正在被推翻。陳碩（化名）也是提前還貸“大軍”中的一員，和梁爽經濟條件優越不同的是，他是東拼西湊提前還了部分房貸。

兩年前，在北京房貸利率還在5.5%左右的高位時，陳碩“上車”購入了一套剛需住房。今年受到疫情影響，陳碩所在的企業遭遇了現金流問題，工資出現了縮水。“每月都要揹負房貸壓力，未來如果失業怎麼辦？”究竟還還是不還？兩難之下，他毅然決定將理財的40萬元資金提前贖回，又找親朋好友湊了10萬元，申請了提前還貸操作，還清部分貸款後，陳碩的月供金額下降至3000元左右。“我不後悔！”還完部分貸款的陳碩一身輕鬆，他覺得自己還年輕，錢努力賺總是會有的。

有人緊握“現金流”

在一些社交、動態分享平台，提前還貸的帖子往往能引起眾多關注和留言，但在這背後有人歡呼雀躍，亦有人後悔……

“雖然利息一下子少了十幾萬，但現在兜裏就剩幾萬塊錢了，日子過得緊巴巴的，心裏沒譜”“提前還貸後還負債4萬元，每個月只能靠提取住房公積金度日……”有人在提前還貸之後才意識到緊握現金流的重要性。

廣發銀行北京分行零售信貸業務部高級主管張凱分享了這樣一個案例，今年5月，由於買賣不太好做，一位餐飲行業的客户非常擔心今後揹負的房貸壓力，於是便打算找親戚借點錢提前把房貸還上。但在疫情防控形勢好轉的情況下，7月、8月這位客户的餐館經營狀況逐漸有了點起色，同時又遇到了8月LPR利率下調。

在張凱的印象中，這位客户比較精打細算，她通過觀察發現從去年年底開始LPR已經經歷了3次下調，覺得今後利率下行的趨勢比較明顯。於是，便暫時取消了提前還貸的計劃，並把手中的一部分資金繼續投入到餐館的運營之中。

在“還與不還之間”小微企業主躊躇不前，而擁有穩定工作的白領林憶柏（化名）則有着自己清晰的規劃，一年前林憶柏成功“晉升”為新手媽媽，有了寶寶之後，她將更多的精力投入到自我提升、目標管理之中。

在她看來，“房貸是一個長期借款，不是一年兩年就可以還清的，現在工作和收入都比較穩定的情況下，如果考慮到通脹因素，10年前每個月還5000元和10年後每個月還5000元，壓力完全不一樣，有閒錢我更願意為自己和寶寶做一些喜歡的事情，不會考慮提前還清房貸”。

盤古智庫高級研究員江翰指出，提前還貸從長期對抗通脹的角度來説實際上是不利的，對於任何一個購房者來説，房貸是最好的抵禦通貨膨脹的工具，持有信貸資金、不提前還款也是抵禦通貨膨脹較好的一個選擇。對購房者來説，如果對未來的收入預期比較明確，不會有太大的變化，建議目前不要提前還貸。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄在接受北京商報記者採訪時表示，對於購房者來説，如果選擇提前還款，那麼最好確認手頭有閒置資金並且資金較為充足，後續也不需要這筆資金用作他途；其次，最好是在能夠確定，如果將這筆錢用作其他投資的收益率還不如用這筆錢來提前還貸的情況下，那麼選擇提前還款則是完全可以的。如果沒有這樣的資金實力或者資金盈餘，那麼提前還款就沒有必要。除此之外，還款的方式以及年限等也是需要綜合考量的因素，並不能一概而論。總而言之，想要選擇提前還款之前一定要慎重考慮。

“銀行不希望房貸出現流失”

要不要提前還貸沒有標準答案。

今年8月初，交通銀行“提前還貸將收補償金”公告一日遊引發爭議，也再次掀起了購房者對於提前還貸要不要收取違約金的爭論，一時間“銀行不願讓購房者還貸”“銀行吃相太難看”等話題頻頻登上熱搜。

眾所周知，對比消費貸、信用貸等無抵押物的貸款來説，擁有抵押物的房貸是銀行為數不多的較為優質的資產，在LPR加點調整前就進行放款的存量房貸，對於銀行來説，更是收益率相對較高的貸款，提前還貸的操作也意味着銀行的“金飯碗”正在縮小。

“銀行是不希望房貸這方面資金出現流失的。”一位銀行人士在接受北京商報記者採訪時坦言，“提前還貸好比結清存款，都是銀行不願意看到的，但我們也很無奈，這個行為屬於客户的正常選擇。”

房貸是否提前還款是一個重大的決策，需要購房者根據自身的不同情況從三個方面進行考量。正如張凱所言，首先看申請貸款當時的利率處於什麼水平，如果當時的利率水平已經高出現有的按揭貸款利率，那麼可以考慮提前結清貸款。如果當時申請的貸款利率水平低於現行按揭貸款利率——比如公積金貸款或公積金組合貸款——那麼可以考慮不做提前還款。

其次，是看提前還款的資金來源，如果自身有一部分閒置資金並且在一段時間內沒有明確用途的，可以考慮用來提前還款。如果自身沒有較多的閒置資金，或在未來的一段時間有較大開銷計劃的，則沒有必要考慮提前結清貸款。“最後看是否有好的投資渠道，如果自身比較善於投資並且有較高收益的投資項目，收益能夠高於現行按揭貸款利率水平的，可以考慮不做提前還款。”張凱建議稱。

“判斷是否需要提前償還個人貸款最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。”復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼指出。如果投資收益率高於貸款利率，則可考慮將資金更多用於投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當然，還需要為自己生活、養老及日常支出留足資金。就目前的情況看，貸款利率有下行的趨勢，提前償還貸款需要慎重考慮。

北京商報記者 宋亦桐