來源： 中國證券報
流動性吃緊，疊加疫情影響，多家房企涉及債券違約。同時，房企近期融資成本有所走高，待償債務規模較大。有機構統計數據顯示，房企年內待償債務僅人民幣債就超過2500億元。
在“三道紅線”對房企有息債務規模精細化管控下，現金流安全更顯得重要。有專家表示，銷售回款是房企償債、改善流動性的重要資金來源，房企需加大營銷促銷售，提升回款速度，保障現金流安全。
多家房企違約
泰禾集團10月10日晚公告稱，由於公司債券規模龐大、融資成本高企、債務集中到付等問題，公司流動性出現困難，無法按期完成公司債券H7泰禾02本息兑付。H7泰禾02發行規模30億元，票面利率7.5%，本次應兑付本息17.18億元。
根據公告，截至2020年8月15日，泰禾集團已到期未歸還借款349億元，尚有未支付利息43.32億元。
自7月6日17泰禾MTN001違約以來，泰禾集團已有多隻債券違約。8月4日，17泰禾MTN002違約；8月15日，17泰禾01違約。
有房企債券因違約停牌。中信建投9月14日稱，因天房集團16天房04債券違約，從2020年9月15日開市起，16天房04、16天房03停牌。中信建投正是上述2只債券受託管理人。
在此之前，上交所披露，天房集團16天房04應於9月8日回售債券本金7億元、回售債券利息5390萬元，但天房集團目前資金緊張，未能足額籌措兑付資金，無法按期足額償付本期債券回售日應付本息。
早前，19新華聯控SCP002、15新華聯控MTN001未能按時兑付本息。公司在相關公告中提及，受今年疫情影響，公司所屬文化旅遊、商業零售等業務受重創，1-2月減少經營回款超過60億元。加之持續“降槓桿、民企融資難發債難”影響，導致流動資金極為緊張。
也有房企在債券到期前就兑付問題與投資者溝通。9月11日媒體報道，泛海控股正與投資人溝通，希望對15泛海MTN001僅兑付10%，將其餘未兑付部分置換成新券。
泛海控股當時回覆中國證券報記者稱，因為中票要到10月中旬到期，置換方案目前只是探討階段，無論置換還是直接兑付，都是方案選項，最終方案會充分考慮與中票持有人溝通情況。
中金公司研報稱，房企近年銷售增速回落，融資收緊，前期債務陸續到期導致流動性壓力上升，行業信用風險邊際上升。2020年半年報顯示，房地產企業總體債務短期化嚴重，“貨幣資金/短期債務”指標自2015年以來首次破1。
“在融資趨緊背景下，規模實力、資金實力等因素的重要性上升。規模較小、前期激進擴張致資金趨勢緊張房企，或陷入融資難度加大、口碑下滑影響銷售的惡性循環，導致該類房企債務違約風險增加。”蘇寧金融研究院陶金在接受中國證券報記者採訪時表示。
債務端承壓
就房企近期融資情況來看，融資規模、成本環比雙雙走高。
克而瑞地產研究中心數據顯示，95家典型房企9月債權融資總額1154.30億元，環比上升6.5%%，同比下降3.8%。境內債權融資803.41億元，環比上升6.4%，同比上升33.8%；境外債權融資268.98億元，環比上升21.7%，同比下降35.9%。9月，境內債權融資額保持3月以來的強勁表現。
9月，房企債券融資總額651.44億元，環比上升16.6%，同比上升25.7%。境外債融資242.54億元，環比上漲29.1%，同比下降30.4%；境內債408.90億元，環比上漲10.3%，同比上漲140.8%。
從成本端來看，房企9月平均融資成本為5.53%，環比上升0.19個百分點。境內平均融資成本為4.84%，為年內單月最高均值。克而瑞地產研究中心稱，境內債成本走高主要是融資環境進一步收緊，特別是“三道紅線”融資規則下，房企境內融資成本進一步上升。如華夏幸福2020年公開發行公司債券（第一期）12.5億元公司債的票面利率為7.09%。
有的房企同時從融資和債務結構方面着手。從融資方式看，房企開發貸等低成本融資增加。多家房企此前公告稱，擬下調存續債券票面利率。從已公告擬下調的債券看，多是2017年、2018年發行的較高票面利率的債券。
同時，房企年內待償債務規模較大。Wind數據顯示，如泛海控股15億規模15泛控01將於12月到期；碧桂園10億規模15碧園01將於12月月底到期；綠城中國6億規模美元債綠城中國4.55%N20201110將於11月到期。
貝殼研究院數據顯示，9-12月房企債務到期規模約3603億元，較2019年同期增長68%。11月到期債務規模最大，達1071億元。
彭博數據顯示，境內房企10-12月到期的人民幣債券規模分別約895.45億元、709.55億元、917.61億元；同期到期的美元債分別約為49.95億美元、467億美元、238.79億美元。
保障現金流
“銷售回款是房企償債、改善流動性的重要資金來源。面對債務和現金流壓力，房企更應加大營銷手段促銷售，加快回款保障現金流安全。”陶金表示。
對房企來説，“金九銀十”正是其營銷促銷“搶收”時點。如9月23日，中國奧園推出“奧園挑房節·限時88折起”活動，覆蓋北京、廣州、深圳、東莞、南寧、成都等20座城市。華潤置地9月21日至10月31日期間推出“中秋國慶購房節”活動，全國6大區70+城市200+項目參與，包括精選特價房源、公寓/商鋪/車位折上折、推薦成交獎勵升級等優惠。
同時，房企積極推盤迎合促銷。以北京市場為例，在“金九”成色不足情況下，“十一”前三天，北京12個項目獲得預售許可證，部分項目獲證當日即開盤銷售。
恆大集團官微顯示，10月8日，公司在哈爾濱、重慶、貴州、青島、珠海、佛山、包頭等城市推出9個新項目；截至當日下午1：30，簽約銷售額超80億元。中國恆大9月1日至10月8月，實現合約銷售額1416.3億元。
華安證券認為，進入四季度，房企有望延續積極加推態勢，首套房貸利率自年初以來穩中有降，提振需求釋放，頭部房企有望維持較優表現，實現穩步增長。
同時，在“三道紅線”融資新規對房企有息債務規模精細化管控下，房企一方面通過配售新股、分拆上市等方式增權益、滿足融資需求；另一方面通過出售負債較高標的等方式降低負債，優化債務結構。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，在當前融資環境下，房企應保證現金流安全、防範各類金融風險。審慎拿地，加大營銷力度，拓展營銷渠道，加速銷售回款。在發展戰略上，實現由重規模向重質量轉變。