樂居財經 鄧鑫妮 發自上海
高估值之謎
回首過去一年，永升生活服務的收成不錯，規模與收入齊飛。
2020年收入達到31.2億元，同比增長66.1%。規模也有顯著增長，合約面積達到1.8億方，較2019年同期增長了63.8%。在管面積1.02億方，同比增長56%。
然而，年報發出不久，便有網友提出質疑，“作為二三線物業股，估值高得沒道理。”
截至3月23日收盤，永升生活服務的市盈率（TTM）為94倍，靜態市盈率則更高，接近126倍。今年1月13日的一份統計數據顯示，永升生活服務的市盈率（靜態）為151倍，在上市物企中排名第三。
目前，它的股價為18.86港元（約15.8元），年報披露的每股盈利為0.24元。以此來衡量，每股價格與每股盈利之間的比值約為65，低於市盈率（TTM）和靜態市盈率。
也有不少網友持不同看法，認為永升生活服務的增長性不錯，營收和淨利潤連續六年上漲，漲幅不低於30%。
2020年，永升生活服務的收入增幅為66.1%為31.2億元；淨利潤為4.4億元，同比增長77.8%。漲幅均在60%之上，顯示出強勁增長。
分攤到三項主營業務中，物業管理服務、社區增值服務和非業主增值服務分別貢獻17.57億元、7.9億元和5.7億元，營收佔比分別約為56.4%、25.3%、18.3% ，與2019年的佔比基本持平。
收入比重大體與2019年相仿，毛利率排序也相同。社區增值服務依舊穩居領銜之位，毛利率達49.6%；作為最大收入來源的物管服務，毛利率增至25.4%，居於第二；非業主增值服務毛利率增至24.6%，排在第三位。由此，毛利整體水平上升1.8個百分點至31.4%。
母公司“混入”第三方
規模增速不是關注的聚焦點，因為GMT的市場報告，面積來源成為了焦點。
GMT的報告，矛頭直指旭輝的“第三方身份”。
其在報告中提到，“五年前，永升生活服務幾乎所有在管物業由旭輝開發。然而，近年來的大部分增長源自管理第三方所開發物業的新合同，該等第三方包括旭輝的合營企業及聯繫人，而不僅僅是獨立第三方。”
一般而言，物企分拆上市後從地產母公司獲得一定項目支持是無可厚非的事情。但永升生活服務的情況有些特殊，它在分拆後又因股權原因使旭輝成為其實際控制人。
“與旭輝集團共同成長。”永升生活服務如此解釋它重新成為旭輝集團附屬公司的行為。
年報前的改名公告，再一次加上“旭輝”標籤，似乎有意在鞏固和母公司的關係。2018年12月分拆上市，自立門户不到兩年，2020年6月再次回到旭輝的懷抱。
Spectron Enterpises Limited作為旭輝集團全資附屬公司，同時又是永升生活服務有權行使50.12%表決權的控股股東，維繫着這對分分合合的母子企業。
除了股權的羈絆，旭輝也為永升生活服務輸送了不少的業務。從管理面積方面來看，截至2020年底，有21.4%的面積（約2172萬平方米）來自旭輝集團。
不過，這並非母公司輸送的全部面積，還有一部分隱藏在第三方物業開發商裏面。
據年報披露，永升生活服務所謂的第三方物業開發商是指，“由獨立於旭輝集團的第三方物業開發商獨家開發的物業以及由旭輝集團與其他物業開發商共同開發的物業。”
換言之，永升生活服務界定的“第三方”，與一般物企定義的“第三方”不同。物企所説“第三方”是跟企業沒有任何關聯的獨立第三方，而永升生活服務的“第三方”裏，把旭輝與其他開發商共同開發的項目囊括在內。
年報中沒有做詳細敍述，不過前些天的澄清公告反駁了GMT的觀點。永升生活服務表示：“來自旭輝合營企業及聯繫人的建築面積僅佔來自獨立第三方的在管總建築面積約11.8%，並且來自旭輝及旭輝合營企業及聯繫人的建築面積僅佔本集團在管總建築面積約32.8%。”
兩份澄清公告
年報公佈前夕，永升生活服務遭沽空機構GMT“突襲”。GMT直言永升生活服務股價只值5.8港元，建議投資者立刻賣出或做空。
3月22日，永升生活服務發佈詳細澄清報告，除了表示強烈否認外，還針對沽空報告做出了“八項澄清”。
公告中，對其指控的利潤輸送、關聯交易、面積輸送、收併購、增值服務收益等多項進行一一反駁。大體之意是，指控毫無根據、失實，準備訴諸法律。
事實上，這已經是永升生活服務發佈的第二份澄清報告。雖已竭力澄清，但股價在沽空報告公佈後仍受到了波及。
公告次日，股價下行，當天累計下跌3.66%。並且，這一影響持續到了第二週。連續兩天，股價開盤揚起，後又如拋物線一般落下。
雙方第一次交鋒是在3月18日。GMT報告發出後，永升生活服務很快做出反應，當日晚間發佈澄清公告。強烈否認了報告中包含的猜測內容，並且認為報告並不準確且存在誤導。
第一份澄清公告發出後，永升生活服務又召開線上説明會。近1個小時的會議，執行董事兼首席財務官周迪及其他高層就報告內容逐一回應。
這次線上會的關注者大約有三四百人，卻並未挽回股價的頹勢。股價持續下跌，直到永生生活服務第二次公告澄清日收盤，股價已經跌去1.26%。
股市動盪，資本爭相湧動。這一時期，永升生活服務的沽空金額較前幾日出現上浮，達到1492.13萬港元。
實際上，今年以來，永升生活服務的股價總體表現較為普通，漲幅10%，在上市物企中排在二十名左右。據東方財富數據顯示，今年三月份以來，永升生活服務的沽空率最高達到了26.67%。