50城三季度住宅綜合收益率2.4%，創多年來新低

50城住宅綜合收益率概況

2020年三季度， 50個典型城市綜合收益率（即從2019四季度開始持有住宅至2020年三季度的收益率）為2.4%，環比下降0.5個百分點，説明從2019年三季度開始持有住宅一年的收益率低於2019年二季度開始持有住宅一年的收益率。

對比50城住宅綜合收益率和房價同比漲幅走勢可以發現，兩者的走勢非常相近，這是因為本輪房價上漲的收益佔據了住宅綜合收益的主要部分，只有當房價上漲幅度較小時，租金收益率的變化才會對住宅綜合收益變化產生明顯影響。當前就處於租金收益率對綜合收益率影響較大的時期，長期來看，未來租金收益率的影響將逐漸增大。

2020年一季度50城綜合收益率下跌，二季度小幅上漲，三季度再一次迎來下跌，創多年來新低。展望四季度，從房價來看，2020年四季度房價漲幅有望收窄；從租金收入來看，2019年四季度租金收益率保持穩定。因此，預計2020年四季度住宅綜合收益率或將降低。

三類城市住宅綜合收益率比較

1、一線城市

2020年三季度，一線城市綜合收益率為8.4%，環比下降1.3個百分點，連續5個季度增長後，首次下跌。展望四季度，從房價來看，一線城市房價持續8個季度增長，本輪調控收緊，2020年四季度房價漲幅有望收窄；從租金收入來看，2019年四季度一線城市租金收益率小幅下跌。因此，預計2020年四季度一線城市住宅綜合收益率或將有小幅下降。

2、二線城市

2020年三季度，二線城市綜合收益率為2.6%，環比下降0.6個百分點，自二季度企穩回升後再一次下降。展望四季度，從房價來看，不同能級的二線城市房價變化具有差異性，整體來講，受調控收緊影響，預計二線城市房價漲幅將有所收窄；從租金收入來看，2019年四季度，二線城市租金收益率略有上漲，預計2020年四季度二線城市住宅綜合收益率基本平穩。

3、三線城市

2020年三季度，三線城市綜合收益率為0.2%，低於一二線城市，環比下降0.5個百分點。展望四季度，從房價來看，預計三線城市房價有所下跌；從租金來看，2019年四季度，三線城市租金收益率環比有所增長，預計2020年四季度三線城市綜合收益率基本平穩。

50城住宅綜合收益率排名

50城住宅綜合收益率趨勢

過去多年，我國住宅租金收益率偏低且波動幅度較小，而房價則漲幅較大波動幅度較大，因此住宅綜合收益率主要受到房價波動的影響。在政策大方針的轉變下，我國房地產市場將逐漸進入新的發展階段，未來房價難以重現過去的上漲幅度，因而租金收益率將對綜合收益率產生更大的影響。

2020年初，新冠肺炎疫情的爆發對房地產市場造成了較大影響，部分城市出台了延緩交納土地出讓金、延緩開工等支持政策。3月，調控政策仍然以穩為主，多地優化人才落户、人才購房等政策，此外，廣州、濟南、海寧、寶雞、青島等城市涉及放鬆調控的政策均被撤回，表明“房住不炒”的定位沒有改變。4月17日，中央政治局會議重申了“房住不炒”的定位。5月22日兩會召開，政府工作報告對於房地產市場的定調仍為“房住不炒”、“因城施策”，政策並未超預期。參加7月24日座談會、8月26日城市會商會的14個城市中，除了北上廣以外11個城市全部完成了新政策出台，而深圳政策力度最為嚴苛。8月底住建部、央行更出台了開發商融資的“三條紅線”，給房企的槓桿率設置上限。

本輪調控政策收緊，多地響應“因城施策”方針出台相應調控政策，防止房地產市場表現過熱，促進穩定發展。因此，從租金收入來看，2019年四季度租金收益率小幅上漲；從房價來看，受政策影響，2020年四季度50城房價漲幅將收窄，且房價漲幅收窄的程度要大於租金收益率上漲的程度，預計四季度住宅綜合收益率或將繼續走低。

附註：

50個典型城市分別為：北京、上海、廣州、深圳、天津、石家莊、太原、呼和浩特、瀋陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、唐山、錦州、牡丹江、無錫、温州、蚌埠、贛州、煙台、洛陽、宜昌、湛江、韶關、桂林、三亞、大理。其中一線城市4個、二線城市31個、三線城市15個。

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數據來源：

城市房產網、易居研究院

易居研究院  研究員  王寧