2020年第三季度，中國商業地產指數持續回升，較二季度上漲10個百分點，消費對經濟的拉動作用顯著，同比商業地產指數增長0.8%，一線城市商用土地成交量同比上漲82.6%，創歷史新高，實體商業基本已經恢復並且開始增長。
疫情之後公眾健康意識進一步提高，對於健康養生的消費需求範疇更加廣泛和多元，養生年輕化已成趨勢。國內潮玩市場發展勢頭愈發強勁，面對高端消費的內循環，零售業態體驗化的創新是品牌和購物中心共同思考的話題。
概要
2020年第三季度，中國商業地產指數129.4點，同比增長0.8%，環比增長8.3%。
本季度各項二級指標保持上升態勢，宏觀經濟穩定增長，消費潛力逐步釋放，消費市場復甦態勢不斷鞏固。受政府積極有力的疫情管控影響，零售商信心指數同比環比持續上升，商家及品牌信心積極恢復，整體經濟呈現平穩的趨向。
數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心
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*中國宏觀經濟指數是根據宏觀經濟數據計算所得，涵蓋與商業地產宏觀發展環境密切相關的主要經濟指標，綜合反映經濟走勢。中國宏觀經濟指數上漲説明整體宏觀環境對商業地產發展更加有利。
*中國商用土地指數涵蓋商用土地市場的多項交易指標，綜合反映開發商對商業地產開發的投資積極性。中國商用土地指數上漲説明開發商對商用土地市場的投資熱情上升。
*中國商用物業開發指數主要關注商用物業的增量市場，包括新增商用物業的數量和麪積等。通過對新增供應的持續監測，分析各線級城市商業格局的變化和我國增量市場的發展情況。中國商用物業開發指數上漲説明商用物業增量市場活躍。
*中國零售商信心指數反映零售商在中國範圍內開店拓展的投資積極性及消費者的購物積極性。中國零售商信心指數上漲説明居民消費意願上升，零售商信心增加、拓展意願上升。
中國商業地產指數
國家政策扶持
消費需求持續上升
2020年第三季度，中國宏觀經濟指數164.6，環比上升6.9%，同比上升4.1%，三季度GDP為266,172億元，同比增長4.9%，增速較二季度提高1.7個百分點，經濟整體保持穩步回升態勢。分產業來看，第三產業增加值142,595億元，增長4.3%，第三產業佔GDP比重53.57%，對經濟增長的貢獻率為45.4%。
以內循環經濟為新的發展導向，進一步突出國內居民消費升級。第三季度社會消費品零售總額101,067.80億元 ，同比增長0.9%，實現年內首次轉正。商品零售額增速持續加快。三季度，商品零售額同比增長1.9%，二季度同比下降1.7%。必需消費品穩定增長，通訊器材、化妝品、金銀珠寶、汽車等消費升級類商品零售額增長勢頭強勁。服務消費快速恢復，帶動作用增強。三季度以來，餐飲、休閒、旅遊等接觸型、聚集型服務行業限制逐漸開放，服務消費快速升温，餐飲收入同比下降6.9%，降幅比二季度收窄14.4個百分點，餐飲市場規模逐步接近上年同期水平。
全國居民人均可支配收入23,781元，比上年同期名義增長3.9%，增速比上半年回升1.5個百分點；分城鄉看，城鎮居民人均可支配收入32,821元，增長2.8%；農村居民人均可支配收入12,297元，增長5.8%。農村居民人均可支配收入實際增速高於城鎮居民，城鄉居民收入相對差距繼續縮小。全國居民人均消費支出14,923元，其中農村居民人均消費支出9430元，由上半年下降1.6%轉為增長0.8%，名義增速年內首次由降轉增。
數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心
中國商用土地指數
交易增速放緩
區域熱度分化差異明顯
