基礎設施公募REITs試點作為一項頂層設計並自上而下推進的戰略工程，立法及實施工作穩步推進。將基礎設施公募REITs由試點狀態進一步搞活、賦予其長久生命力，需平衡各市場主體多元化訴求，在制度和實施層面預先做好價值預設和程序保障。
平衡市場主體多元化訴求
基礎設施REITs項目中涉及較多參與方，在市場化背景下，多元化的利益主體將不可避免地出現不同訴求。
從政策角度，本次基礎設施REITs試點推出的初衷是，有效盤活存量資產，填補當前金融產品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，減少對債務融資過分依賴，將社會長期資本與基礎設施建設的長期投資進行對接，增強資本市場服務實體經濟質效。但就具體基礎設施REITs試點項目而言，基於上述多元化利益主體的差異訴求，基礎設施REITs產品制度設計是否能合理、有效地包容、平衡各方訴求是REITs產品能否成功落地及未來具備長久生命力的前提，從REITs設立、運營到二級市場交易、未來再融資及投資等全流程都需要考慮及平衡多元化利益主體訴求。
除主要市場化參與主體的訴求外，基礎設施REITs引入證券化資本到公益性的基礎設施領域，在一定程度上會改變原有的基礎設施特許經營體系，需得到行業監管部門的許可或認可。從社會宏觀福利效應角度看，推進的成功標準還需整體上實現：參與方的收益+社會公眾福利收益-REITs交易成本、治理成本等費用的剩餘收益額應該至少大於或等於原有運作模式下的對應數值。基於基礎設施的公益屬性，該等存量資產未來收費等運營仍須處於受監管狀態，監管部門應該也希望在引導社會資本參與的同時仍能確保向社會公眾利益相關方提供不中斷、不增加成本、不降低質量的服務，並且在特殊情形下(比如疫情情況下公路免收費、產業園減免租金等)仍能確保優先照顧公眾利益。因此，就具體基礎設施REITs方案設計而言，不但需要在基礎設施REITs產品未來現金流測算分析和運營未來展望中考慮到上述情形，更需要制定與之匹配的投資目標、投資策略、治理機制、資產管理和運營管理制度。
側重保護投資者利益
與此前開展的類REITs項目不同，公募REITs的特點之一是公眾投資者將參與認購和交易，涉及公眾投資者利益，只有獲得公眾投資者認可及踴躍參與，方能成功落地。因此，對於投資者利益的保護應當參考上市公司中小股東保護的思路和力度，並將其作為制度設計的重要利益考量。
良好的治理結構是對投資者的最有效保護。從治理結構看，本次基礎設施REITs試點與中國香港、新加坡等地由原始權益人來申請設立資產管理人的模式不同，基礎設施REITs採用的是公募基金-ABS-運營管理人的外部契約型治理模式，由公募基金管理公司擔任管理人，並強調壓實公募基金管理人責任，要求公募基金管理人提升產業管理能力。理論上，一項良好的治理機制應該把資產交給最具有運營能力的代理人管理，讓實際控制或足以影響資產營運效果的代理人儘可能與產權委託人/受益人的目標趨同，避免發生目標背離，以防範代理人不作為、亂作為。
在產品運作管理過程中，必須發揮原始權益人的行業經驗及資源優勢，在基礎設施REITs設立後，仍將存在與原始權益人之間持續的關聯交易，並且不排除原始權益人仍可積極開展同業儲備投資項目。因此，在REITs方案設計中，需預留髮揮原始權益人作用的制度空間，同時完善防範關聯交易、同業競爭等損害投資者利益行為的機制和措施，從而解除投資者的擔憂。
公募REITs產品未來為長久發展需要可能會發生再融資、擴募及收購。基礎設施公益屬性及費控特點決定了REITs產品的成長路徑可能比較難僅以現有項目收費增長為基礎，或者依靠降本增效，還將依賴於再融資、擴募、增量併購;REITs制度設計中必須提前為此預設機制和操作空間。為避免相關方在這些活動中損害公眾投資者利益，證券交易所出台的REITs規則明確，將會參考IPO和上市公司監管的諸多制度。