東方證券：給予招商積餘增持評級

2022-01-29東方證券股份有限公司趙旭翔對招商積餘進行研究併發布了研究報告《重資產初步剝離資產結構優化，聚焦主業管理效率有望提升》，本報告對招商積餘給出增持評級，當前股價為17.63元。

招商積餘(001914)

核心觀點

2022年1月27日，公司公告擬將直接及間接持有的三家全資下屬企業中航城投資、崑山中航、贛州九方100%股權轉讓給公司控股股東招商蛇口下屬企業，對價合計為人民幣77,758.6萬。

重資產初步剝離，持續優化資產結構。公司擬剝離三家下屬企業，主要資產均為持有型物業，截止2021年8月31日，中航城資產主要包括車位和酒店，淨資產23萬元，交易對價407萬元，崑山中航資產包括商業和酒店，淨資產33473萬元，交易對價33550萬元，贛州中航九方資產包括商場，淨資產43770萬元，交易對價43801萬元，預計交易完成後商譽風險較小。此舉表明公司輕重資產分離初步落地，有利於優化資產結構，改善資產負債表。

此前併購連續落地，非住物業維持領跑地位。此前公司公告收購上航物業100%股權、南航物業95%股權，深圳匯勤物業65%股權，繼續保持在公共物業領域的優勢地位。截止2021年9月末，公司物業管理項目為1626個，管理面積達2.2億平，穩居上市物管公司前列。前三季度新籤年度合同額20.8億元，同比增長15.8%，其中非住宅業務16.1億元，佔比77.3%，保持非住宅物業市場的領先優勢。

打造央企物管旗艦，管理運營效率有望進一步改善。公司重組以來，遺留的歷史問題對於公司組織優化、效率提升帶來了一些負面的影響。我們認為，近期併購地落地和本次輕重資產分離反映了公司在整合資源、逐步提升管理能力等方面的努力。當前公司的利潤率較行業平均仍有較大差距，我們認為後續公司有望進一步聚焦主業，加快推進戰略落地，提振利潤空間。

盈利預測與投資建議

維持增持評級，上調目標價至21.71元（原目標價18.16元）。考慮到公司剝離部分重資產業務以及近期的收併購行為，我們小幅下調了資管業務的收入增速並上調了物業業務收入增速，調整公司2021-2023年EPS的預測值為0.62/0.78/0.95元（原預測值為0.60/0.80/1.03元）。可比公司2021年估值為35X，對應目標價21.71元。

風險提示

房地產業務剝離具有不確定性。利潤率提升低於預期。外拓市場的不確定性。

該股最近90天內共有11家機構給出評級，買入評級10家，增持評級1家；過去90天內機構目標均價為23.29。證券之星估值分析工具顯示，招商積餘（001914）好公司評級為2.5星，好價格評級為3星，估值綜合評級為2.5星。(評級範圍：1 ~ 5星，最高5星)

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