觀點地產網 政府對房地產市場調控持續，房企為應對市場環境的改變而不斷變陣。
8月26日，保利置業集團董事會主席張炳南於線上業績會上指，從目前中國城市化水平來講，認為中國房地產依然存在着結構性的機會，集團會持續通過資源結構的優化和拿地的多元化來控制拿地的成本，為股東提供長遠而穩定的回報。
保利置業當日公佈截至今年6月底止中期業績，營業額140.74億港元，按年升8.4%；純利16.63億港元，按年升100.8%；每股盈利45.42港仙，不派息。同期，集團合約銷售面積約179.2萬平方米，合約銷售金額約313億元，完成全年銷售目標620億元之50%。每股賬面資產淨值為10.10港元，較去年年底增長4.4%。
保利置業董事會主席張炳南於同日下午連同董事總經理王健、董事副總經理葉黎聞、副總經理萬宇清、副總經理劉忱及財務總監潘治平出席線上業績會為投資者及媒體解答業績及行業上的問題。
調整資源結構
“大家都知道從去年到今年包括對房企三條紅線的要求，包括對金融機構涉房貸的兩條紅線以及工地的政策落地執行，導致行業政策偏緊，上半年整體市場競爭仍然十分激烈。”萬宇清提到近期的市場情況。
而王健亦提到近期關於土地出讓政策的調整的傳言，坦言不管是網絡還是民間的傳言，如果屬實，主要是控制房價的同時要求溢價率不要太高，他認為是好事，避免無序的競爭。
而張炳南亦作出補充，集團堅定地擁護中央關於房子不炒的政策，堅定擁護中央對於房地產市場的調控政策。對中國經濟未來還是有充分的信心，中國人口基數大，經濟增長韌勁足，他認為中國經濟從中長期來講，中國依然是全球增長最快的大的經濟體之一，給房地產市場提供了穩定發展的環境。同時從目前中國城市化水平來講，認為中國房地產依然存在着結構性的機會，所以對中國房地產市場中長期還是看好的。
為了應對市場情況的改變，保利置業過去兩年一直調整資源結構的儲備，把投資資源投向長三角和大灣區。集團長三角、大灣區權益土儲比重於今年年初已經提高到34%。
王健指，未來繼續會在大灣區尋找更多的機會，加強大灣區城市佈局的力度。截至6月底，集團在大灣區土儲大概佔600多萬平米，認為大灣區其他城市還有機會，集團會審慎研判，積極尋找機會。
“選擇地區時要確定產業和人口的流入，這些地區銷售會有穩定的支撐，這些地方消費能力比較強，市場需求亦比較穩定。從貨量結構上來講，公司堅定以可以快週轉住宅為主，堅定地按照多元化拿地方法來做的，今年1-7月獲取的幾塊土地有一半是通過非招拍掛渠道獲得的，這和去年土地獲得的比例也是差不多。”張炳南解釋。
張氏亦指，除了關注招拍掛市場的機會，集團會持續關注產業導入、舊城改造、合作拿地等方法，持續通過資源結構的優化和拿地的多元化來控制拿地的成本。
利潤率與負債
王健補充，公司目前現金流充裕，超過400億港元，上半年權益銷售差不多240多億，如果按照全年450億-480億元來計，下半年應該還有120億左右的拓展額度。而開發週期從拿地開始平均來算為8-10個月，對比置業早期水平還是提高30%、40%，未來會進一步加強管理及逐步提升。
另外，行業利潤下跌基本已成為普遍的現象，但集團至今年6月底的毛利率為37.9%，比去年同期的37.6%錄得輕微上升。不過長遠而言，張炳南認為行業整體毛利率水平下降是確定的趨勢。
王健稱，公司目前的毛利率還維持在比較高的水平，上半年出售一間合營企業而增加了3億港元的利潤收益。而今年上半年合營公司貢獻和少數股東權益佔比去年同期表現較好，有些歷史項目毛利率仍處於較高水平，所以錄得核心淨利潤同比有50%多的增幅。惟預期在未來的一段時間，行業的毛利率整體趨勢還是會繼續下降，已售未結毛利率水平預期在25%至26%左右；而在今年上半年的土拍結構，在現有的現價和土地競拍的政策下，利潤率還是下降的趨勢。
至於集團債務結構方面，集團於期內現金下降至332.89億港元和淨負債率上升至124.4%。
張炳南解釋，主要因為於6月30日的節點，公司動用了100多億元的現金參與了幾個重要城市的土地競拍，作為保障金。但這些款項在7月初的時候已經回到公司賬目上，去除這個影響，公司的總現金比2020年底略有增加。三條紅線的指標全部有所改善，並且料在今年年終淨負債率可小於1。