2020年第三季度，中國商用土地指數為84.35，環比上升3.4%，同比下降11.1%。受國家“三條紅線”融資規則正式落地實施的影響，開發商融資壓力較上半年明顯增大，拿地熱情有所回落，土地市場熱度降低。三季度商用土地成交量較二季度整體呈下降趨勢，成交量環比下降1%，同比上升3.6%，樓板價環比下降18個百分點，同比下降19個百分點，從城市能級來看，二線城市在成交方面反而保持增長態勢，樓板價同比環比上升。三季度商用土地溢價率跌幅35%以上，溢價率明顯回落，但三線城市處於城市化的強力發展期，溢價率環比上升345%，拿地熱情顯著高於其他城市。各能級城市區域差異逐漸加大。
一線城市商用土地成交量42宗，環比上漲13.6%，同比上漲82.6%，創歷史新高。其中上海、廣州市場保持活躍態勢，分別有20宗、18宗商辦土地成交。廣州商辦用地成交環比增加260%，樓面價格上漲5.5%，上海環比下降約26%，同比上升82%，深圳較2019年同期商辦土地成交上漲1倍，2020年各季度成交基本持平。廣州增城區荔城街地塊、永寧街地塊分別以10.6億元、16.61億元被遠洋地產和廣州珠江實業競得。
新一線城市商辦用地共成交240宗，較去年同期增加56宗。新一線城市三季度商辦用地流拍數量為9宗，商辦用地成交流拍比為26.67，流拍情況集中在重慶、瀋陽、大連三市。7月遠洋集團以28億元成功競得南京市江寧區高新園地塊，該地塊周邊景觀資源豐富、高校雲集，多條城市主幹道圍繞，可快速到達主城核心區域，未來將形成城市品質新區。
二線城市商辦用地成交量為210宗，環比上升23.5%，同比下降22.2%。商辦用地成交流拍比12.35，環比下降15%，同比上升70%，其中鄭州土地流拍數量依然高居首位。二線城市樓板價環比上升17.6%，同比上升14.7%，其中福州的樓面價環比上漲了近三倍，同比上漲接近五倍，太原、西安、無錫超過二線城市樓面價平均漲幅，但是仍有一部分城市樓面價出現了不同程度的跌幅。
三線城市商用土地成交206宗，較2019年同期上漲5%，其中貴陽、徐州土地市場成交表現突出，分別成交51宗和30宗。商辦土地平均溢價率環比上升3倍，南通、揚州溢價率相對處於高位。商辦流拍數量9宗，集中在貴陽、徐州和南寧三個城市，分別是4宗、3宗和2宗。三線城市住宅樓面價環比上升10.6%，同比上升31.3%，住宅樓面溢價率環比上升5.3%，同比上漲58.4%，其中海口、徐州、寧波地價不斷創新高。
數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心
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中國商用物業開發指數
商用物業快速增長
整體市場表現優異
第三季度，中國商用物業開發指數為81.3，環比上升14%，同比下降6.1%，項目供應數量環比上升16.3%，同比下降8.9%。新增商用物業面積環比上升13%，同比下降4.8%。商用物業市場三季度逐漸回暖。
一線城市商用物業供應數較二季度大幅上升，新增項目量12個，環比上漲5倍，同比下降68%，其中深圳項目供應數佔一線城市總供應數的一半。受到疫情衝擊，上半年商用物業持續低迷，三季度集中爆發，新增商用物業面積122萬平方米，但仍與去年同期水平相差40%。
深圳海上世界城匯港二期通過將濱海、人文、藝術與商業相關聯，助力海上世界城市綜合體商業優化升級。深圳南山漢京中心，以其外立面“I LOVE SZ”的LOGO成為城市新地標，其中Burrito自選店——TOCHITO、黃曉貓剁椒大魚頭為首店入駐。上海單體最大的購物中心-南翔印象城MEGA，引進超過400餘家全業態品牌，其中，上海首店及品牌全新概念店佔比超過40%，區域首店佔比超85%。華為全國首家形象升級體驗店Plus、高端餐飲子福慧•坤、音樂現場M-BOX Daily Concert落户上海廣場。
新一線城市商業項目供應數新增21家，環比上升163%，同比下降34%，新增商用物業面積環比上升197%，同比下降12%。其中成都從項目量及物業面積上看，表現優異。成都首個客運樞紐雙地鐵TOD綜合體龍湖上城天街，跨界引進超200家品牌，其中西南首進、成都首進品牌超25家，包含INLOVE KTV、Spacelab失重餐廳、撈王、IMTOPIA等，多家風靡全國的品牌。
