據IPO早知道消息，合景泰富旗下物業公司合景悠活將於下週一(10月19日)至下週四(10月22日)招股，擬發行3.83億股，募資最多約31.17億港元，另有超額配股權15%。招股價介乎7.00至8.13港元，預期將於10月30日掛牌。農銀國際、華泰國際為聯席保薦人。
基石投資者中，合景悠活共引入8名基石投資者，合共認購1.2億美元(約9.36億港元)。高瓴資本將投資5000萬美金，Orchid China and LMA SPC、嘉實國際、雪湖資本、Valliance、中國聯塑(02128)、OP Capital、Aspex分別認購1000萬美金，鎖定期為6個月。
此次公開發行，預計發行區間2021年P/E綠鞋前是20.20-23.46，綠鞋後為20.77-24.12，發行後市值綠鞋前為18.23億至21.17億美元，綠鞋後為18.74億至21.77億美元。
此次IPO募資所得60%用於收購和投資，25%用於更新智能服務系統，10%用於多元化增值服務，5%用於一般營運資金。
合景悠活是合景泰富旗下物業公司，擁有20年豐富經驗的物業服務和商業運營服務集團，通過一合線上平台，整合商業運營、物業服務及資產服務等多元服務，以科技賦能與協作共創的方式，為人們帶來多元優質的生活體驗。
合景悠活主要為住宅物業及商業物業提供綜合物業管理服務。據在管總建築面積計，在中國排名第七，在大灣區排名第五。據中指遠發佈的2020年中國物業服務百強企業，按綜合實力合景悠活排名第17位。2019年，合景悠活來自住宅物業管理服務板塊及商業物業管理營運服務板塊的收入分別佔67.5%及32.5%。
佔營收比重較大的住宅物業管理服務板塊主要由預售管理服務、物業管理服務、社區增值服務組成，物業管理服務佔比在2017年到2019年分別為73.5%，67%和50.3%，逐步遞減。
據招股書數據顯示，2017年至2019年，合景悠活的營收分別為4.63億元、6.59億元、11.24億元，複合增長率為55.8%；淨利潤為4414萬元，7968萬元及1.84億元，複合年增長率為104.7%，毛利率分別為22.5％，27.8％及37.3％。
截至2019年末，合景悠活管理106個住宅物業，在管總建築面積為1830萬平方米，該住宅物業位於中國37個城市。同期，公司管理30個商業物業，在管總建築面積為330萬平方米。該物業位於中國八個城市或自治縣。
截至2019年末，合景泰富集團的156個項目遍佈內地39個城市及香港，土地儲備約1700萬平方米。2019年，89.0％及95.9％的物業管理服務收入分別來自合景泰富集團及其合營公司，聯營公司或其他關聯方發展的住宅及商業物業。
然而，合景悠活對母公司的依賴度較高，其絕大部分物業管理收入均來源於合景泰富。2017年至2019年，合景泰富所開發物業分別佔合景悠活物業管理服務收入的100%、100%及91.8%。
因此，合景悠活也正計劃逐步將物業管理服務的覆蓋拓展至第三方發展的物業。據招股書資料顯示，其管理第三方物業開發商所開發住宅物業的物業管理服務收入，由2017年的0增至2019年約0.42億元。
合景悠活集團母公司合景泰富（HK.1813）成立於1995年，於2007年在香港主板上市，是最早一批赴港上市的房企之一。合景泰富的發展戰略為“根植廣州，輻射全國”，目前已進駐廣州、上海、北京、香港等39城，全面覆蓋粵港澳大灣區、長三角城市羣、環渤海區域及中西部等重要城市經濟圈。
截至2019年末，合景泰富集團企業總資產約 2143億元，共計權益建築總面積約1701萬平方米，總可售貨值約5,100億元。