劉忱亦指，從中長期公司希望淨負債率水平可以回落到70%至80%附近。另外也會控制總的借貸規模，通過加快銷售和去庫存，爭取更快的現金回籠，在保障產品和有質量的情況下，通過技術和管理，壓縮工程和費用等企業成本，加大運營和開發週期管理，保障項目的儘快結轉。希望通過兩方面的努力，集團淨負債率在一定時間回落到健康和平穩的水平。
以下是保利置業集團有限公司2021年中期業績發佈會問答實錄：
現場提問：按上半年銷售情況和去化率的水平，公司對今年全年和明年銷售指引方面有沒有更新？
萬宇清：大家都知道從去年到今年包括對房企三條紅線的要求，對金融機構涉房貸的兩道紅線以及“兩集中”的供地等政策落地執行，導致整個行業資金偏緊，各個房企在銷售和回籠這塊加大了力度，上半年整體市場競爭還是很激烈的。
在這種情況下，保利置業上半年完成合約銷售313億，權益是239億，權益佔比76%，完成全年620億目標的50%，而且同比增速達到60%，這個增速得益於兩個方面，一是集團整體加快了開發速度，不斷在提高週轉，現在拿地基本上可以保障8-9個月實現供貨，上半年有些項目在去年拿回來以後，有好幾個項目6個月左右供貨，這是為銷售供貨提供保障。二是上半年加大銷售區劃的力度，上半年新貨的供應有330億，銷售將近200億，去化率達到60%，舊貨450億，去化30%，舊貨區劃下一步還要繼續加大力度。
下半年，可售貨量只有920億，其中新貨450億，包括陸續推出10個新盤，裏面有60%的貨量，60%以上是在長三角、珠三角，加上武漢、南寧和濟南，整體供貨達到新貨的80%，所以我們對下半年銷售還是有信心的，希望能超額完成全年620億的目標。
現場提問：想問一下公司上半年業績增長的主要的原因以及中長期毛利率展望水平？
王健：一方面公司目前的毛利率還維持在比較高的水平，上半年出售了合營公司，就是在上海的寫字樓，和山東黃金合作的山金保利廣場項目，增加了3億港元的利潤收益。另外，今年上半年合營公司貢獻和少數股東權益佔比的情況，比去年同期要好一些，有些歷史項目毛利率水平還比較過，所以錄得核心淨利潤同比有50%多的增幅。
對中長期毛利率的展望，預期在未來的一段時間，行業的毛利率整體趨勢還是會繼續下降，已售未結毛利率水平在25%、26%左右，看今年上半年的土拍結構，在現有的現價和土地競拍的政策下，利潤率還是下降的趨勢。
現場提問：政府對於行業的調控措施持續，請問集團對於行業未來會有什麼看法？
張炳南：首先公司堅定地擁護中央關於“房子不炒”的政策，堅定擁護中央對於房地產市場的調控政策。基於幾個方面：
第一，我們對中國經濟未來還是有充分的信心，中國人口基數大，經濟增長韌勁足，我們認為中國經濟從中長期來講，中國依然是全球增長最快的大的經濟體之一，給房地產市場提供了穩定發展的環境。
第二，從目前中國城市化水平來講，我們認為中國房地產依然存在着結構性的機會，所以我們對中國房地產市場中長期還是看好的。
現場提問：集團會不會調整資源結構儲備？另外，發展多元化拓展渠道方面的成效如何？
張炳南：從公司的調整資源結構的儲備，實際上是公司這兩年一直在做的事，我們更多把公司投資資源投向長三角和大灣區，這是公司投資的核心以及內地已經佈局二線城市核心地區，這是從區域來講。
這些地方的選擇是要確定產業和人口的流入，這些地區銷售會有穩定的支撐。從貨量結構上來講，公司堅定以可以快週轉住宅為主，這是從公司的資源結構上，剛才這位朋友也問到會不會發展多元化拓展渠道，事實上剛才我和王健先生的介紹裏也講到了，公司這幾年是堅定地按照多元化拿地方法來做的，今年1-7月獲取的幾塊土地有一半是通過非招拍掛渠道獲得的，這和去年土地獲得的比例也是差不多的，除了關注招拍掛市場的機會，我們會持續關注產業導入、舊城改造、合作拿地等方法，公司會持續通過資源結構的優化和拿地的多元化來控制拿地的成本，為股東提供長遠而穩定的回報。
現場提問：針對當前三條紅線的監管要求，集團未來在降負債、債務結構調整方面有沒有什麼具體的計劃？
劉忱：從中長期公司希望淨負債率水平可以回落到70%到80%附近，政府堅定“房子不炒”的政策和決心，推動房地產金融和實體經濟的均衡發展，從企業層面，我們也是積極響應，也是在努力實現平衡發展和風險，實現中長期可持續經營。實現“十四五”目標，我們在投資端要保障穩定的資金投入，提高投研能力、運營能力和產品競爭力，確保每一筆投資實現有回報、快速回籠和合理利潤空間，通過加速運營的週轉，提高資金回籠。