二線城市商業項目供應數15家，較二季度的2家供應數增加14家，新增商用物業面積較上季度大幅回升，同比下降66%，長沙在供應數及供應面積上已基本恢復到去年同期水平。西安量子晨涵蓋數字娛樂、聯合辦公及全方位潮流體驗等多業態，將老舊工業區域轉化成新興產業聚集地，項目擁有超4000m2的VSPN電競中心，預計每年將帶來超過百場頂級電競賽事，極大開拓西安電競市場，輻射西北地區，“小店經濟”政策引導下，街區內打造了“量子宇宙交易所-潮流玩物市集”，彙集地攤、MINICOOPER後備箱、集裝箱品牌快閃店。
一線城市購物中心開業情況（5萬平方米及以上）
中國零售商信心指數
線上銷售快速增長
線下消費加快恢復
2020年第三季度，中國零售商信心指數187.2，環比上漲10.1%，同比上漲7.8%。城鎮居民人均消費支出14923元，同比下降6.6%。監測品類限額以上企業商品零售類值環比上漲25.1%，同比下降4.6%。
本季度奢侈品品牌門店數較去年同期上漲6個百分點，輕奢品牌門店數量同比上漲30個百分點。受全球疫情影響，奢侈品的消費迴流國內，市場活力的重新綻放使眾多奢侈品牌對中國市場信心倍增。9月，大連愛馬仕Hermès重裝新啓 ，再度體現對於東北市場巨大潛力的認可。紀梵希GIVENCHY西安中大國際高新店開業，成為目前全亞洲最大的紀梵希彩妝旗艦店。香奈兒首家鞋履精品店於九月落地成都遠洋太古裏。面對巨大的中國市場，LV、Chloe、紀梵希等品牌紛紛開啓了直播賣貨。Prada、Louis Vuitton通過線下與線上相結合的方式，在抖音等社交媒體平台直播發布2021年時裝秀。
本季度大眾品牌持續發力。優衣庫繼6月新開8家門店後，8月再開19家新店。其中，浙江桐鄉、江蘇丹陽、河南新鄉等7個城市首次迎來優衣庫的入駐。後疫情時代商業逐漸復甦，據H&M官方財報顯示，第三季度儘管銷售額與去年同期對比下降16%，但仍實現再盈利，恢復速度好於預期。
疫情催生數字化運營快速發展，多場景消費貫通。永輝超市今年前三季度實現到家業務銷售額65.35億元，同比去年增長180%，佔主營收入比重達9.7%，其中永輝生活APP佔到家業務的比重達50.7%。蘇寧家樂福數字化改造，ASG選品方法論，商品GPS定位，門店自主收銀系統，在節約成本的同時提高收銀速度。
數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心
商業創新
後疫情時代養生年輕化已成趨勢
老字號大膽破圈
“輕養”型產品引發年輕人追捧
疫情之後，健康話題再次受到全民關注，人們的認知方式、消費理念、行為習慣也以健康為中心發生了深刻的改變。養生年輕化一方面由於90後等被脱髮和失眠等問題困擾，另外一方面也是由於年輕人對於自身健康管理的重視，更早的開始養生，同時疫情的突發加速人們意識到免疫力的重要性，對家人及自己的健康管理愈加重視，由此催生了很多“輕養”型產品出現，越來越多的品牌開始角逐細分養生市場。
351歲的同仁堂瞄準當代年輕消費客羣，率先推出集健康飲食、醫館、體檢、社交文娛於一體的複合概念店“知嘛健康”，希望以更年輕、更時尚的方式吸引消費者到訪。門店整體分為三層，打造了42個健康生活體驗場景，將中醫的健康理念“象、食、養、醫”逐一表現。
在當前的大趨勢下，隨着人們的需求升級，消費也隨之升級，重心也從健康治療轉向預防為主，以達到養生的目的，輕量化養生已成為未來企業推出產品的主要方向。另外，隨着社區商業的落地普及，對於周邊家庭型的客羣，相關業態也將成為未來的新增長極。
國內潮玩市場火爆發展勢頭強勁
消費者及資本方共同關注引領消費新風尚