另外，我們也會控制總的借貸規模，通過加快銷售和去庫存，爭取更快的現金回籠，在保障產品和有質量的情況下，通過技術和管理，壓縮工程和費用等企業成本，加大運營和開發週期管理，保障項目的儘快結轉。希望通過兩方面的努力，公司淨負債率在一定時間回落到健康和平穩的水平。
現場提問：近期土地集中供應政策有所調整，想問一下管理層的看法，下半年置業的拓展計劃是怎樣的？目前公司平均的開發週期是怎樣？
王健：這個問題是最新的一個問題。關於土地出讓政策的調整，確實有些傳聞，不管是網絡還是民間的傳聞，如果屬實，主要是建設部的那個文件，在降房價的同時實際上限制一定地價的上漲，要求溢價率不要太高，給房企留出一點盈利的保障，我們覺得是好事，避免無序的競爭。
目前公司現金流還是比較充裕的，超過400億港幣，保障金也退回來了，現在可以用於投資的資金還是比較充足的，上半年權益銷售差不多240多億，如果按照全年450億-480億來計算，權益拿地的額度可以接近200億，和年初預計的210億也差不多，下半年應該還有120億左右的拓展額度。這是我們目前掌握的測算數據。原則上仍然側重在長三角、大灣區和一些重點的省會城市，其他城市要看項目的情況，補充有確定性利潤、高週轉的普通住宅項目，確定性利潤未必利潤率高，但是收益比較確定的項目。
現在的平均開發週期，土地都是以招拍掛為主，平均的開發週期從拿地到開盤平均來算8-10個月，對比置業早期水平還是提高30%、40%，以後我們會進一步加強管理，逐步提升。
現場提問：想問一下公司未來城市佈局的計劃。
王健：公司投資重點從2019年開始，明顯傾斜在長三角和大灣區，2018年底長三角、大灣區權益土儲不到30%，26%-28%左右，今年年初比重已經提高到34%，當然要改變土儲結構，因為這些土儲一方面在土地儲備，一方面我們也在快速消耗經濟比較活躍、購買力比較強的城市儲備，這些地方消費能力比較強，市場需求比較穩定。在這些城市的佈局中，2019年投資的寧波湖光印的項目，單個項目一年能夠區劃達到40億，所以市場實際上非常好。
去年和今年，我們在蘇州周邊崑山、太倉、常州加強了投資，有個別單個城市能級全年房地產銷售額突破千億，比一些省會城市容量還更大，所以我們關注度始終是這些城市，未來還會繼續關注這些地方。
上海是保利置業的總部，環上海周邊也是公司覆蓋的重點。同時在大灣區正在尋找更多的機會，大灣區城市佈局的力度還不夠，我們還在尋找拓展和發展的機會。截至6月底，公司在大灣區土儲大概佔400多萬平米，佔公司總土儲21%，我們覺得大灣區其他城市還有機會，我們會審慎研判，積極尋找機會。
現場提問：公司在香港項目的發展情況包括對香港樓市的前景怎麼看？
潘冶平：關於香港項目方面，龍譽項目基本售罄，屯門臻譽項目，銷售也超出我們預期，對於香港樓市的回暖還有市場的流動性比較充沛。今年6月底，我們可售大概有12套別墅，我們會看市場情況，爭取最優價的出售，目前還沒有安排貸款。
具體的6553和油塘項目還在施工階段，順利分別會在明年和後年退出市場。考慮到本地中長期供需結構，香港經濟社會的發展優勢和來自中央政府的支持，我們有信心堅持在香港地區投資發展，也希望保利置業可以為香港市民提供更好的、優質的服務。
現場提問：公司現在對股價表現是否滿意，是否考慮股價維護措施？
張炳南：今年上半年受到各個方面包括市場、環境、同業有負面消息的影響，整個行業的估值確實是到了很低的起點，從經營的基本面來講，包括剛才也講對這個行業還是有信心的，對中國經濟還是有信心的。我們認為房地產行業還沒有真的到了前景這麼暗淡的時候，上半年在分派2020年末期股息的時候，保利置業的第一次採用了以股代息的分配方式，我也提醒大家注意的是大股東中國保利集團看好和支持保利置業的發展，中國保利集團有接近一半的分紅是使用代息股份的方式領取的，為什麼沒有更多的比例？主要是考慮不想過分攤薄小股東的利益，在這次分派後，中國保利集團及其關聯公司在保利置業持股比例上升0.7個百分點，反映出大股東對公司未來是持續看好的。
我們也關注到同業在二季度有一些股價維護的措施，我們也會積極地去評估這些措施的有效性，以及這些股價維護措施和公司長遠發展之間的關係，我們會認真評估回顧這些措施的成果，公司從今年開始會在市值的維護方面，我們會力爭做得更好。