隨着國民可支配收入上漲、消費理念不斷升級以及潮流文化的持續帶動，潮玩市場正在加速增長。盲盒的躥紅不但讓潮玩走入消費者視野，也讓潮玩行業市場火爆，面對巨大的市場空間，優酷、騰訊、嗶哩嗶哩等互聯網企業，紛紛推出潮玩產品以及富有潮玩元素的節目。紅杉資本、創業工場等10多家基金也在加速佈局這個市場。
伴隨着當代青年個性化消費習慣的養成和潮流文化理念的深入，除了介於精神消費與物質消費之間，潮玩的屬性同時具備線上及線下消費場景，不僅通過精神消費抓住更多消費者的心，還能線下引流，增加互動和銷售效率。
7月15日，泡泡瑪特寬窄巷子店以“Molly入川”為靈感，融入仿古四合院落特色，黛瓦青磚藴古風，還原出老茶館的景象。門口一左一右的Molly和Labubu，配以“茶壺”和“麻將”元素，成都味十足。這家“川味潮玩館”在一定程度上實現了潮流品牌和歷史文化的相融合，這也是泡泡瑪特在本土化戰略上的突破。8月27日至10月8日， 三里屯太古裏“聚有趣，潮玩好”活動正式揭開帷幕，將潮玩態度與社交場景融為一體，在潮流街區創造新派社交生活方式。活動期間，精彩紛呈的“樂趣引力”“新趣連線”“奇趣蹺板”和“潮趣野餐”四大社交場景裝置，讓人們縱情享受相聚的瞬間。另外，今年潮玩綜合交易平台「着魔」已經完成了兩輪融資總額超百萬美金的融資。潮玩平台「Suplay」宣佈已於今年一季度完成數百萬美金Pre-A輪融資，由源碼資本獨家投資。潮玩社交電商平台美拆已經完成千萬元Pre-A輪融資，投資方為青松基金。
截止目前，潮玩商品已經成為了公認的新消費模式。在獲得消費者青睞的同時，潮玩行業也在不斷吸引資本的關注。並在資本的助推下，國內潮玩行業的發展勢頭愈發強勁。
消費需求激發零售場景化新體驗
賦能商業運營新思路
出境遊的限制將部分高端消費鎖在國門之內，在滿足基本的購物需求和服務需求後，消費者對於美好生活的追求逐漸被放大，更願意在消費場景內找到不一樣的生活樂趣和情感寄託。千篇一律的小盒子店鋪、同質化的營銷方式已經很難為品牌實體店注入新的空間內涵。消費升級不僅僅是價格的變化，或是貨品的變化，最重要的是人到購物中心裏來有一種沉浸式的體驗。我們觀察到市場上一些新品牌或者新玩法，他們在商業場景、顧客體驗、科技運用、商業玩法、個性化等很多方面都有體現，也推動着市場的不斷升級。
7月Burberry於深圳推出奢侈品行業首家社交零售精品店「Burberry 空 · 間」，以“暢享當下，走進未來”為理念，融合線下和線上平台，帶來數字化的沉浸式零售體驗。「Burberry 空 · 間」由騰訊公司為其提供技術支持，旨在打造一個能夠鼓舞和感染奢侈品消費者的探索空間，通過在店內和社交媒體上的新穎體驗，讓顧客能與品牌和產品充分互動。9月NBA全球最大旗艦店落地廣州，設計靈感來自NBA球館，店外豎立着巨型NBA標誌，採用極簡式全落地玻璃。室內則充滿了賽場元素，還有各種“藝術畫廊”。球迷可在Nike By You區域設計專屬的定製版球鞋和服裝，參觀NBA珍藏紀念品及NBA復古商品，當然還售有廣州特色及獨家產品。NIKE互動區域還設有籃球賽場地板和交互式LED屏幕，未來將定期舉辦一系列NBA主題活動，為NBA球迷打造沉浸式的社交體驗。
Dior全球旗艦店華南首家在深圳萬象天地開業，首次融入“GARDEN”概念，擁有全球獨家 DIOR GARDEN。此外，該店還帶來了Dior旗下的香水+美妝+飾品+精品全品類，還有全球獨家商品線下首發。
面對消費升級的時代，如何將消費場景融入精妙的創意和高質量的內容，並與用户建立深度互動，是品牌和購物中心需要共同思考的。同時零售場景化體驗升級也給商業運營帶來了新的啓發，目前看也許全場景思維是個雙贏的破局方法。但如何推進精細化運營，以契合更細分的個性化消費趨勢，拉昇客流。還需要各購物中心 “因地制宜”，在場景中融入更多的情感共鳴和社交分享，嘗試不同的體驗式購物傳遞獨特的消費感受，讓消費體驗有質的飛躍。
課題組成員：陳崗 王慧潔 王萌 周雷亞
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